2013年房地产已经走在下半场，不管是新国五条的落地、房产税的传闻还是公积金新政，都将楼市推向了舆论的风口浪尖。同时上半年宁波土地市场极为火热，半年的土地成交量甚至超过了去年一整年。特别是土地集中放量的江北板块，引来了众多外地房产大鳄的目光。在经历了一番风雨之后，宁波楼市将呈现何种格局？后市开发商将怎么样对应、冲刺，打出漂亮的年终战？

  为了更好地判断房产市场、了解宁波楼市行情。新浪乐居特别联系业内大佬，为网友解读市场，展望未来。

迪赛副总经理范亚红

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商局地产等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  范亚红：比较前几年，随着越来越多的大型房企进入宁波，不仅出现大型房企数量剧增，而且各房企的楼盘数量也增多，出现多盘联动。尤其是品牌房企，表现更为明显：万科四盘联动，中海三盘开花，保利，龙湖，金地等都是多盘同时开花。从一两个楼盘单打独斗到多盘发力，品牌房企布局范围不断扩大，不仅如此，大型房企联合开发，强强联手，更是提高了产品力和品牌知名度，可以说宁波的大房企时代已经开启。

  【新浪乐居】：前段时间各大媒体纷纷爆出银行钱荒的问题，您觉得银行这一状况会波及房地产市场，影响到开发商的融资吗？大房企的资金相对充裕，有能力去应对各种危机。那么，这次的钱荒对于他们来说房企来讲更多可能是一个好机会？

  范亚红：最近的钱荒将会对房地产市场造成比较大的影响。我国内地大部分房企，尤其是中小房企，银行贷款是其主要融资来源。而随着今后一段时间银行的流动性紧缩超出预期，众多房企的银行贷款融资将会告急。

  对大型房企来说可能会是一个比较好的机会，银行本就“不待见”中小房企，现在想要获得银行贷款更加难上加难。在重重困难下，部分开发商不得不求助民间借贷等其他渠道，有的甚至不惜借“高利贷”以解燃眉之急。节节攀升的融资成本，最终会让中小房企轰然倒地。而大型房企则将凭借雄厚的资金积累、调配优势和多元的融资渠道，与中小房企无力拿地形成鲜明对比，成为土地市场上的主角。土地资源比较稀缺的一线城市及核心地块将成为其专属，而中小房企只能转向郊区或三四线城市开发。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路。面对这种局面，房企，特别是中小房企应该如何转型才能保持生存之道？

  范亚红：对于市场夹缝中的中小房企来说，找准市场机会去拿地，做好产品定位和产品段，做足产品功夫，将房源销售出去并保证资金流，才是“王道”。

  首先对中小房企来说，因为竞争更趋激励、资金实力等因素，中小房企会逐步地淡出他们一直偏好的宁波主城区，更多地向周边的郊区县或者省内三四线城市转移。面对市场上出现的合适地块，中小房企应根据自身条件去合理拿地。

  其次，做足产品功夫，“产品研发是一个重要问题。可能针对某一个专业面的产品研发，中小房企投入的成本和时间、力度都更多，出来的产品不比大型开发商的差。因此，中小房企在产品上首先要走细分路线。 研究得更透一点，在前期市场调查和产品定位下足功夫。而这个过程中，最好是依托专业公司的帮助，借助代理公司两个方面的能力——对市场的触觉；手上充足的客户资源。

  最后，对于资金比较紧张的中小房企来说，寻求与实力开发商合作，也是比较好的出路，房企合作无外乎三种方式，一种是卖地给有实力的开发商，二是合作开发，三是买股份，以土地作价卖股份。对于中小房企而言，只要能生存下去，都是可取的。

  【新浪乐居】：第二季度，宁波土地市场火热，细则回顾的话会发现其中竞争最为热门的几大地块均位于江北、东部新城。特别是江北，中国排名前十位的地产开发商中，目前已有7家进驻该区域。请问，您觉得随着这些房企的“扩军备战”，江北区域的房地产面貌将会呈现何种改变？大宁波的房产局势是否会受到影响？

  范亚红：随着大型房企不断进入江北，未来两到三年，江北将成为宁波楼市高端产品的主战场，江北的房地产面貌将发生翻天覆地的变化。

  首先江北的区域能级将进一步提高，随着绿地，江北湾头的开发，江北主城的商业氛围和消费环境将得到大幅度的提高，将成为宁波又一高端商业高地。

  其次，江北本身具有良好的环境条件，日湖，姚江，环境资源稀缺，再加上生活医疗、教育配套等都比较完善，具备打造高端居住环境，未来，江北将成为高端住宅比较集中的区域。

  大型房企在江北的扩军备战，基本上不会改变大宁波的房产局势。

  【新浪乐居】：拿鄞州来看，十年前跟十年后的发展有着飞一般的跃进。目前，江北土地市场的火热程度可见一斑，各房企对江北的重视是否说明江北有可能成为10年轻鄞州的缩影，在未来的发展中，江北是否能够复制鄞州的成功，甚至超越鄞州？

  范亚红：首先江北是一个发展潜力非常大的区域，它本身就是核心区，区位非常好，拥有良好的生活、教育、医疗配套，这是吸引各大房企的首要原因。

  其次，目前核心区的供地非常紧张，包括鄞州核心区，而江北是唯一一个土地供应充足的区域，所以整个江北的发展前景非常可期。

  第三，江北的起点要比10年前的鄞州起点要高，江北的发展轨迹也和鄞州发展轨迹不同。鄞州是新城运动，江北是老三区，人们认知比较强，区域情节也比较浓厚，这个起点就不同。鄞州发展轨迹是住宅先启，万达跟进，随后带动区域发展，而江北本身就有一些车工念书的商业配套和居住氛围。现有的商业，如来福士广场，万达广场，这些商业配套也比较高。从这点上来说，江北对于未来的发展看好。

  所以，我认为江北未来的发展将赶超鄞州，成为宁波东部新城之外发展的另一极。

  【新浪乐居】：2013年上半年宁波房地产去库存量程度加大，且伴随着土地的火热，很多购房者开始担心房价上涨问题，但是也有专家指出，2013年宁波出让的地块，大多土地均以底价或低溢价率成交，后期房价看稳，对此您是怎么看的？

  范亚红：我个人对后期房价也是持一个看稳的观点。

  首先从库存量看，截至6月底，宁波6区库存量已经高达300余万方，而每个月的去化量基本在20-25万方，所以，不算新增量，仅库存去化周期就长达15个月之久。

  而下半年上市量保守估计将达200万方，所以整个市场供求是不平衡的，在这样一个激烈的竞争环境下，各开发商还是会以谨慎的态势推盘。

  再者，近期的银行钱荒，对房地产业也会造成一定的冲击。银行的信贷紧缩，在一定程度上会造成房产商资金链的紧张。所以为了快速回笼资金，一些中小房产商有可能还会降价促销，这将会在市场上引起连锁反应，大型房企不会贸然提价。

  所以我个人认为后期房价还是会维持一个平稳的走势。

  【新浪乐居】：2013年上半年新国五条落地，房产税试点传闻等在房产市场上一度引起骚动，但对市场的影响并不大，且经过几个月的调整期新政策面早已得到舒缓。那么就中央提出的从严调控口号，下半年调控会有新的大动作出现吗？

