有媒体称，2013年，中国正式进入“鬼城时代”：继鄂尔多斯因房产泡沫成为所谓“鬼城”，鬼城模式便迅速在中国内地蔓延，从沿海到内地，从一线城市到小县城，许多所谓的“新城区”纷纷打着“新型城镇化”的旗号大干快上，于是一众高大密集的楼盘中少有人烟，晚上偌大城区只有两至三成灯光点亮，因而得名“鬼城”。

  这样的造城运动如今是怎样的规模？是什么导致“鬼城”效应不断扩大？问责的板子应该打在谁身上？最重要的是，如何避免在将来城镇化的过程中还会出现这样的问题？真正的城镇化应该走怎样的路径？

  过度投资导致“鬼城”频出

  据全国科学技术名词审定委员会的官方说法，“鬼城”是指“资源枯竭并被废弃的城市”，属于地理学名词，若以房地产领域的角度观之，系指某片区房屋空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑有如鬼城而得名。

  其实中国的“鬼城”岂止12座，房地产被开发过度的地区并不在少数，只是并未全部冠以“鬼城”之名而已。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令表示，据调研，几乎每一个大城市附近都要搞一个新区，其规划占地和人口甚至于远远超过老城区。现在不止鄂尔多斯，很多地方都出现了“鬼城”的现象，即使北京和天津之间也有空城。一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的项目空置率更高达70%-80%。

  著名时评人童大焕指出，“鬼城”就是过度投资而不是超前建设。超前建设指的是供应最终会被市场消化，过度投资则是永远的空置和浪费，最后等待它们的，不是拆除就是自行湮灭。

  中国房地产学会副会长陈国强教授并不认同对于“鬼城”的提法。陈国强认为，“鬼城”并不是一种科学和严谨的说法，所以无法严格定义某个城市或者楼盘就是“鬼城”。

  执着于土地扩张 板子打在谁身上

  有评论认为，鬼城频出说明市场规律一定要成为社会、经济、政治的最后和最终总结算力量，谁也逃不脱它的魔掌。谁不尊重自然和社会历史发展的规律，谁就一定会遭到规律最无情也最没有预警的惩罚。

  北京大学城市规划与房地产研究所所长高志则认为，没有产业配套导致销售或者入住率偏低是造成鬼城的主要原因。

  中企资本联盟副理事长、副秘书长张健玫认为，鬼城在表面风光的背后，暗地里是一个利益链暗流，这个利益链包括在各方面，其中包括资本的方面，而资本和地方联合“强奸”了市场，就造成了这种怪异的现象。利益链背后还有很多其他方面，比如说老百姓也追逐，追逐高回报。

  只执着于土地扩张的城市化，不仅造就了空城鬼城，也是低效粗放的城市化。从根本上讲，对土地财政的依赖与现有的政绩考核模式相交织，是造就空城鬼城的根本原因。

  一方面，这是地方政府“圈地运动”下的蛋。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，在经济整体疲软的背景下，地方政府急于卖地补充财政资金的倾向愈加明显。有文章指出，地方政府过度依赖“土地财政”的模式，严重扭曲了政府在市场经济中的功能和作用。政府本是公共利益的提供和服务者，但出让土地让地方政府成了“生意人”，某种意义上与房地产开发商捆绑在一起。地方政府因“土地财政”而导致土地的放量，造成供求失衡、以及过度炒作出现的泡沫。

  另一方面，空城鬼城大行其道，板子不仅仅要打在地方政府身上，更需要改革政绩考核机制。安邦咨询高级研究员唐黎明指出，考核机制如果不能实质性地转变，必然导致地方官员新瓶装旧酒，换个土地财政的马甲再上阵。也有评论建议，改革政绩考核和官员晋升标准，不再将GDP作为提拔官员的主要标准，要逐步加大民生、环保等标准所占的权重。另外，还应该通过立法形式将各地政府的政绩考核机制固定化和法制化，在立法过程中，建议以全国主体功能区规划为依据，对全国不同主体功能区，采取不同政绩考核标准区分对待。

  著名财经评论人吴其伦认为，“鬼城”若要摆脱现状，短期来讲，应该慎重上马新建项目。未来三到五年内，当以集中精力清理库存为主。

  城镇化 ≠“房地产化”

  有人预测，中国城镇化率每增加1个百分点，将能带来7万亿元的投资和消费需求。预计到2020年，中国城镇化所产生的资金需求将超过40 万亿元，由此可以支持未来7%到8%的中速增长。于是部分地区就将城镇化当做是经济发展的“救命稻草”。

  但是，城镇化不应是经济增长的工具。如果为追求经济增速而借用城镇化美好愿景做“幌子”，新型城镇化可能将重蹈覆辙。正如国家发展改革委规划司副司长袁喜禄此前指出的那样，城镇化不会是一个爆发式发展过程，其对经济增长的促进作用是长期过程，也就是说，城镇化不是应对经济放缓的应急政策。

  中国经济体制改革研究会产业改革与企业发展委员会常务副会长廖明指出，城市发展不仅仅是一个“造城运动”，没有产业，没有人口就成了“空城”、“鬼城”。城镇化要与产业发展相结合，在布局上要有一个长远眼光，要为子孙万代考虑。

  其实，新型城镇化的推进实质上是中国经济结构的一次重大调整，是制度层面的一次大改革。国家发改委城市和小城镇中心研究员易鹏表示，这种改革将牵涉到方方面面的利益调整，面临的挑战不小。这一点也体现在地方政府对新型城镇化路径的具体选择上。

  中国房地产学会副会长陈国强教授则认为，城市变化归根结底是人的变化，要有相应的常住人口，要考虑就业、医疗、教育等问题，这是一个复杂的系统工程，不是只建房子。

  城镇化的精髓，并不在于建起多少房子，而在于生活于其间的人，脱离了旧的生产方式和生活方式，以全新的形式实现了就业，并且当地的产业实现了良性循环的自我造血功能，这才叫真正的城镇化。