“十年返租，十年回本”，奔着投资房迅速收回成本的巨大诱惑，沈阳人一度热衷于购买这种买房后集体出租的购房方式。然而合同上一次性签订的10年、20年的租约，遇到某些现实情况就难以履行。

  近期，本报接到多位读者关于售后包租形式投资房产方面的投诉，投诉内容包括开发商单方违约、承租方违约并拖欠租金等多种问题。业主如何维护，未来房屋如何处理，成为横在业主面前的难题。

  案例一：20年租约 2年即终止

  眼看20万元的投资房即将拿不到收益，业主常女士非常无奈。2011年，她在北华城购置了一套酒店式公寓，共26平方米，花费20万元左右，开发商是辽宁北华房地产开发有限公司。常女士介绍，当初开发商做宣传的时候，最大的卖点就是买房后即整体出租，开发商负责对外出租20年，每年5月份返租金。这样购房成本在短时间内就能收回，业主只要每年定期来收租金即可，房屋的出租和维护等都不需要操心。

  2011年五月常女士购房并与沈阳市北华酒店管理有限公司签订了委托经营协议。协议中规定，甲方(即常女士一方)自愿将房产除产权外全权委托给乙方(即北华酒店管理有限公司)经营管理，经营期限一直到2030年7月23日，乙方每年按一定比例向甲方支付年收益金，如果逾期将按一定比例支付滞纳金。如在委托经营期间乙方单独终止协议，乙方无条件同意按该房屋的市场价向甲方收购该房屋。

  去年5月份，常女士还能领取租金1.5万元左右，然而今年5月末，她再来领取租金，工作人员却让她收回房屋，不再继续租房。

  一位自称是北华房地产开发有限公司留驻的工作人员解释，因为租房的酒店经营不善，老板已经跑了，开发商现在找不到酒店老板，也就没办法收下一年的房租。所以请业主收回房屋，可以卖也可以再出租。

  常女士对这解释难以接受，双方的权责合同上写得很清楚，没有理由让业主自己收房子。该工作人员表示，这就是开发商现在的解决方式，已经有八成的业主同意收回房子，如果不同意，可以走法律程序。

  案例二：10年租约戛然而止 房租拖欠1.8万元

  沈阳市民米女士也有类似的购房经历。2007年3月，她在铁西区购置了两间公寓，“当初开发商打广告时说‘十年回租，十年返本’，就是说房子买完就是要出租的，一租十年，每年的租金就是房款的10%，10年正好把房钱赚回来，到时候收回房子。”

  米女士购置了两套。购房时，开发商已经规定整栋楼都租给一家酒店。米女士购房后与该酒店签订的房屋租赁合同中规定，该酒店租赁房屋十年，直到2017年，如果单方违约，违约方将赔付对方损失，但具体赔付比例并未作出说明。

  房屋出租后，酒店定期将租金打入米女士卡中。但到了2009年，酒店给业主们发出通知，由于经营问题，酒店无法付全额租金，只能暂付80%，其余20%暂且拖欠。业主们勉强同意酒店的做法。两年后，酒店再次与业主协商，租金只能付60%，其余的40%中有一半拖欠，另一半通过消费卡的形式付给业主。而今年3月初，米女士收到酒店来信，由于消防检查不合格，酒店停业，让米女士收回房屋。

  米女士粗略算了一下，酒店方面欠她的租金大约有1.8万元，其他业主的欠款金额也在2万元左右。整栋楼有160户，加起来欠款能达到400多万元。

  售后包租的风险隐患

  1.可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。

  2.开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。

  3.项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。

  4.所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。

  5.往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 本报接到多起投诉 违约金无人承担 近期，本报接到多位读者关于售后包租形式投资房产方面的投诉，其中包括公寓、商铺等，投诉包括开发商单方违约、承租方违约并拖欠租金、开发商单方延长租约等多种问题。

  米女士表示，当初购房时，投资房比同一地段的住宅价格高很多，当时一心想要做投资，只看到了收益，却没想到有合同在手，权益也难以保障。现在她的损失一方面是承租方所欠租金，另一方面，房屋如果收回，违约金谁来付，水表电表以及物业等遗留问题如何解决都是难题，而酒店却没有给出答复。

  华商晨报 华商响网记者 宋雪 售后包租已明令禁止 但消费者维权难 辽宁百联律师事务所律师王飞对此表示，2006年前后，有一批售后包租形式的投资房产问世，看起来稳赚不赔，实际上这种长线投资风险非常大。

  就常女士的案例来说，开发商以经营不善或者找不到酒店老板为由，单方终止合同，这本身就是违约行为，开发商应支付违约金，再与承租房子的酒店方理论。

  而米女士维权过程中，一方面是向酒店方面维权，显然消防不合格不是不可抗力因素，酒店平时就应该在消防方面投资。另一方面，开发商也有不可推卸的责任。业主们应权衡利弊后再决定是否签署退房单。

  沈阳市房产局信息中心教授黄闯表示，这种售后包租的投资方式是十分糟糕的一种选择，住建部已经明令禁止这种投资方式。

  对于消费者来说，比较有效的解决方式是走法律程序，但即便胜诉将来执行也会十分困难。

  昨日，记者在住建部网站上找到了2006年5月公布的《以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿》，其中显示，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反原建设部《商品房销售管理办法》。同时也违反国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》，一经发现要严肃查处。