  范亚红：调控是与市场密切相关的，当前整个市场处于一个平稳的状态，如果下半年市场继续维稳，调控出现大动作的可能性不大。

  再者，近期出现的银行钱荒问题，下半年得不到改善的话，房企的资金将比较紧张，不排除一些中小房企通过降价快速销售来缓解，由此可能会带来新一轮降价潮，从这方面来说出现调控的大动作的可能性不大。

  【新浪乐居】：您如何预期宁波下半年楼市？后市开发商又应怎样冲刺市场，打出漂亮的年终战？

  范亚红：我个人认为下半年宁波的市场还是维持目前的平稳态势吧。从当前的市场去化速度来看，每个月的走势还是保持在一个比较平稳的态势；从市场供求来看，目前市场供给量还是比较巨大的。截至6月底，宁波6区供给量达300多万方，而市场每个月的去化量为20-25万方，整个去化周期比较长。而下半年上市量也非常巨大，上市项目非常集中，竞争非常激烈。出于谨慎的态度，各开发商也不敢贸然提价，所以整个市场态势还是会维持一个平稳的态势。

  至于怎样冲刺市场，开发商应该及时了解竞争对手的动态，把握准开盘时间节点和节奏，找到自己项目的价值点，充分将项目信息传播给受众，多进行活动，抓住客户的粘性，摸准客户的价格底线，打出漂亮的年终战。

  【新浪乐居】：非常感谢范总接受我们的采访，谢谢！

宁波万科营销总监张强

  【新浪乐居】：6月24日，万科以超4亿的总价一举拿下了镇海新城宁大花园西侧地块，该地块与规划中的万科城紧紧相连。请问张总，万科是基于怎样的考虑拿下该地块？

  张强：我们在镇海已经有万科城项目，这个城市综合体商业大盘在整体开发过程中销售业绩还是很不错的，甚至可以说是宁波北片区单盘销售最大的项目，尽管多个楼盘在上半年有大开盘的情况，万科城依然是今年上半年镇海区域市场销售金额排名第一。而且万科城一期在今年五月份就交付了，大概一个星期就完成了超800户的交付数量。这些数据都可以证明万科城获得了市场的高度认可。因此，万科强化了在镇海新城深耕的想法，所以才会在万科城边上再拿一块地。

  【新浪乐居】：这是不是说明万科还是非常看好镇海这个区域，您觉的镇海板块未来得发展会呈现何种趋势呢？

  张强：坦率地讲，镇海新城一直是宁波市场上的价格洼地。随着全面建设的启动，例如包括明州大桥和未来即将建设的院士大桥还有已经建成的中官路，镇海通过两桥一路拉近了与高新区、江北的关系。镇海新城这个片区本身也有很多新的建设，包括万科城自身也会配合五星级酒店、商业广场。随着整体市政交通、公建、万科城自身配套的酒店和商业广场的日益完善，该区域未来性价比的凸显指日可待。同时，万科城作为万科深耕镇海的代表作品，更深刻的体现了万科绝不仅仅是一个房地产开发商，更多的万科是作为城市运营商的角色参与城市发展和建设，大盘为城市发展的贡献可见一斑。

  【新浪乐居】：据说这个新地块北侧的地块，政府规划为公园，并且为万科代建，您觉的是否对万科城乃至这个片区有较大的影响？

  张强：这是毋庸置疑的。你们了解到的情况没错，政府规划为体育主题公园，一期占地11.6万方，万科将代建整片公园及场馆设施，二期还将占地8.14万方。整个占地近20万方的城市绿肺，不仅仅是万科城项目的绝佳宜居配套，更是整个片区、城市的生态配套，随着这个体育公园的落成，新城南区宜居的环境将焕然一新，再加上宁波市区难得一见的体育主题公园的贯穿，与规划的江北区域奥体中心相呼应，必将大大拉升宁波整个北部片区价值。

  【新浪乐居】：万科拿这块地考虑到了万科城热销的因素，反过来这个地块就在万科城旁边，这对万科城来说有没有影响？

  张强：万科就是要把万科城继续做大。这个地会纳入到万科城大体系里去，万科城体量将再度升级，由原来的超50万方跃升至超60万方。因此该地块不存在跟万科城单独竞争的问题。接下来我们要考虑的是在万科城体系里面，如何对该地块进行规划，如何与万科城进行产品线和产品的搭配。

  【新浪乐居】：万科以3160元每平方米的楼面价拿下该地块，不少人觉的这是低价拿地的举动，那么未来这块地产品规划定位如何，是不是会走刚需路线？

  张强：地价除了三千以外还有其他代建成本，3160只是一个名义价格，事实上成本并没有这么低，经过测算综合地价接近4500元每平方米。至于是不是做刚需产品，还是要看市场的接受程度，我们还是会做市场的主流产品，因为只有主流的产品才能占据市场，吸引客户。我们不会选择小众或者特别的产品来做。

  【新浪乐居】：所以说万科城在镇海的新项目未来的规划还是要看市场的走向？

  张强：对。具体这块地的定位会根据万科城前期销售特点和情况，进行一些产品的优化和处理，提高产品的竞争力和客户的满意度，毕竟我们不是新进一个区，我们万科城其实已经深根镇海新城很多年了。

  【新浪乐居】：说到单价两万以上的房源，就二季度来看江北土地市场十分火热，且不少热门地块都是被大型开发商拿走的，如果按照那边七八千、八九千的出让地价，虽然成交溢价率比较低，但按照整体成本来核算的话，以后这些地块推出的房源单价很可能是两万以上。宁波购房者有地域性情结，比如住鄞州的不会买海曙，住江东的就不会买江北。那江北的价格又放在这里了，而且有这么多外地大房企竞争。请问您觉的接下来的江北房产格局会不会发生巨大改变，宁波整体房产格局会不会受影响？

  张强：这么多大牌开发商集中在这里统筹开发，影响肯定有的，具体什么影响我只能说拭目以待。

  【新浪乐居】：万科是最早进宁波的外地房企之一，而保利、世茂、龙湖、九龙仓，以及复地、招商等房产大鳄也都陆续进来了，加之宁波本地市场上活跃的大多数是大型房企，是不是说明宁波已经进入了大房企时代了？

  张强：我觉的是，这是几个原因造成的：第一，本身房地产行业要长期发展需依靠土地的获取。由于土地获取成本越来越高，因此一些小的房企很难进一步获取土地；第二，由于房地产市场受政策、资金影响也比较大。一旦出现调控或者市场波动，中小开发商的抵抗力会比较低，而大房企资金支付能力比较强，企业治理更加清晰，企业竞争力也更强。第三，消费者对品牌的认可更加重视、强烈了。

  对于有实力的大房企来说，像宁波这种城市当然不会轻易放过，所以才会出现你说的这些现象，而且这是大的趋势，未来只会更加强烈更加明显，更加显著。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路。就比如万科此次拿地，将是万科在宁波市场上第9个项目了。面对这种局面，本地房企，特别是中小房企应该如何转型才能保持生存之道？

  张强：我觉的这是大的趋势，如果真的要说意见的话，我觉的做细分市场吧。把自己独特的产品竞争力和企业独特个性体现出来。中小企业可以选择自己更熟悉的细分市场，把功课做足、把产品做得更有特色。

  【新浪乐居】：非常感谢张总接受我们的采访，谢谢！

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商局地产等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  毕兴矿：我认为，一轮一轮的调控使房地产市场经历了洗牌。目前在市场上真正能够操作大盘或若干个大盘联动开发，以及到全国各城市开发项目的房企都是一些品牌房企。这与企业资金实力、团队操盘能力，以及与多年来各种产品的开发基础、视野、产品研发都有莫大关系。

