不同地区涨跌互现 市场预期趋于理性

  楼市调控别指望一副药方治百病(市场观察)

  在刚刚过去的“十一”长假期间，各地楼市热度不减，北上广和不少二线城市成交量回升，房价上涨势头明显。据中国指数研究院发布的报告显示，9月份全国100个城市(新建)住宅平均价格环比8月上涨1.07%，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。专家认为，在调控政策相对平稳、货币政策基调未变、土地市场趋于升温和城镇化进程加快等因素共同作用下，当前房价整体呈现稳中有升态势。目前楼市调控已取得一定成效，应加快研究制定房地产市场调控长效机制，稳定市场情绪和预期，促进房地产行业平稳健康发展。

  楼市价格呈现连续上扬

  “以北京为例，截至9月底，全市住宅成交量已超过去年全年。”中国指数研究院副院长黄瑜表示，“银十”旺季，楼市继续升温。在当前房源销售压力不大的情况下，房企拥有更多市场定价权，通过高价加推、减小优惠力度等方式提价。

  “去年下半年以来，房地产市场持续上行，今年已形成‘涨势’。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，就近期而言，土地市场的火爆，明显增加了人们看涨房价的预期。根据相关监测数据，9月份，全国10大城市土地出让金环比8月大增79%，同比去年9月暴增199%。

  业内人士指出，今年以来北京陆续推出限房价、竞地价地块，是期望通过行政手段来平稳房价。中原地产市场研究总监张大伟表示，北京后期限房价竞地价每年有2万套的供应量，以及其他可能的长效机制将会在四季度逐渐出台，这对市场的影响非常大，有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

  调控政策取得一定成效

  分析人士认为，当前房地产调控政策已经取得了一定的成效。根据中国指数研究院发布的最新百城房价指数报告，2013年9月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%。值得注意的是，其中79个城市环比上涨，另外还有21个城市在环比下跌。

  实际上，近两年来房地产市场分化明显，呈现出较强的地域性特点，一线城市、二线城市和三四线城市的房价涨幅相差甚远，一些三四线城市房价已经下滑。专家认为，随着我国城镇化进程的不断加快，越来越多的农村人口涌向城市，住房等需求陡增，尤其在北上广等一线城市，教育、医疗、就业等优质资源过于集中，进一步导致城市人多地少、供不应求的矛盾加剧，房价上涨在所难免。此外，由于统计口径的缘故，更多的三四线城市房价数据并未统计公布，大中城市房价上涨一定程度上被当作全国楼市普涨的假象。

  “今年的房地产市场已经回归到一种市场化、理性化的状态，房地产业和实体经济以及人均收入同步上升，这是一个正常、合理的局面，而脱离了经济基本面的房价上涨则是不正常的。”中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，今年以来，房地产企业资金充裕、地价继续上涨、货币政策稳定，在这样的大环境下，房价的走向更加市场化，房价的上涨和下跌在不同的城市同时存在，总体来说同比涨幅趋缓，房价回归了理性，市场化作用逐步取代了行业干预。

  调控也需要与时俱进

  针对一线城市和二三线城市价格涨势分离，特别是北上广深等城市新房价格同比涨幅较大的现象，专家认为，这暗示着一线城市对政策调控具有很强的抗受性，以往“一刀切”的调控需要与时俱进，更不要指望一副药方治百病，应分区域对症开方，在严格执行调控政策的基础上，增强政策的针对性、灵活性和有效性。

  “尽管目前来看，今年整个房价涨得有点儿多。但总体来讲，目前整个市场的预期还是比较平稳的。”财经评论员马光远表示，现在老百姓最担心的是假调控，一方面是行政调控不利，另一方面通过行政调控本身又延误长效机制的建设。这样的市场既伤害政策的公信力，又伤害了我们未来对整个房地产正确的预警，所以政策一定要明确。

  专家认为，当前在导致房价上涨情绪升温的因素中，调控政策扮演了重要角色。政府部门要加强沟通协调，从土地、金融、税收等体制机制入手，抓紧研究制定房地产调控长效机制，进一步弱化楼市调控行政色彩，强化市场主导作用。