新型城镇化下 房企转型正当时
争议城镇化
中国房地产业在过去十年间快速崛起，出现了以万科为首的千亿级房企。以住宅开发为主业的房企们在从未间断的调控政策下走出“黄金十年”，但下一个十年，路在何方？——业内共识是“城镇化”。
即使各界对城镇化究竟如何落地、房企在其中扮演何种角色争议不断，但上半年经济指标下滑，唯有楼市一枝独秀，在新一轮拉动内需的经济发展计划中，房企围绕着城镇化的转型已拉开帷幕。
业内专家普遍认为，新型城镇化核心是“以人为本”，不能等同于“地产化”，不能再简单停留在“盖房子上”，但城镇化进程中必然带来房地产等相关需求的增长。
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，中国最大的内需就是把农村人口的消费变成城市消费，首先有买房需求，还有租房、教育、医疗、消费等需求，但前提是政策改革能否落到实处。
“户籍制度、农村土地流转制度、财税制度”三大政策改革成为推行城镇化难以回避的攻坚核心。在上述大背景下，不乏谨慎派认为房企在城镇化中的发展有限。
“90%的开发商不具备参与城镇化的能力，必须有强大的资源整合能力和长钱、大钱。”国开金融有限公司副总裁左坤在第五届中国房地产科学发展论坛上指出，城镇化包含房地产业，但远超普通的房地产开发。
但也有乐观派认为，房企自1998年以来迅猛发展，有钱有经验有团队，是当地政府推行城镇化落地的最大助力和合作方，在城镇化中大有可为。
中国房地产协会副会长兼秘书长苗乐如表示，房企可发挥资金、开发管理上的优势，积极参与当地城镇、中小城市、大城市的基础设施建设，也可按照规划，参与棚户区、城中村改造。
房企转型时
在新型城镇化的发展思路下，房企也必然面临主动或被迫的转型升级。据了解，饱受调控之苦的房企近年来已加速从传统住宅开发转型多元化，商业地产、旅游地产、养老地产都成为热点。
虽然全国房地产市场自2012年下半年开始整体回暖，一线城市更呈现量价急升，但多数开发商都对后市较为谨慎，尤其是对楼市调控政策走向“一头雾水”，也不清楚在参与城镇化建设中，除了传统房产开发外的盈利模式。著名经济学家华生表示，未来房企肯定要做转型，否则风险太大，但转得太快，危机还没来，就错过了赚钱的机会。
虽然房企面临转型“两难”，但已出现不少先行者“探路”。如万科谨慎试水，加大配套设施开发，未来可能转型为城市配套服务商。绿地集团则推行雄心勃勃的“智慧城镇计划”，而万通在四五年前提出转型做房地产专业的投资、开发、运营企业，星河湾集团则在广州参加现代新农村建设。
“目前更多是新尝试、改进，而非转型。”万科集团副总裁毛大庆则表示，企业无法左右大周期或政策，唯一能做好的是企业的生存之道，让企业能持续发展。他判断，未来10-15年内，人口老龄化将引发城市形态变化，这或是对中国房企更大的挑战。
在探路城镇化的房企中，上海国有巨无霸绿地集团无疑是最高调、最具参与实力的房企。绿地集团董事长张玉良以“做政府想做但做不了、但市场又需要的事”闻名，在配合政府政策导向和市场需求中，绿地先后提出了“新城战略”、“超高层战略”、“产城一体化战略”。7月16日，绿地在上海发布“智慧城镇计划”，和IBM、思科、三星、中国电信、微软、华为、中兴等合作，将“大数据”引入新型城镇化开发，希望借此成为新一代领军房企。
新京报：“智慧城镇战略”和此前的“造城”模式有何不同？
张玉良（绿地集团董事长）：第一是更人性化，比如“大数据”精准对接，不仅能提供更高品质的居住生活体验，也能提升产业运营需求；第二是更强大的资源整合力，除了整合开发、运营产业链上下游企业，还联合信息技术的顶尖企业一起研究。第三是不仅停留在产品开发层面，而是立足于产业推广运营，要构建一个智慧城市的产业生态体系。我们的目标是成为智慧城市产业发展的引领者。