  因此你刚才提的大房企时代的到来，我本身还是认同这个观点的，这是洗牌的结果。

  【新浪乐居】：前段时间传出银行闹钱荒的问题，虽然目前感觉已经趋于平息，但这件事情牵扯出许多担忧。比如很多人担心可能会涉及到房地产市场，影响到开发商的融资。有人认为大房企资金相对宽裕有能力应对危机，这类状况对大房来说反而是一个好的投资机会。对此，您是怎么看的？

  毕兴矿：在一定程度上可以这么理解。所谓的钱荒，我认为是金融市场的自我调整。近阶段银行之间拆借率很高，但是央行没有出手，实际上就是让行业自身来做优化调整。我觉得资金会去找行业、找方向流入，它是有选择的。这一轮钱荒，政府、银行要让资金流向实体不流向房产，这个观点不绝对。

  第一，我觉得在房地产行业中，银行资金可能会流向有品牌、有实力的开发企业。第二，作为大企业，比如奥克斯在全国十几个城市，联动开发二十几个项目，它自身的现金流运作能力比较高。每个项目处在不同的阶段可以相互的调剂、流通。也就是说多区域、多盘、多业态操作让大房企在内部经营现金流、开发现金流方面能更加运筹帷幄，或者说更灵活一些。第三，在这轮钱荒之下大房企的整合优势会更明显。

  【新浪乐居】：刚才您也提到了多盘联动的运营模式，目前在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企除了走大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路之外也开始走强强联手。面对这种局面，中小房企应该如何转型才能保持生存之道？另外，奥克斯会不会考虑跟其他房企联手合作？

  毕兴矿：强强联合，我把它理解为是资源的整合。有地出地，有钱出钱，更多是抱团作战，发挥自己的优势、资源做成功一个项目。在很多城市都有这种现象。对奥克斯地产来讲，我觉得我们企业自身的土地储备、现金流都比较充裕，自身团队经过多年的努力、磨合也已经相当成熟。当然，如果有比较好的合作资源，我们也不会放弃好机会。

  【新浪乐居】：2013年上半年宁波房地产去库存量程度加大，且伴随着土地的火热，很多购房者开始担心房价上涨问题，但也有专家说现在的调控是走稳的，房价不可能大起大落，你怎么看待后期宁波房价的走势？

  毕兴矿：我本身也非常坚定的认为，房产市场会稳健发展。因为这一轮调控已经历两个年头了，不管是中央政府调控手段的灵活性还是开发商的应对措施，都变得更加成熟，客户也变得更加理性。

  我相信目前房地产不是十年前的暴利年代，拿一块地就能赚钱。实际上现在更讲究的是综合竞争力以及产品力、客户的口碑等等。

  【新浪乐居】：第二季度，宁波土地市场火热，细则回顾的话会发现其中竞争最为热门的几大地块均位于江北、东部新城。特别是江北，中国排名前十位的地产开发商中，目前已有7家进驻该区域。请问，您觉得随着这些房企的“扩军备战”，江北区域的房地产面貌将会呈现何种改变？大宁波的房产局势是否会受到影响？

  毕兴矿：宁波的土地市场我可能关注得没有你们多。我认为江北是大宁波格局不可或缺的一块，也是举足轻重的一块。城市的发展由单核到多核有个过程。最早很火热的是南部新城鄞州，现在鄞州已经非常成熟了；又有后来的东部新城，市政条件也相当不错；到后来的镇海新城，包括北仑、城西组团。这是城市发展必然的趋势。

  江北板块是后起的，因为它先天条件的限制，造成了房地产开发相对滞后一些。但随着经济、交通的发展，宁波向北发展将成为未来重要的方向。在今后几年，江北会有集中的楼盘供应，成为大家比较关注的板块。

  我认为，目前宁波不单单是哪个板块一枝独秀，而是百花齐放。比如鄞州和东部新城现在还是有很多比较好的开发板块。像鄞州新城的潘火板块目前已经有包括奥克斯地产五六十万方的盛世缔一城，以及周边万科、中海包括世茂等项目。这对购房者应该是有利的，大家选择余地会很大。

  当然这个市场还有一点就是供需关系比较合理，不像有些城市供需失衡。这实际上跟政府有序供地还是有一定关系的。现在看来它每年供求和需求结构关系、比例关系都是相对健康的。因此我认为2013年甚至接下来几年宁波市场发展会更健康、更稳健。

  【新浪乐居】：非常感谢毕总接受我们的采访，谢谢！

世茂宁波区域投资总监兼马家项目总经理朱清华

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商局地产等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  朱清华：这个答案是肯定的，宁波现在进入这个时代已经算是比较的晚了。在同样级别的城市，四五年前全国排名前十的开发商就已经占据了市场70%-80%的项目份额。

  【新浪乐居】：第二季度，宁波土地市场火热，细则回顾的话会发现其中竞争最为热门的几大地块均位于江北、东部新城。特别是江北，就世茂来看，2013年在该区域已经一举拿下四块地，请问世茂是怎么看待江北这块区域的？为什么会在该区域如何扩军备战？

  朱清华：我去过全国很多城市，也研究过很多城市，发现中国各城市的发展都比较类似。到宁波后，也仔细研究了宁波的城市规划。发现宁波最早开发的是南面，接下来重点转向东面，到目前为止这个重点还没有变。西面已经陆陆续续发展了但没有统一规划，布局也不是很好，剩下的只有北面。北面是土地资源最丰富的，无论是姚江北岸、奥体80这片还是庄桥机场这片，都有整块的土地。特别是北面目前还是价格的洼地，所以往北的这片区域是最有发展潜力的。这个趋势我想接下来两三年会慢慢显现出来，这也是我们拿这么多地的原因。

  【新浪乐居】：你们一口气拿下四块地，是不是想在江北打造一个世茂年？

  朱清华：世茂年谈不上。宁波本身是一个很好的城市，而江北又是一个很好的区域，世茂正好赶上这个机会。接下来如果有适合的地块推出我们还会再买。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路。面对这种局面，中小型房企应该如何转型才能保持生存之道？

  朱清华：中小企业的生存之道就是差异化，如果它能做一些特定的细分产品，还是很有潜力的。但如果纯粹拼资金、拼开发实力，中小企业在市场上就很难发展下去。比如说同时做多个楼盘，那么市场一旦差了中小企业抵抗风险的能力就很弱；而再买地的时候资金实力又不够，后面就很难发展。

  如何差异化呢？比如做针对学生、单身女人、老人等等的单身公寓，因为大开发企业不会盯这种很细分的市场，中小企业就可以在这类产品中获得自己的发展机会。

  总的来说，由于房产行业还是以资金、规模为主导的，所以中小企业将会面临越来越大的压力。

  【新浪乐居】：大房企和小房企的区别很大一方面是资金面的问题，所以一个走是铺点广的路线，一个走做出特色的路线。提到资金，近期银行钱荒让不少人担心会波及房地产市场，影响到开发商的融资。大房企的资金相对充裕，有能力去应对各种危机。那么这次的钱荒对于他们来说房企来讲更多可能是一个好机会？

  朱清华：可以这么说。总会有一部分人会先缺钱，打个比方：有三个人排队，每个人都有一个包子，很简单三个人都吃到了；现在只有两包子，就只能按照实力或者其他规则来分配，有的人就吃不到了。

