商铺投资是今年的市场关键词。去年以来，东莞市场出现了不少带产权的主题式商铺，甚至有开发商 不失时机地推出了“使用权商铺”的概念。市民刘女士向本报记者报料称，近日收到东莞某商城的“轻轨中心枢纽商铺、首付5万、40%超高回报”等字眼的短信 促销，她疑问的是，“现在还有如此划算的投资项目吗？投资门槛低至只需5万？五年收益回报高达40%？”

  商铺只卖20年使用权

  带着刘女士的疑问，记者到了该项目现场了解情况。原来，刘女士所指的商铺就是西平未来世界小区社区商铺组团。目前，外立面正在装修，在营业的主力店国美电器和清和元即将搬迁。

  记者看到，首层和二层商铺共1300多间，是美国天胤集团控股有限公司和香港盛世万丰国际集团有限公司联手打造的一个以“女性时尚一站式体验中心”为主题的商业体，预计明年开业。

  据 现场销售人员肖小姐介绍，原来该项目只是对外销售20年的使用权，“商铺面积从10平方米到20平方米，售价每平方米从2万元至5万元不等。购买这种商 铺，前3年，按每年8%的回报，前3年回报总共24%一次性抵房款；第3年一次性返还第4年和第5年共16%的收益。第 6年，每年保底9%；第7年，每 年保底11%……”

  以15㎡，总价45万元的商铺为例：扣去前三年总共24%的回报，45万的商铺20年使用权，50%的首付款即22.5万元，前三年抵掉房款实际首付款11.7万元，再减去第三年的时候收益16%即4.5万元，实际首付款为7.2万元。

  肖小姐表示，“客户购买商铺时是否可以选择按揭贷款，有待开盘时再确定，目前开发商与银行在洽谈。不过开发商会在合同中承诺，五年后商铺可无条件回购，最大程度的让投资者的投资真正的‘零’风险。”

  购买使用权商铺，优势几何？

  俗话说“一铺养三代”。商铺投资是房产投资的重要组成部分。在当前住宅去投资化的背景下，一些手头稍有闲钱的投资者就把资产增值保值的希望寄托在商铺上。

  投资商铺，地段是首要考虑因素，不过地段较好的商铺往往售价不菲，中小投资者往往因素资金而“望铺兴叹”。在这样的背景下，总价不高的小面积商铺应运而生，甚至只是出售商铺的使用权。

  无疑，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价较低，这些商铺针对的也都是20-30万元小额投资户。

  另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。长时间专业团队运营管理，有利于形成了稳定良好的业态，租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里，开发商比投资者更看好未来的收益，所以开发商也一定会精心运营这个市场。

  还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。

  “类 似的做法在房地产行业一直有存在。”业内人士杨小姐告诉记者，在早期东莞就有类似出售经营权的情况，“多数是一种倒卖经营权的行为，销售使用权是投资商打 擦边球的做法。这种情况在今年算是一个小高峰期，如潮汇星城、功夫龙亲子城等主题商铺都是在用类似的模式来销售。”

  高回报背后隐藏着高风险

  高额回报的背后，实际上隐藏着巨大风险。天下没有免费的午餐，使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。

  业 内人士提醒投资者，事实上，使用权不同于产权，产权意味着持有人完整获得建筑物本身，使用权是租赁概念，不拥有建筑物本身，年限到期后所付款项即清空。合 同期满之后，开发商将会收回使用权。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话来说开发商把大部分前期 风险都转嫁到了投资者身上。

  对于那些刚接触商铺投资的人而言，遇到使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定 回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。如果商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益；另外，若整个商城的定位、策划、经营 不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，投资者还有可能血本无归。

  律师提醒

  不动产无使用权买卖概念

  此外，投资者还要注意相应的法律风险。记者就此咨询了广东沃金律师事务所邓云龙律师。

  他 表示，老式商铺经过整体包装后在不改变产权即所有权的情形下出售商铺使用权当然本质上就是将商铺一次性与承租人签订长达20年租赁期限的行为。本质上双方 就是一种租赁合同关系。相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方。20年以上为租赁无效年限，所以有些商铺在招商时所说的30年或更长的使用权是不 科学的。

  所有权人对房产的权利拥有四项权能，即占有、使用、收益、处分。租赁商铺就是使用了转移了商铺所有权人所具备的占有、使用、收益的权利。

  邓 云龙律师告诉记者，在法律上并无“出售不动产使用权”这一概念。“出售”应当理解为一种买卖关系，那么基于买卖关系的本质是转移物的所有权，即需要转移物 的占有、使用、收益、处分的全部权利，而不动产的使用权不能够单独“出售”的，因此，“出售不动产使用权”一说应当认定为属于商家的炒作和刻意渲染，而并 非一个合法的概念。

  这种形式其实是转租。换个角度而言，作为购买使用权的业主，只是帮有关公司承担了经营上的风险。投资者选择此类商铺一定要谨慎。