第一篇 市场背景篇

  一、政策法规

  2013年7月全国房地产相关政策列表

  (一)金融、财税政策

  1、金融十条支持经济转型 房地产行业风险与机遇并存

  2、北京住建委：北京出租房新政：人均面积不低于5㎡

  (二)土地政策

  1、国土部：下半年重点查处闲置土地

  2、国务院常务会议表态支持首套购房，短期出台实际政策可能性极小

  3、济南17日成交15宗土地 土地市场再度火爆

  (三)其他政策

  1、银行放贷额度收紧 公积金 组合贷飙升至六成

  2、济南出台扶持政策 大力推进住宅产业化

  3. 国土资源部：我国上半年违法用地同比下降近3成

  4、国土部：“新国五条”对市场抑制性影响有限

  二、市政动态

  (一)内部交通

  1、趵突泉北门将建过街天桥

  2、近期济南约50条公交因道路施工改线 10条公交线路临时调整

  3、黄河桥公铁合建段最快9月开工 未来一小时可到石家庄

  (二)城市发展

  1、济明年有望获批"温泉之都" 已规划地热资源开发利用

  2、十艺节临近 西部新城已有50公里道路建成通车

  (三)区域发展

  1、非遗博览园布局规划图流出 八大功能区展现文化之旅

  2、济南在建第一高楼主体封顶 真正迈入摩天都会时代

  (四)市场资讯

  1、我国城市规模划定标准将重设 众多小城镇将变市

  2、济南出台扶持政策 大力推进住宅产业化

   第二篇 市场分析篇

  第一章土地篇

  一、本月公告土地分析

  (一)土地供应分析

  1、土地供应走势分析

  7月份土地累计公告经营性用地2幅

  2、土地供应结构分析

  7月份土地供应以住宅为主

  (二)土地成交分析

  1、土地成交走势分析

  7月份成交土地属性主要以住宅用地为主

   第二章商品住宅市场

   一、市场综述

  2013年6月，济南商品住宅市场供应量为46.27万平方米，较上月有所下跌，环比下跌54.04%；成交量为43.8万平方米，环比下跌25.42%。

  从本月供应来看，供应量较上月有所回落，7月济南普通住宅市场新增供应量为24.56万平方米，环比上月下跌74.24%，成交量为43.8万平方米，环比下跌20.62%，成交均价为7599元/平方米，环比下跌1.67%；公寓产品本月无供应，成交量为2.26万平方米，环比下跌13.74%，成交均价为10884元/平方米，环比下跌5.26%；别墅市场本月供应为0.49万平方米，环比上涨40%，成交量为0.55万平方米，环比下跌40.86%；成交均价为15866元/平方米，较上月上涨27.6%。

  二、商品住宅供应市场走势解析

  (一)商品住宅批准供应总量走势

  本月济南房地产市场商品住宅供应量较上月有所下跌，7月济南普通住宅市场新增供应量为24.56万平方米，环比上月下跌74.24%；公寓产品本月无供应；别墅市场本月供应为0.49万平方米，环比上涨40%。

  普通住宅

  2013年7月济南普通住宅市场新增供应量为24.56平方米，环比上月下跌19.03%

  公寓

  本月公寓暂无供应

  别墅

  2013年7月济南别墅市场新增供应0.49万平方米。

  (二)商品住宅批准供应区域分布

  普通住宅

  7月份，从普通住宅批准预售的区域分布来看，本月历下区为主力供应区域，供应总量为9.24万平方米，占济南市供应总量的37.62%。

  公寓

  公寓本月供应为零

  别墅

  本月仅市中区有别墅供应。

  (三)商品住宅批准供应形态分布

  本月普通住宅、公寓及别墅均有供应，其中普通住宅供应量为24.56万平方米，始终是房地产市场的主力大军，占比为98.04%，公寓和别墅一直作为补充类型存在。本月普通住宅供应量走低，但市场供需两旺态势依旧明显。