  地产行业很简单，资金往哪走？一是看安全，二是看收益。显然大企业更安全，盈利能力更好，从这两个角度来讲小企业就很被动。我们现在说微型企业都是拿不到银行资金的，在未来地产行业里面中小企业也很难拿到资金，这样他发展的路就会越来越狭窄，这对大企业来讲至少是有利的。

  【新浪乐居】：十年前的鄞州跟现在的江北有点像，都出现过土地供应量集中爆发的局面。鄞州十年前和十年后格局有飞一般的跃进，江北这个市场能不能看成十年前鄞州的缩影，在未来得发展中江北能不能复制鄞州的成功，甚至是超越鄞州？

  朱清华：很多方面都非常相似。任何一个区域的发展必然会促使大量的开发商尤其是知名开发商进去开发大量的项目。

  有大开发商进驻，对江北来说肯定有好处，未来江北区肯定会有大飞跃。至于能不能超越鄞州，这跟政府规划有关系。如果说只是开发商主导，每个人做一个楼盘，做得都不错，最多是跟鄞州打个平手，甚至还不一定打得赢鄞州。但如果规划上有大的动作，我觉得江北未来不但能够超越鄞州，也能超越东部新城，毕竟江北区地理位置比其他区域都更好。

  【新浪乐居】：宁波人有个区域情结，住江东的人不愿意去海曙买房，海曙的人不愿意去江北。江北现在土地集中供应，将来就有楼盘集中放量。土地的价格虽然溢价率不是特别高，但楼面价还是七八千、甚至九千多，成本核算出来以后江北的房价可能会在两万左右，这对刚需来说可能有点偏高，而业内人又觉得两万块的价格对高端客户来说又达不到他们要的高度。面对这种局面，以后江北这个市场会不会引起混乱，江北市场未来趋势如何，世茂将来会怎样应对？

  朱清华：上海以前一直说，宁要浦西一张床不要浦东一间房。其实客户最终是受引导的，比如说鄞州、东部新城，很多年前别人也不愿意去鄞州和东部新城。它有一个发展的过程，只是我们刚好赶在这个起点上。

  历史上再往前翻八十年、一百年，可能江北区是最好的区域。它是阶段性的发展，它会有一个轮换，轮换的过程中客户心理就会有转变。我印象很深，十年前很多地方的人不愿意住小高层，都愿意买多层。现在你再去问同一批客户，他们的态度截然相反，这说明客户是在变化的。

  其实我们的客户年纪大部分在三十多岁左右，最多的是四十多岁，他们的接受度远比年纪大的人高一些。五六十岁、六七十岁的购房者有些根深蒂固的观念，甚至会觉得从来没有去过地方是不好的。转变需要一个过程，可能需要三年甚至五年的时间，大家转变过来就好了。

  【新浪乐居】：是不是说江北还是老三区，因此周边辐射板块也会比较广？

  朱清华：对。现在的人买房子都很理性，他会分析你的产品、地理位置、周边的规划以及将来的发展前景。江北的项目本身是依托于这个区域——有自然资源、有商业且交通便利。这个区域所具备的要素肯定能满足高端社区的居住需求。

  【新浪乐居】：这两年房地产形势好，库存量去化大，购房者就会担心未来房价会上升。您怎么看待宁波楼市的后市，您认为未来宁波房价走势会怎样？

  未来宁波房价是稳中有升的，但个体差异会特别大。

  从地产自身来看，其内部一定有所分化。因为客户本身的品位、辨别能力提高了，你做烂的产品就不可能忽悠客户了。这样就会导致有的楼盘一开盘就卖得特别好，有的楼盘则业绩惨淡。这是因为前者产品好，定价合理，服务、品牌也不错；后者是因为没有转变，还是用老一套，做老的产品。从最近开的楼盘也能够看出一些端倪。

  从投资渠道来看：第一，在中国投资股市、黄金都不适合，因为没有适合的投资渠道，大家没办法还是会买房子。第二，财富上的差距，十年前你有一百万就很好了，觉得有这一百万日子没问题了；现在你同样拥有一百万，你会发现没安全感。这是反映在物价上的通货膨胀，以及你财产上的贬值。而财产贬值速度比物价要厉害的多，所以国内的房价基于这一点肯定会往上涨。这种涨其实跟开发商能赚多少钱没有关系，可能开发商赚钱越来越少，但房价却还是在往上走。

  【新浪乐居】：2013年上半年新国五条落地，房产税试点传闻等在房产市场上一度引起骚动，但对市场的影响并不大，且经过几个月的调整期新政策面早已得到舒缓。那么就中央提出的从严调控口号，下半年调控会有新的大动作出现吗？

  朱清华：短期内不会有大的政策出来，可能零零星星有一些小的政策，比如未来最核心可能还是房产税。

  其实这跟房价没有太直接的关系，主要问题还是收入跟房价的不匹配。我在07年的时候就说过，解决房价的问题一定是通过房价慢涨收入快涨。比如说教师、公务员，房价在涨，他们的工资也在张。房价涨了20%，可能他的工资涨了50%，这个比例就是在优化。

  最近一直在说消费占GDP的比例问题，实质上一个问题的两面性，简单讲，创造一个亿的GDP（财富），六千万被政府拿走了，三千万被企业拿走了，只有一千 万给老百姓。这种分配很不合理，如果调整一下，比如政府拿走五千万，企业拿走三千万，给老百姓两千万，老百姓自然就有购买力了。相对而言，房价就降下来了，这事解决房价问题的核心所在。

  【新浪乐居】：您是说只要不出现太大波动，政府是不会做新的调控动作，他毕竟希望房地产市场有一个稳定的局面？

  朱清华：对，现在有这么一个思路，国家不希望房价暴涨，也不希望它暴跌。

  如果未来时机成熟，政策需适当调整的话，我认为限购会被放开。这样才可以把钱引到地产里来，通过地产的发展才能把其他的行业带动起来。

  【新浪乐居】：非常感谢朱总接受我们的采访，谢谢！

合润地产总经理吴纪兵

  【新浪乐居】：近几年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，像最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商等，同时我们观察到最近宁波市场上活跃最多也是大型房企，是不是说明宁波开始进入大房企时代？

  吴纪兵：肯定是这种趋势，包括全国其他一些大型城市也一样。

  【新浪乐居】：随着这些房企的进军，宁波市场也发生了深层次的变化，目前市场上很多外地房企进入宁波以后都会跟宁波本地房企强强联手，或者多盘联动市场运作，面对这种局面，宁波中小型房企如何转型，才可以保持生存之道？

  吴纪兵：房产市场会越来越细分，不可能全被大房企瓜分掉。本地中小型房企只要不一味地追随大房企，一味地跟大房企比拼，还是能找到自己的市场定位的。比如说小型的商业综合体、小规模的住宅。毕竟跟外地大房企相比，当地房企对宁波市场的熟悉程度更深，拿地时和政府的沟通更占优势。

  【新浪乐居】：最近银行业闹钱荒，很多人认为会影响到房地产。相对来说大房企资金比较宽裕，应对危机的能力也比较强。那么这对大房来说，会不会反而是一个好的投资机会呢？

  吴纪兵：大小型房企各有利弊。

  就大房企而言，我觉得它的运作更具有计划性。比如大房企手上同时有好几个项目，且每年的回款指标都很清晰。当然大房企的资金也有压力，在市场真正低迷时，大房企所承受的压力肯定比中小房企大。因为很多大房企都是上市公司或者是大型国有企业，其上下游产业的关联度会比较紧密。记得08年在房地产市场低谷时，万科曾率先降价促销，从这件事情就可以看出大房企的反应比较快，营销力度比较强。

