梳理今年以来的楼市政策，毫无疑问可以从中看出“变化”的信息，调控趋向“长效机制”转向。

  从国务院“新国五条”调控年初夜袭楼市，到3月1日“新国五条细则”再度加码，掀起一股中央调控政策冲击波。岂料原本指望给楼市降温的意图落空，房价逆市上涨，市场温度急升。自今年1月到7月，国家宏观经济持续低迷与房地产火热形成鲜明对比。此后，国务院连续三四场会议重提“稳增长”，“救市”已然成中央高层共识，中央打出一套“微”经济刺激计划措施“组合拳”，李克强总理提出G D P保增长下限与底线。直到7月30日中央最高层经济工作会议成为中国房地产调控的转折点，一字未提“楼市调控”，“加强房地产调控”的措词被“促进房地产市场健康发展”取代，暗示了中央房地产调控“见底”。8月，地方政府吹起投资“冲锋号”与国家开发银行 “大输血”地方投资，4万亿“铁公鸡”交通基础投资露出水面。

  中国楼市调控基调从2010年“抑制”转向2011年“遏制”，2012年“保稳定”转向2013年上半年加强到下半年平稳，后转向房地产去行政化、回归市场化的“调控长效机制”。

  遮遮掩掩了一个月之久的地产业“再融资开闸”，同样可以把握新一届政府在楼市调控难题上的真实态度。2010年4月，国务院发文要求证监会暂停批准房企的上市与增发。换句话说，不能再通过A股市场直接融资，只能依靠银行信贷、信托债券以及海外资本市场等间接融资的渠道，相当于增加了房企获得资金的成本。当年的暂停不是一刀切，而是限定为“存在土地闲置和炒地行为”的房企，这给证监会的审批留下了一个口子，也成为当下维持暧昧态度的最好借口。2013年7月初，房企“再融资开闸”传闻甚嚣尘上之时，虽然证监会在例行发布会上强调“口径没有发生变化”，但之后的一个多月里，先是新华网连发四文透露“再融资开闸已成定局”，紧接着“新湖中宝”等数家房企公布了自己的再融资方案。显然，市场对监管部门将放开房企再融资闸门已经有了强烈预期。

  中央对于楼市调控的态度由“不动摇不放松”转向“促进房地产市场平稳健康发展”、由“短期行政管制调控手段”转向“去行政化的房地产调控长效机制建设”。当市场尚在再融资开闸的消息中甄别楼市调控风向时，另一重要政策底线也在悄然发生变化，那就是将此轮调控直推“史上最严厉”之谓的限购政策。地方政府又一次开始试探中央放松调控的底线。近日，近两年房价处于下降通道的温州市已承认放宽了对购买第二套住房的限制。在刚刚过去的5月和6月间，温州是全国70个城市中唯一房价同比下降的城市。当然，它也是2011年限购政策实施以来最严格的地方版本。温州的自作主张能不能得到中央的支持，还是个未知数。不过，此前几次地方政府试探底线，两三日内即被叫停，温州举动尚处在被默许状态。而舟山、珠海、金华、宁波等这些非省会的限购城市，都可能在城镇化和“有保有压”调控思路下，成为继温州之后限购松绑的“潜力”城市。

  十年楼市调控，房价越调越高。截至今年7月，中国百城房价连续14个月上涨，一二线城市地王频现，但目前还没有引来新一轮楼市调控的加码。2013年3月1日，以20%个人所得税为核心的国五条细则出台后，除了北京，其他各地基本都没有执行，中央并没有因此给出任何表态，说明在“压制需求”层面上调控加码的概率不大。2013年6月19日的国务院常务会议针对房地产提出“支持居民家庭首套自住购房”，这依然是一种支持合理购房需求的态度。而“再融资开闸”是一种间接的增加供给。更为直接的是，2013年上半年，地方政府事实上已经加大了土地供应，达到5年来的最高点。国土部法律中心日前发布的中国土地市场指数显示，2013年上半年全国房地产用地供应8.24万公顷，比2012年同期多了三分之一强，比2011年同期多了六分之一强。

  把“转向”解读成“中央打算放松地产与房地产的政策导向出现了拐点式的变化”，实际上一点都不过分，虽然目前还没到下定论的时候。一边是新一届政府决意改革、推动转型，一边是房价仍在上升通道中，同时经济保增长的压力加大。任何一步实质性的松动与调控转向都只能小心前行。另一个此前不太常见的词语“长效机制”开始频繁现身，改革将从财税、金融、土地制度三个方面入手，通过市场化手段理顺房地产市场供需关系是大方向，房产税则是最核心和最首要的工作。房价上行、经济下行、改革阻力等因素的交织，终于将“房地产发展的长效机制”推向前台。

  最新消息是，长效机制已经形成初步草案，并且正在向相关部委、协会等征求意见。过往几年中，长效机制也曾出现在中央关于房地产业发展的表态之中，但相比“调控”字眼，出现得少之又少。最近半年位置发生了变化。不过，一项政策一旦进入征求意见的程序，出台时间往往就不会是“近期”，更何况是被冠名为“长效”的一套机制。即便近期出台，它的效用也需要一个很长的阶段来显现，更何况“长效机制”至少需要十年时间才能够形成一套相对完善的制度。

  谢逸枫(住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长)

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