  (四)商品住宅批准供应项目分布

  从新增供应的项目数量上来看，本月共有14个项目有新增供应。

  三、商品住宅成交市场走势解析

  (一)商品住宅成交总量走势

  从本月成交情况来看，本月普通住宅成交量为43.8万平方米，环比下跌20.62%；成交均价为7599元/平方米，环比下跌1.67%；本月公寓成交量为2.26万平方米，环比下跌13.74%，成交均价为10884元/平方米，环比下跌5.26%；别墅市场本月供应为0.49万平方米，环比上涨40%，成交量为0.55万平方米，环比下跌40.86%；成交均价为15866元/平方米，较上月上涨27.6%。

  普通住宅

  2013年7月济南市普通住宅成交表现为量价齐跌，成交量为43.8万平方米，环比下跌20.62%，成交均价为7599元/平方米，环比下跌1.67%。

  公寓

  2013年7月济南市公寓成交量为2.26万平方米，环比下跌13.74%，成交均价为10884元/平方米，环比下跌5.26%。

  别墅

  2013年7月济南市别墅市场本月供应为0.49万平方米，环比上涨40%，成交量为0.55万平方米，环比下跌40.86%。

  (二)商品住宅成交区域分布

  普通住宅

  2013年7月，济南市7个行政区域均有普通住宅产品成交。

  公寓

  从本月区域成交结构来看，区域成交量受单体项目影响较大。

  别墅

  2013年7月，济南别墅市场仅市中区和历下区有成交。

  (三)商品住宅成交面积结构解析

  普通住宅

  通过图表分析，本月主要以80-100平方米两室和120-144平方米三室户型为主。

  公寓

  7月济南公寓成交面积集中在40-60平方米面积段

  别墅

  本月济南别墅成交面积集中在300-400平方米的户型，成交量占成交总量78.18%。

  (四)商品住宅成交单价结构解析

  普通住宅

  济南普通住宅市场按单价的成交面积构成来看，普通住宅成交单价段走势与总价段走势基本一致。

  公寓

  从公寓成交单价结构来看，本月济南市公寓成交单价在10000元以上区间的成交量占据榜首。

  别墅

  从成交单价来看，7月别墅均价在12000-16000元/平方米价位段的成交量最大，占比为47.49%。

  (五)商品住宅成交总价结构解析

  普通住宅

  7月普通住宅成交总价集中在50(含)-80万元之间，该区间成交量占本月商品住宅成交量的41.42%。

  公寓

  本月公寓成交总价在各个区间均有分布，但成交总价仍然主要集中在30(含)-50万元价位段。

  别墅

  本月别墅成交总价在400(含)-500万元总价位段的成交量最大，成交面积0.26万平方米，占本月别墅总成交量的的47.27%。

  四、成交均价分析

  (一)普通住宅市场

  7月成交均价较上月有所上涨

  小于60平方米户型均价最低、大于180平方米户型成交均价最高

  (二)公寓市场

  成交均价较上月有所上涨

  历下区成交均价最高

  60-80平方米户型公寓成交均价最高

  (三)别墅市场

  别墅成交均价环比上涨27.62%

  本月市中区和历下区有成交

  500平方米以上面积段成交均价最高

  五、热点板块

  板块解析——济南市市中区

  市中区位于济南市中南部，东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区。辖区面积280平方公里，辖17个街道办事处，102个居委会、77个行政村，户籍人口58.5万人。市中区作为济南市的中心城区，是全市的政治、经济、文化和金融中心。作为政治中心，辖区驻有山东省委、济南军区等重要党政军机关；作为经济中心，基础设施完善，总部经济发达，驻有国内外大型企业区域总部130余家；作为文化中心，驻有山东财经大学、济南大学、山东大学南校区等高等院校和山东新华书店集团、山东出版传媒股份有限公司等大型文化传媒企业，拥有江北地区最大的文化市场——英雄山文化市场，同时也是老商埠核心区所在地，历史文化底蕴深厚；作为金融中心，济南金融商务中心区是全市金融机构种类最为齐全、数量最多、分布最为密集的区域。2011年11月，济南金融商务中心区被确定为全省10个服务业综合改革试点区。