  就本地中小房企而言，它的资金压力肯定大。单单拿融资平台来说，它跟大型房企就不能比。但中小型房企转身比较快，容易掉头，也容易做出决策性调整，步子迈得相对稳健。如果不盲目扩张，我觉得中小型房企整体压力并不会太大。

  【新浪乐居】：今年第二季度，宁波土地市场非常火热，其中竞争最为热门的几大地块均位于江北、东部新城。特别是江北，您认为这些房企在这里“扩军备战”会不会引起江北房产面貌很大的变化，甚至会影响到宁波整体房产格局？

  吴纪兵：肯定会有影响。从目前的局面来看，鄞州区、江东区、高新区土地资源比较少，海曙区则基本上没有土地了。江北因为发展相对落后，所以土地资源会多一些。从居住的适宜度来看，江北确实比较好。因为它处于新三江口，拥有独特的地理位置，加上江北万达等配套设施逐渐完善。

  我认为江北将会成为第二个鄞州区，而且对宁波整个板块格局将产生很大的影响。

  【新浪乐居】：您也拿江北和鄞州来比，十年前的鄞州和十年后有着质的飞跃，特别是在鄞州万达出现以后。江北现在土地市场火热，有那么多房企进驻，江北万达也逐渐发展起来了。且您觉得江北将成为第二个鄞州，那就是说江北可以复制鄞州的成功模式，甚至于可以超越鄞州？

  吴纪兵：肯定会超越鄞州，因为它有独特的地理位置，还有一些不可复制的自然景观资源，这方面没有任何区块可以跟它相比较。

  另外再看东部新城，它无非是在市政府搬过去以后，有了政治、金融的领先优势，但从实际居住的角度来看，江北区的优势更强一些。

  【新浪乐居】：江北原来基础不好，现在一下子推这么多土地，大家的目光都转移过来了，对他的未来做了一个比较好的判断。且进驻江北的这些房企很多是外地大鳄，外地房企对本地市场的判断不会那么贴切。现在江北土地出让的价格基本在七八千、八九千，出来的产品对刚性购房者来说难以承受，但真正的高端购房者又看不上眼。面对这种矛盾，外地房企会不会率先做出降价决策，江北未来会不会出现混乱局面，或者说出现降价的场景。

  吴纪兵：这方面我并不担心，我认为市场不会被搞乱，毕竟市场本身有自我调节的功能。

  第一，大型房企的市场化程度较高，在压力大的时候决策会比较快。比如说大房企的总部对宁波项目会有销售业绩要求，如果市场差但宁波项目的总销必须要冲上去，这就会导致一些楼盘降价。

  第二，大型房企进来首先对板块，对房地产消费理念有引领作用。就像当时中海拿跑马场块地做中海东湖观邸，宁波本土开发商都不看好；包括万科拿金色水岸地块的时候，本地房企也觉得位置偏楼面价高。我认为有些东西从历史角度来看不一定正确，市场本身是需要引领的，消费理念也是需要创造的。大型房企的进驻，将给宁波原有的市场带来新的变化。比如为了吸引市场，他们会将产品做得更好、价位定的更合理，这些变化最终得益的还是老百姓。

  【新浪乐居】：说到购房者，我们新浪乐居在做一个调查，结果显示由于2013年上半年房地产库存量去化程度大，土地出让总量就超过了去年一年，导致购房者担心房价会有上涨的趋势，对此您怎么看？

  吴纪兵：涨也好，跌也好，现在很难下定论。房价的涨跌是由多方面因素决定的：一是供求关系的变化；二是经济形势的发展；三是房地产政策的影响。结合这三个因素，如果下半年出现集中放量，各家开发商反而会权衡，推出一个比价适中的价格。

  【新浪乐居】：2013年上半年新国五条落地，房产税试点传闻等在房产市场上一度引起骚动，但对市场的影响并不大，且经过几个月的调整期新政策面早已得到舒缓。那么就中央提出的从严调控口号，下半年调控会有新的大动作出现吗？

  吴纪兵：靠调控解决不了本质问题，市场最终还要靠自身调节。目前经济形势不太好，最终会反作用于房地产。不可能说经济一塌糊涂，房地产市场一枝独秀。

  【新浪乐居】：你如何预期下半年宁波楼市？下半年开发商如何冲刺才可以打出漂亮的年终战，引起购房者的购房欲望？下半年会是一个购房的好时机吗？

  吴纪兵：个人并不是非常看好下半年宁波楼市，因为经济状况没有实质性的好转。从08年到现在，宁波受经济的打击度还是很大的。另外，限购、限贷政策一直悬着没有动，房产税一下子也出不来。

  开发商想取得比较好的业绩应该结合自身地块的实际情况，深入研究客户需求，再来确定产品的形态，最终做好产品。

  【新浪乐居】：非常感谢吴总接受我们的采访，谢谢！

浙江华茂置业发展有限公司的副总经理袁亚刚

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商局地产等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  袁亚刚：宁波因为是三四线城市，所以在大房企最初的战略布局中并不重要。现在，大房企在一二线城市布局完成，触角要开始细化了，因此逐渐进入宁波市场。但不仅宁波，周边的绍兴、嘉兴也进驻了不少大房企。我相信，这部分房企接下来还会到更小的城市去，这只是他们发展中的一个环节而已，是顺其自然的。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等新型市场运作道路。面对这种局面，本地房企特别是中小房企应该如何转型才能保持生存之道？不会出现大鱼吃小鱼现象呢？

  袁亚刚：外地大房企有优势也有不足，可以分两个方面来看。

  一、企业规模大、资金实力雄厚，管控能力比较强。

  二、落地时有不足。我们跟很多外地大房企都有接触，据我所知，不少大房企进驻宁波的战略定位，在总部眼中并不是特别重要。而且总部对宁波项目会有销售、回款的硬性指标。这样一来，外地房企的灵活性就不如本地房企。举一个例子，如果市场不好，本地企业的操盘人可以向老板建议适当多花一点钱做营销，沟通起来比较简单。而外地房企则会比较被动，他们除了降价以外，其他能用的手段比较少。毕竟在企业战略布局中，宁波只是很小的一部分，总部不会因为宁波一个城市而改变原来的策略。

  【新浪乐居】：不管是大房企还少小房企，他们都存在资金的问题。最近银行也出现钱荒的问题，很多人会担心波及到房地产，影响到开发商的融资。大房企资金相对宽裕有能力应对危机，那么这对大房来说会不会反而是一个好机会呢？

  袁亚刚：这算是假钱荒吧。至于会不会波及房地产行业，我觉得不好说。至少从目前来看对房地产企业影响不是特别大，银根还没有出现很明显的收紧。

  【新浪乐居】：钱荒的事情，一开始大家感觉很敏感后来又渐渐平淡，而上半年的房产政策也是这样。比如新国五条、房产税的传闻，刚开始都引起了骚动但对市场的影响并不是很大，而且经过这几个月的调整，政策面已经得到舒缓了。那么就中央提出的从严调控口号，下半年调控会有新的大动作出现吗？

  袁亚刚：今年上半年确实是过去三年中最好的一个上半年。除了三月份暨上一届国务院领导换届之前放了一句狠话以外，上半年一到六月份市场环境整体还是很不错的。包括我们自己企业以及同行的销售情况、销售价格都大大超出了预期。

