新闻背景

  据美国《福布斯》杂志网站8月1日报道，德勤《中国房地产投资手册2013版》预测，中国不会削弱房地产业，更不会挤压房地产泡沫。因为房地产业对中国经济发展太重要了，毕竟中国不是美国，上海也不是拉斯维加斯。并预测，未来几个月，中国房地产总体投资增速可能回升，今年中国房地产业将有更好的表现。居外房地产信息网称，随着房地产价格继续上涨，越来越多的中国人将寻求投资海外房地产市场。

  房产究竟有无泡沫？

  主持人：近期，外媒对中国楼市泡沫的报道，让老生常谈的话题再次成为业界关注焦点。那么，中国楼市究竟有无泡沫？

  张宏伟：从局部市场来看，目前局部地区确实还存在市场泡沫现象，主要表现在地方政府大规模出台新区、新中心等规划，使区域市场开发过度，导致严重供大于求，出现一定的市场泡沫。

  周峰：泡沫一定有，没有泡沫的市场，实际上并不是健康的市场。像上世纪70年代之前的计划经济时代，可以说没有任何住房的新生需求。80年代之后，进入了商品房的发展阶段，先满足自住需求，后来部分先富起来买房作长线投资，久而久之，市场也出现了有房没人住的情形，泡沫也出来了。

  张宏伟：市场基本上回归了以自住需求为主的市场，当前想短期内买进卖出的机会其实已经不多了，但是，从局部市场来看，确实还存在市场泡沫现象。一般来讲，资源型城市、民间资本比较活跃的城市容易造成比较大的楼市泡沫。

  主持人：究竟该怎样理解楼市泡沫？

  周峰：说泡沫大，实际上就是某一个特定的城市出现大批空置房或闲置用地。

  主持人：哪个城市的泡沫更大？

  周峰：很难说具体哪个城市的泡沫最大，如果一定要说，可能把观察对象固定在城市的具体板块或楼盘更客观一些，假如一个楼盘在完成销售之后的三年后，入住率仍不足30%，或者可以判断其属于投资客购买居多，也存在较明显的泡沫了。

  房产泡沫能否挤掉？

  主持人：楼市有泡沫或不足为奇，但外媒称“中国不会挤房产泡沫”。

  周峰：我觉得政府即存在“挤”的意识，也曾经有出台措施实行“挤”的动作，但没有具备长期执行的想法，毕竟现在楼市对地方经济的关联太大，杀伤力太大，很容易覆水难收。

  薛建雄：楼市有泡沫不能靠挤，而是通过发展经济、加快城镇化，让更多的人有更多的钱，到城里买更多的房子，才是根本解决之道。

  主持人：中国楼市泡沫是不是已到了非挤不可的地步呢？

  周峰：就目前的情况看，国内楼市尚未到“非挤不可”的地步，至少，在我们身边，还是有很多真正要买房自住的客户，出狠招去挤，只会令持有方暂停出售的行为，市场的供应会进一步紧缺，价格更难控制。

  主持人：可否这样理解：即便楼市有泡沫，也不可能单靠宏观调控政策挤掉的。

  薛建雄：没必要，也不能这样做。

  周峰：过去十年，已是铁证，无需再找旁证。

  主持人：有怎样的建议？

  周峰：楼市其实可以在发展过程中形成自我调节的功能，无论开发企业抑或小业主，一旦发现自己手头上持有的物业无法在市场上正常流转，自然会对其价格进行适当的调整，从而改变相对受制约的局面，所以“挤”与“不挤”，都不应该由某一个行政部门或国外的机构去决定，应该由市场自身运转自然调节。

  泡沫力促国人走向海外？

  主持人：据悉，越来越多的中国人将寻求投资海外房地产市场，这是不是大势所趋？

  周峰：这只是外媒的合理化信息引导，其实对大多数国人而言，居住在一个城市的时间超过20年，才会产生想转换环境的念头，投资意识也一样道理，先从周边自己较为熟悉的地方开始去观察和行动，是正常的规律，故海外市场未必能调动大批国民的投资欲和资金。

  张宏伟：投资海外可以规避国内调控投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。

  主持人：近期的中共中央政治局会议提出，促进房地产平稳健康发展。

  周峰：这个所谓的“平稳发展”缺乏参照物。假如按今年上半年的情况去评价，今年剩余的几个月，信贷就可能继续收紧，购房者仍难以贷款去入市，故“平稳”有可能只是政府维持“量减价稳”的潜台词。如果以去年下半年的市场作参照物，则未来几个月信贷要重新放松，市场才能真正达到“量稳”，但同时也会导致价继续涨，所以这种表态，实际上很难达到真正的平衡。

  张宏伟：在限购、限贷等政策延期执行的市场背景下，通过“积极满足”支持居民家庭首套自住购房需求，为楼市长效调控机制出台争取更多的时间，这个时间预计在今年年底或明年年初，在这个时间段之前应该不会有特别大的政策出台。

  目前局部地区确实还存在市场泡沫现象。———　张宏伟

  楼市其实可以在发展过程中形成自我调节的功能。　　　　——— 周峰

  楼市有泡沫不能靠挤，而是通过发展经济、加快城镇化解决。——— 薛建雄