  目前，历下区区域内改善型需求竞争激烈，二环南路沿线有华润中央公园、鲁能领秀城、中海国际社区等大盘，均处于政府南控规划内，土地资源日益珍稀，该区域凭借其优越的地理位置、良好的经济条件、宜居的人文环境等众多利好因素吸引了众多投资者与消费者的青睐。

  重点项目推介——融汇爱都

  融汇爱都项目位于市中二环南路与英雄山路东南角，鲁能领秀城南侧，英雄山路东侧。

  融汇爱都由香港融汇集团投资、山东融汇建设开发有限公司建设，项目坐落于二环南路与英雄山路东南角(鲁能领秀城南侧)，城市交通便捷；属南部中央传统居住带及城市生态经济区交汇处，可尊享丰富的大区域配套，地段位置稀缺。项目规划总建筑面积约42万平米，涵盖了高端住宅、风情商业街、生活会所及学校等多种物业组合，致力于将项目打造成济南首席亲子文化社区。项目一期总用地面积约7.06万平米，总建筑面积约28.89万平米，共规划10栋楼，总户数为2064户。规划建筑形态为高层及小高层住宅。包含88-99㎡两室、100-137㎡三室，户型结构方正，布局合理，通透全明，居住舒适，还配备了济南首家医疗电梯。

  该项目6月30号首次开盘，推出7#、10#楼，共计480户，户型面积为80-95平方米两室，110-115平方米三室。

  优惠信息：交2万抵6万。

  7月市中区区商品住宅成交情况

  本月市中区普通住宅成交成交量为914套， 10.08万平方米，成交均价8335元/平方米；别墅成交15套，0.49万平方米，均价15072元/平方米；公寓成交13套，0.08万平方米，均价8802元/平方米。

  六、项目解析 

  解析：

  从7月份成交排行前十的项目来看，TOP10项目成交金额和面积分别占到市场总量的44.8%、49.27%，集中度依然明显。中海国际社区、绿地国际花都、华润中央公园三项目领跑市场；南部华润中央公园、中海国际社区、融汇爱都成交面积及金额占全市主要份额，导致刚需市场竞争依然激烈。 从销售金额榜单可以看出，名企名盘项目能够合理控制项目存量与去化速度，适时顺应市场推控制推售节奏，再进一步依靠品牌形象，对潜在客户进行精细化引导，进而保持其稳定业绩，比较有代表性的中海国际社区、绿地国际花都和华润中央公园。从销售面积榜单可以看出，7月份刚需型产品项目仍然占市场主力，市场预期良好，开发商多随着市场行情调整其主力产品。

  第三章、办公市场

  本月济南办公市场供应面积为2.40万平方米，成交面积为2.68万平方米，成交量环比上涨2.68%，成交套数为231套，本月办公物业成交均价11763元/平方米，环比下跌7.63%。

  一、市场供应量分析

  2013年7月济南办公市场供应面积为2.40万平方米，环比上月下跌65.61%。

  二、市场成交量分析

  本月济南市场办公市场成交套数为231套，成交面积为2.68万平方米，较上月成交面积上涨19.64%。

  三、成交均价分析

  本月办公物业成交均价为11763元/平方米，较上月下跌7.63%。

  第四章、商业市场

  2013年7月商业用房市场新增供应量为8.34万平方米，供应套数为527套；成交面积为1.40万平方米，成交228套，成交均价为16023元/平方米。

  一、供应量分析

  2013年7月商业用房供应量较上月大幅上涨，本月新增商业用房供应量为8.34万平方米，供应套数为527套。

  二、成交量分析

  本月商业用房成交套数为228套，成交面积为1.40万平方米，较上月下跌11.94%。

  三、成交均价分析

  本月商业用房成交均价为16023元/平方米，环比下跌7.87%。

  第三篇 区域数据篇

一、历下区

二、市中区

三、槐荫区

四、天桥区

五、历城区

六、高新区