  我认为下半年还是会比较平稳，不会出利空政策。特别是目前大家讨论的比较多的房产税，以及上一届领导留下的七月一号之前全国范围内住房信息联网，我估计下半年要推广起来也大不可能。因为上一届领导人的思路并没有在这一届得到完全地贯彻和执行。而且我不觉得上一届领导人制定的政策能有效调控房产，有些政策是治标不治本的。我们预判在一两年时间里，房产调控会把限购放开。

  【新浪乐居】：第二季度宁波土地市场很热，其中大家抢得最多还是江北、东部新城，特别是江北单单世茂一家就拿了四块地，中国排名前十位的开发商已经有七家都进驻了。随着这些房企的扩军备战，您觉得江北房地产面貌在不久的将来可能会呈现比较大的改变，甚至这个改变会影响宁波整体的房产局势？

  袁亚刚：我觉得不会。刚刚开盘的铂翠湾售价并不高，而即将面市的绿地、港中旅的市场售价我估计也不会太高。说难听一点，江北这个片区的形象要提高，很大程度上取决于产品的价格和产品本身的支撑。如果产品卖来卖去还是两万以内或者是两万左右，那么这个片区很难有质的提升。现在东部新城、鄞州中心区三万块左右的高档项目还是有的，而江北区现阶段虽然拍了万把块钱的地，但产品售价上依旧达不到这样的高度。

  回过头来看，一分钱一分货。第一，一万八、两万块钱打造的产品你说会有很大的品质提升，我觉得比较难。第二，这段时间江北区推的地比较多，成交比较热烈，我觉得跟其他几个片区没有更多的推地，或者现有可供出让的土地优势不明显有关系。前几年江北区在忙着拆迁，卖的地比较少。当下我只能说江北是適逢其时，一下子开出这么多地。所以大家就感觉到江北今年腰杆比较硬了。第三，江北区在大家的心目中的档次一直比较低。就像你原来开桑塔纳，一下子换个帕萨特，就感觉提升比较明显，但离宝马这个级别还是有差距的。这就是反差的效果。江北区原来在大家的心目中觉得很差，一下子进来这么多大企业，所以大家觉得它有质的变化。

  总的来说，江北的起点和现状还是比较低的，只不过相对于原来非常差来讲，稍微好了一点，所以大家感觉它进步的比例很高。

  【新浪乐居】：鄞州十年前和十年后的发展也有质的飞跃，现在的江北可不可以看成是十年前的鄞州，在未来发展中江北可以复制鄞州的成功吗？

  袁亚刚：我们同行有时候也会讨论，江北会不会是下一个鄞州？答案是不会。

  第一，土地连续性比较短。

  江北的基础能有多好？看财政收入、纳税情况江北区一直是比较差的，就单单来看江北万达和鄞州万达，它们之间的营业额差得不止十倍。可以想象一下，如果江北要翻天覆地的变化，我觉得第一经济基础不存在，第二政府的引导方向不存在。所以，江北短期内会比原来好，但要赶超鄞州那是不可能的。鄞州建立在这么多强大企业之上，一年财政收入两三百亿，相当于人家地级市的水平。而江北靠卖几块地只能让政府短期的有钱，持续性的财政收入是做不到的。

  第二，城市发展方向的取决者。

  政府的主导和企业的布局这两个是城市的动脉，他们决定了城市的方向。有钱的企业家会去哪里买房子，会不会去江北？有钱人不会去江北买房子，只会在鄞州中心区或者是东部新城买。因为江北在这批社会引领者心目中还达不到他们要的高度。

  江北因为本身起点低所以会有大的面貌改变，但发展的持续性和前景，我觉得不如鄞州中心区和东部新城。

  【新浪乐居】：很多宁波人有一个区域性情结，海曙的人不愿意去江东，江东的人不愿意去江北。而江北拿的地开出来的价格可能是一万多、两万块，这对刚需来说其实两万块房价算高的，对高端人群来讲又达不到他们要的高度。那这种情况下，就没办法针对其中一个人群做销售，而且又有这么多开发商一起进驻，竞争会很激烈。那么江北市场上的外地房企会不会出现像您刚才提到的使用降价手段来完成销售、回款指标？

  袁亚刚：所以江北会很惨烈。

  【新浪乐居】：未来这些盘会不会出现这种局面？

  袁亚刚：我觉得有可能，以后江北会比较惨烈。其实铂翠湾的开盘价格对后面项目影响很大。如果它的均价能跳到两万以上，对后面的项目是一个利好。但它的均价开在两万以下，那么江北区域后面开的楼盘日子都不会好过。

  很多外地企业拿地策略以及对城市的理解跟我们本地企业不一样。本地企业面对这个城市比较有情感，比较理解宁波人怎么在想。外地公司不一样，可能他们拿地有前瞻性，但也有战略失误，这很正常，因为他不理解这座城市。他觉得在杭州、上海离市政府四五公里的路程是很好的地方、发展前景会很好。所以他愿意拿楼面价八千多块的地，比如当年金地在高新区梅墟拿的那块地八千多，他觉得楼面价八千多是OK的。但本地企业可能就吃不消，大家觉得像这种地方宁波人可能不太会去。

  【新浪乐居】：从去年开始房地产销售量越来越大，今年上半年宁波房地产去库存量程度进一步加大，很多购房者开始担忧房价会不会上涨，您怎么看待宁波后期房价走势？

  袁亚刚：我认为宁波房价将会平稳上升，这建立在两个基础上。

  第一，通胀的事情无法回避，现在投资渠道太缺，能保值的渠道很少。这几个周末开的盘都卖得挺好，原因一是大家对出台利空政策不抱什么希望；二是财产保值没有找到更好的途径，所以只有依赖房地产。

  【新浪乐居】：据新浪乐居的统计，下半年预计的开盘量要比上半年翻两番。如果有这么多楼盘推出，开发商怎么样才可以打出漂亮的年终战。

  袁亚刚：你说下半年推盘量会比上半年多，这也不好说。

  第一，开发商对市场本身有一种自我调节能力，很多是看市场好就推，市场不好可能就不会推。如果市场下半年能卖一百套房子，他们一定要推两百套的话，可能就卖不掉。因此开发商会自我调节，推多少量不会完全按原来的计划，他们可能会随时改变。

  第二，只要市场保持正常，保持上半年这么好的趋势，甚至比上半年差一点，购房者消费的能力就比我们想象得要好。因为过去两三年里，宁波市场消化还是有点偏压抑。今年上半年开始有所释放，下半年可能要比大家预计的去化量更多一些。

  现在的市场总体来讲，大家不是太悲观也不是太乐观，这挺好的。一个市场如果开发商太乐观的时候肯定有问题，太悲观也没有必要。我一直是这样觉得的，当大家都悲观的时候稍微乐观一点，如果大家都很乐观你不要给自己太高的期望，不一定做得到。

  【新浪乐居】：非常感谢袁总接受我们的采访，谢谢。

宁波新恒德置业副董事长、总经理王国雄

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  王国雄：宁波大项目化趋势已逐步成形了，大房企时代指日可待。

  第一、宁波房地产整体环境和价格通道正处于上升态势，它需要规模化的开发，需要大房企、大项目的入驻。

  第二、大房企的发展需要大面积的土地储备，宁波的土地市场一直以来都比较稳健。且就目前来说，在宁波开发项目的成本不算太高，利润比较好。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路。面对这种局面，房企，特别是中小房企应该如何转型才能保持生存之道？