新京报：绿地智慧城镇落地时，如何与当地政府合作？
张玉良：合作方式有很多，比如绿地提供智慧城市顶层规划设计、投融资、建设、运营的全产业链服务，并且带动合作企业共同将成熟的开发模式进行复制，推动各地“智慧城市”概念的落地。政府则可能为项目运营、入驻企业等提供一定的政策优惠等，共同营造投资环境。同时，企业承担智慧城镇建成后的运营管理，有助于缓解政府前期资金投入、后期运营精力投入的压力，企业则获得运营管理的长效收益回报。
新京报：你如何看房企在城镇化中的发展前景，绿地未来参与城镇化会更多集中在哪些城市？
张玉良：新型城镇化规划出台后中长期将进一步释放大中城市新增住房需求。绿地将继续大力投资，全年业务经营收入将确保超过3000亿元，较上年增长30%。至少从今年来看，绿地仍将聚焦资源投入经济发展能级高的一、二线城市项目开发。当然，如果三、四线城市有优质项目，比如区位优越、有需求支撑、资金杠杆性强的项目，我们也会积极获取。
新型城镇化中，农村人口向城市的转移最受关注，但由于这是“穷人的城镇化”，也是房企一直缺失的板块。总部位于广州的豪宅开发商星河湾集团一贯低调，却是国内房企中最先参与实质性“新型城镇化”开发的房企。星河湾集团从2011年开始对口扶贫从化市狮象村建设，目前已初步投资1.19亿元建设新农村社区住宅，一期已入住。星河湾董事长黄文仔表示，城镇化中房企作用其实有限，关键还是政府要发挥作用。
新京报：如何看待新型城镇化？
黄文仔（星河湾集团董事长）：中国从一个穷国到经济强国，农民在廉价土地、廉价劳动力上都付出了一半的贡献，农民是中国最大的一群人，农民不富裕，中国就不可能走向共同富裕，中国梦也不可能实现，新型城镇化的下一步发展是回报农民的最好方法。
新京报：建设狮象村有什么心得？
黄文仔：狮象村很美丽，但很贫穷，99%的房子都是泥土房，破破烂烂，我当时的设计是让它成为真正的生态农村，农村要改变，不是给钱就能富裕起来，我们企业做不到长期供血，最好提供一种造血。狮象村原本要用一千多亩土地，我们只用一半来盖新房，省下来的土地给农民引入效益高的农产品，旁边还要建一个大型农贸市场，解决农副产品的交易问题。
新京报：星河湾在其中如何获利，后续是否在当地进行商业开发？
黄文仔：建设狮象村是完全公益的、无偿的，农民按人口免费入住相对的面积，想要更多面积按1000元/平米向政府买，建筑成本是1600元/平米，我没因此拿一块地，以后也不会（拿）。
新京报：未来是否会有更多房企加入狮象村这种项目？
黄文仔：这项目投资1个多亿，说的都是出厂价，连施工单位都不赚钱，帮我一起去做。最重要的是企业、政府、农民一起努力，政府应该加大对农村的改造和扶贫，比如现在广州北部农村还有不少贫困农村，我们搞一个亚运会都花一两千亿元，你只花一两百亿元来扶贫、搞新农村建设都不得了了。
■ 观点PK
住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军表示，在新型城镇化问题上，不光要关注大城市，还要关注县级小城镇的发展。
提到新型城镇化，自然离不开处理大城市与小城镇关系的问题。
住房和城乡建设部城乡规划司司长孙安军在第五届中国房地产科学发展论坛上表示，根据调研，我国城镇化出现人口向县城、小城镇聚集的趋势。县是我国最基本的行政单元，是解决三农问题、人口转移的基本平台。因此，在新型城镇化问题上，不光要关注大城市，还要关注县级小城镇的发展。