  王国雄：宁波本土企业大多属于中小房企，在拿大的地块、打造大的楼盘方面尚不具备跟外地大房企抗衡的水平。但本土中小房企也有自己的优势，比如可以更多地依托本地政策；与政府沟通更为方便；可以采用多元化的方式拿地；对宁波城市理解更深刻……

  用自己的优势争取较低的成本，再从项目业态上下足功夫，才是未来宁波中小房企的生存之道。毕竟接下来不会再出现全民开放的时代了。随随便便拿一块地，不管地价如何，不管项目业态如何，都能赚钱的时代已经过去了。接下来大家比的是资本、管理、社会资源优势。

  【新浪乐居】：您说以后可能大家比的是社会资源以及企业的优势。那么，您如何看待外地房企进入宁波以后选择跟本地房企、知名房企强强联合？

  王国雄：强强联合可以理解为房企之间的相互借鉴，整合双方优势，不失为一个好办法。

  外地大房企具备浓厚的资本实力，全国的影响面；宁波本地房企具备当地项目的开发经验、社会资源，且对宁波法律法规有着更深的解读和处理方式。他们之间相互合作追求的是共赢，是相对高的利润回报。

  对于我们企业来说，如果有机会也会考虑跟大房企进行强强联合。这是一个好的路子，大家各自优势互补，何乐而不为呢！

  【新浪乐居】：最近媒体频频报道银行钱荒的问题，大家担心这个情况可能会波及房地产市场，且对中小型房企影响会比较大，而对资金宽裕大房企来说反而是一个好的投资机会，您是如何判断的？

  王国雄：近期的钱荒事实上可以看做是“心慌”。不管大小房企，都有钱荒的时候，关键是看跟银行怎么对接。中国整个流动资金、货币发行量还是非常大的，因此当下银行出现的并不是真正的钱荒，只不过很多钱的流向有点失控了，造成了钱荒假象。包括宁波当地一些银行在这次过程中并不是没有钱，他们只是把钱划了几块，在跟房地产行业接触的过程中，会挑开发商、挑项目。

  我认为造成钱荒、心慌的主要症结还是在政策面上，政策面上的问题解决了钱荒、心慌都不荒了。国家经济一直在发展，国内人民币甚至出现贬值现象。从这个角度来说钱需要运转，钱需要从银行流出去。虽然政策面上来看，对房企有所制约，但最后很多钱还是流向了房地产。

  【新浪乐居】：2013年上半年宁波房地产去库存量程度加大，且伴随着土地的火热，很多购房者开始担心房价上涨问题，对此您是怎么看的？

  王国雄：房价经过这两三年的调整，大起大落的情况基本不会发生了。除非国家出大的有力度的措施，不然宁波房价还是以稳定上升为主。

  【新浪乐居】：你刚才提到房价和政策的问题，是不是房价稳定了，中央调控就不会出现大的动作？

  王国雄：确实是这样。就像上半年新国五条里提到的“20%个税”，其实这个政策以前就有，只不过上面喊一个大口号，各个地区喊一个小口号，具体实施还是比较困难的。

  【新浪乐居】：您觉得下半年楼市走向如何？对购房者来说下半年是不是购房的好时机？

  王国雄：其实在四、五月份的时候，宁波市场行情就已经不错了，加之最近开盘的几个楼盘总体形势也都还可以，因此我们期待下半年的行情持续走好。

  我们期待今年的九月、十月能会是购房者入市的好时机。房企们应该也会在这个节点做好准备，让老百姓安心买房。同时，众多开发商也在期待，在国家正常运行的情况下，2014年可以成为房地产上涨年。

  【新浪乐居】：作为购房者，大家可能觉得宁波的房价还是比较高。且今年的土地虽然多为低溢价率成交，但总体还是有七八千、八九千，按照这样的土地价，明年的市场应该有一大批单价在2万左右的产品推出，而目前宁波市场还是以刚需为主导，对于这批购房者来说会不会受到比较大的冲击呢？

  王国雄：宁波市场上刚需的量还是非常大，会有一定的冲击。

  【新浪乐居】：非常感谢王总接受我们的采访，谢谢！

新中宇集团董事长助理、宁波公司总经理唐震宇

  【新浪乐居】：近些年来，越来越多的外地知名房企大鳄进军宁波，从最开始的万科、保利、世茂到龙湖、九龙仓、港中旅再到现在的复地、招商局地产等。加之宁波本地市场上活跃的大多也是大型房企。这是不是说明宁波已经进入大房企时代？

  唐震宇：进入大房企时代是城市发展的必然规律。

  【新浪乐居】：近期，各大媒体纷纷爆出银行钱荒的问题，您觉得银行这一状况会波及房地产市场，影响到开发商的融资吗？大房企的资金相对充裕，有能力去应对各种危机。那么，这次的钱荒对于他们来说房企来讲更多可能是一个好机会？

  唐震宇：这两年银行的政策明显偏向大房企，中小企业今后生存会比较难，接下来几年就会出现大鱼吃小鱼的局面。

  【新浪乐居】：未来中小房企生存比较难，那他们应该如何转型才能保持生存之道呢？

  唐震宇：大房企的融资成本比本土房企低，且同样地段的产品由于品牌优势，价格还比本土房企卖得高。所以很多本土企业都在考虑如何生存。

  目前，大部分本土房企寻找的生存途径主要有两种。第一，以土地为基础，与其他房企进行合作。比如雅戈尔、荣安就有跟外地大房企一起合作拍地；第二，做小而精。超大盘、超大规模的产品大企业可以做，但小企业做不了。

  【新浪乐居】：第二季度宁波土地市场比较火热，且吸引了不少外地大房企的进驻，特别是江北区域，截止目前为止中国排名全十位开发商有七家已经进入这个区域了。这些房企在江北的扩军备战会不会使这个区域的房地产面貌呈现巨大的改变，会不会影响到宁波整个房产局势？

  唐震宇：大企业进来对宁波的城市建设肯定有帮助，但反过来政府也不能老是依赖于外地大企业。本地房企有自己的优势，比如你提到的江北，这块区域中心的地方，以及其周边慈城等有历史文化的地方，就更适合本地企业来打造。但地理位置比较偏的地方，本地房企就无法支撑了。

  【新浪乐居】：上半年土地成交量超过去年一年的量，很多购房者都在担心土地卖得好，房价会上涨。也有人指出虽然土地很火热，但大多都是以低溢价率成交，以这种情况来看，今年下半年房价走势会怎么样呢？

  唐震宇：供需方面来看下半年可能供应量会偏大，或者说集中爆发的可能性比较大，房价会略微上升。

  【新浪乐居】：您是说下半年可能会出现供大于需的局面？

  唐震宇：去年下半年开始，宁波土地成交就已经很火热了。按照开发周期一年来算，今年下半年特别是接近年末期间，可售楼盘量会特别多。不过开发商是随行就市的，如果年末的行情比较好，他就会推出新房源；如果年末行情还在徘徊，他就会在资金实力允许的情况下，把这个周期拖到明年上半年。

  从供需关系来讲，开发商是大庄家，但政府是更大的庄家。只要政府控制好供地的节奏，楼市就不会出现太大的供需矛盾，房价就不会暴跌也不会暴涨。

  【新浪乐居】：刚才您提到未来宁波房价不可能下降，而政府作为房地产市场最大的庄家应该也不希望房价下降。但据新浪乐居调查所得，目前大部分宁波购房者均认为房价过高。中央一直在强调调控从严，那么在这种背景下，“调控”会逐步变成“空调”呢？

  唐震宇：只要房价的上涨幅度温和，国家调控就会只喊不做。因为开发商不赚钱，政府就卖不了地。所以他只想要维稳，而不想打压。可以说接下来房价下降是不现实的，但要涨上去也很难。毕竟房价上涨很大一部分是受土地价格的影响，而现在土地价格都是在理性状态下拿的。

  【新浪乐居】：非常感谢唐总接受我们的采访，谢谢！

荣安地产董事钟卫民

   【新浪乐居】：近几年宁波市场有知名房地产大鳄进军，从最开始的万科、保利、世贸，今年上半年拍地的时候复地、招商都进来了，宁波本土上目前活跃最多的还是大型房企，是不是说明宁波现在已经开始进入大房企时代了？

  钟卫民：宁波基本上已趋于这种态势，不仅宁波全国其他城市应该都差不多。因为跨区域扩张本身就是大房企的重要战略。

  【新浪乐居】：外地房企的出手，给宁波市场带来了深层次的变局。且在竞争激烈的宁波市场上，越来越多的房企开始走强强联手、大资金大运作、多盘联动等的新型市场运作道路。面对这种局面，房企，特别是中小房企应该如何转型才能保持生存之道？

  钟卫民：这跟每个企业的战略布局有直接关系，比如在宁波扎根多年的万科，它为了做到规模化，可能还会扩展到更低级别的城市里去；有的企业则可能会做的相对扎实一些，仅立足一二线城市，纵向发展不会特别深。

  相对大房企，本土中小企业可以走精品化路线，毕竟土企业在宁波的时间更长久，对当地资源把握更有优势。且在深耕宁波多年，本土房企已经拥有一批固定的消费群体，对当地其他消费者的心态、习惯解读也更加精准。

  虽然大小房企各有各的优势，但从未来发展趋势来看，规模化企业占据市场的份额会越来越大，中小企业会越来越小，大鱼吃小鱼、逐渐并购的趋势是很难改变的。

   【新浪乐居】：您提到接下来大房企会越做越大。近期，各大媒体纷纷爆出银行钱荒的问题，您觉得银行这一状况会波及房地产市场，影响到开发商的融资吗？大房企的资金相对充裕，有能力去应对各种危机。那么，这次的钱荒对于他们来说房企来讲更多可能是一个好机会？

  钟卫民：我有不同的看法。我认为银根紧并不是单个区域出现的，而是大面上的东西。如果一个企业规模大，意味着他的资金需求也大。举一个例子，小房企一年开发一个项目和中型房企一年开发十个项目及大房企一年开发一百个项目相比，最后所碰到的资金瓶颈都差不多。因此，资金问题需看企业本身财务是否稳健。比如宁波本土的一些企业做完一个项目后再做第二个项目，这类企业自有资金率比较高、负债比较低，资金比较稳，钱荒对它的影响不大。

   【新浪乐居】：2013年上半年新国五条落地，房产税试点传闻等在房产市场上一度引起骚动，但对市场的影响并不大，且经过几个月的调整期新政策面早已得到舒缓。那么就中央提出的从严调控口号，下半年调控会有新的大动作出现吗？

  钟卫民：首先你的问题应该这样看：国五条个税虽然没有真的落地，但代表了政府调控的一个方向，说明政府还是希望利用税收等手段去解决对土地财政的依赖性。除此之外，地方政府对于抑制房价增长过快的调控方向也是不会改变的。

  至于下半年调控是否会从紧，我认为如果今年整体房价相对稳定的话，政策面上不会有太大的动作；相反的如果楼市像去年年底和今年一二月份高歌猛进的话，中央肯定会出台相应的配套政策让市场降降温。

  中央出台政策主要是看其最终的目的以及达到的效果，而不是看地方政府的执行。像今年3月份国五条的作用并不在它执行的本身，而在于它对市场的抑制。因为国五条的出台，市场出现了一段时间的恐慌，恐慌之后又出现了二手房的抛售；以及四月份、五月份市场趋于冷静的过程。可以说新国五条的确抑制了一二月份成交量大幅上升带来的三四月份房价暴涨的可能性。如果不出国五条的话，我很担心三月份房价会暴涨，因为一二月份几乎所有的楼盘都已经在涨了，而且增幅还比较大。

  【新浪乐居】：第二季度，宁波土地市场火热，细则回顾的话会发现其中竞争最为热门的几大地块均位于江北、东部新城。特别是江北，中国排名前十位的地产开发商中，目前已有7家进驻该区域。请问，您觉得随着这些房企的“扩军备战”，江北区域的房地产面貌将会呈现何种改变？大宁波的房产局势是否会受到影响？

  钟卫民：土地方面今年是江北年，那么，明年住宅供应可能就是是江北年。这跟政府供应计划有直接关系。毕竟土地不像房产是市场经济，它属于计划状态。政府的出让土地可以计划今年推哪里比较多、明年推哪里比较少。

  江北出让的土地有一个共性——楼面价基本上都是八九千。按照这个价格。再加其他成本，它打造出来的产品属于中高端住宅，不属于传统意义上的刚需。从积极的方面来看，江北一下子增加这么多的中高端住宅产品，其未来发展面貌肯定会更好。但从消极方面来看，宁波消费群体有地缘情结，就是中心区不会买江北区，江北区也不会买江东区，江东区买海曙区的人也不会太多。因此江北地缘客户群体有限，且该区域目前有较多的大型开发商，未来竞争会很激烈，不排除出现龙争虎斗局面。但江北是江北，不能代表整个宁波。

    【新浪乐居】：那您是认为江北区域竞争虽然会比较激烈，但对大宁波整个房产局势影响不会特别大？

  钟卫民：江北对宁波整个房产局面会有影响。如果江北房价上去了，其他区域就会形成价格洼地，就势必会出现补涨的问题。当然，如果江北价格跌的话他区域也会跟着补跌。举一个例子，江北房价到了两万多，人家会说海曙和江东是不是过低了，如果江东和海曙又涨上去了，那鄞州区、东部新城会不会偏低了；相反的，如果江北跌下来的话对其他区域也会有一定影响。

  江北未来的竞争肯定是激烈的，毕竟江北供应量增大了，对目标客户的需求量就要跟着扩大，也就是说地缘客户要扩大，要吸引江东、海曙等区域的客户来购买。现在很多企业都在这方面动很多脑筋，也都在看明年会是什么格局。

   【新浪乐居】：宁波这两年还是刚需年，而现在不少区域拿的地未来打造的将是中高端楼盘，那是不是说宁波后期的房价对刚需购房者是不利的？

  钟卫民：这是没有办法的结果。毕竟土地本身是属于政府控制的，属于计划经济。今年出让的土地截至目前，没有几块是刚需的。开发商可以做一两次亏本的事情，但不可能长期做。比如像我们荣安去年卖蝶园第一期是亏的，因为地价是八千，但我们只卖了一万三四，虽然后面卖到了一万六七，但总体来看整个项目还是属于亏损的。所以开发商站在企业生存的角度，卖楼盘就必须要盈利。如果土地成本不下降就不可能出现刚需盘，这是一个很现实的问题。

  就我对宁波刚需人群的了解，总价在八十万到一百二十万之间的房屋是他们认为比较能够承受的价格。实际上，我们倒推这个数字，如果花一百万能买一套九十方的房子，也就是说房屋单价只有一万一左右，而土地成本只能在单价四千左右，超过五千，开发商的亏损风险很大，也就没法做了。而三四千的土地，目前在宁波已经很难找到了。

   【新浪乐居】：非常感谢钟总接受我们的采访，谢谢！