万通集团董事长冯仑则表示，城镇化的核心是聚集效应，包括空间、产业和人口三方面的聚集。和很多发达国家相比，我国大城市目前整体聚集度不是很高，仍有开发潜力。随着城市空间聚集度的升高，就会吸引相关产业和人口的聚集，进而实现城镇化。
孙安军认为，国内大城市的居住用地空间密度已相当高，未来发展应在目前高密度的基础上突出绿色和宜居的生活环境。
“根据欧美城镇化经验，小城镇不仅是城镇化的主要载体，更是城镇化的高端载体。同时，小城镇更有利于拉动内需、统筹城乡，并且带动整体区域发展。”住房和城乡建设部村镇建设司司长赵晖表示。但赵晖也同时指出，目前我国小城镇发展情况并不好，需从政策、产业、行政体制等多方面进行改革。
怎样解决高房价？
国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁称，解决之道唯有对户籍、限购政策等进行改革，将商品房定价放权给市场。
高房价一直是困扰各界的老大难问题。在第五届中国房地产科学发展论坛上，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁表示，中国房价上涨势头迅猛的多是一二线大城市，这也说明中国房价上涨和我国等级化的城镇管理体系有着直接的关系。等级化管理造成公共资源分配不均。北京、上海等一线大城市拥有优质公共资源，再加上土地资源稀缺，房价仍存在上涨空间。
经济学家、燕京华侨大学校长华生认为，高房价与我国目前的财政制度密不可分，“我国的住宅建设成本中，农田水利建设、城市建设费用所占的比例不菲，这直接抬升了住宅价格。另一方面，我国目前针对房地产的税收制度仍有待提升。例如，韩国的别墅现在向业主征收4%的保有税，一千万元的房子一年仅保有税一项就得缴纳40万元。我们常说富有人群投资助推了房价，如果国内也有类似的房产税出台，目前的房价体系应该是另一种面貌。”
对于房价上涨的解决之道，李铁表示，唯有对户籍、限购政策等多方面进行改革。他认为应当尊重市场规律，不让真正的稀缺资源被低估，将商品房定价放权给市场，取消限购政策。同时，要在空间上合理配置公共资源，使一些优质资源向中小城市相对均匀分布，也会合理疏散人口并遏制房价的上涨趋势。
房企转型过程中应该做什么？
上海东方房地产学院院长张永岳认为，只有精耕细作，才可能使房地产业得到更持续的健康发展。
房地产业是推进城镇化的重要载体，新型城镇化也给房地产业带来了巨大机遇。但包括中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰等参与第五届中国房地产科学发展论坛的众多业内人士认为，城镇化绝不是房地产化，更不是简单的造城运动。这些，都给房企带来巨大压力，正如华生所说，房企转型正当时。
刘志峰认为，新型城镇化中对工业园区、旅游休闲产业的需求，也会带动相关地产项目发展，给房企转型带来更多的机会。同时，房企应树立绿色环保意识，并不断提升管理和服务创新。
原住建部政策研究中心主任陈淮表示，房企转型要在变化的市场环境中活下来，这是转型必经阶段。但企业转型并不等同于复制模式，各企业的转型方式也不同。唯一相同的是，房企需要不断适应变化的环境，提升生存能力，做到企业形态进化，而不是简单的业务转变。
华生则认为，在新型城镇化阶段，房企成功转型需要主动、被动地将低价土地利益挤出，最终依靠产品设计、配套盈利。
上海东方房地产学院院长张永岳认为，只有精耕细作才可能使房地产业得到更持续的健康发展。除去在大城市开发外，在合理的城镇化布局中，寻找可以开发、投入，而且可以按周期进行产出的亮点项目。
