直播：生态文明建设·2013房地产/建筑业发展峰会
童悦仲：大家上午好，我今天给大家讲一下市场调控和房地产业的发展趋势，我是中国房地产研究会和中国房地产业协会，我想首先我们来回顾一下市场调控的情况，远了就不说了，从08年开始，说一下关键词，大家都很熟悉，什么金融海啸，救市，回暖，投资投机，房价飙升，蜗居，刚需，房努，道德血液，史上最严厉调控，限购，限贷，限价，约谈问责，严冬，3600万套，回归合理水平，房产税，以价换量，全面上行，部长告饶。回顾这些关键词之后，咱们说一下统计数字和真实情况的差别，咱们按照国家统计局公布的数字，我们房价这些年是在上涨，但是上涨的幅度跟消费者的感受相差比较远，比如说咱们像北京，上海，广，深圳这些一线城市，房价在2000年大致上都是在一平方米5000块钱左右，那么到2012年去年年底大致上是在1万5到2万块钱的水平，那么12年当中增长了2到3倍，这个幅度按说不是很大，因为在北京2000年的时候雇一个小时工一小时多少钱，那么到2012年雇一个小时工多少钱，所以房价上涨的速度还没有小时工上涨的快。平均价格不能够反映房价变动的真实情况，那么什么是真实情况，同一个地段，同品质房价的变化，这才是房价变化的真相，但是国家统计局没有公布这个，也就是说同一套房子2000年值多少钱，到2012年底值多少钱，这才是真实的情况。
中国房地产研究会副会长、建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲
大家看这个图表，这个图表就是北京、上海、广州、深圳从2000年到2012年增长的幅度，从原来每平米5块钱左右，到了2012年左右大致在1万5到2万块钱左右，但是以北京为例，2000年北京的房价指的是北京三环路附近，这个地方的房价，那么2012年底北京市的平均房价，反映出来大致是在六环附近的房子，大家知道北京一环，二环，六环是公路环线，离市中心很远很远了。这个表就是说同样位置，同样品质的房子，他的建筑价格变化情况，全国的平均价格，是2000年，蓝的表示2000年的情况，红颜色表示的…但是像北京来说，东四环以外，西四环之内，和二三环之间的房价，但是看看，涨的幅度有的是十几倍。所以年轻人非常有意见，或者是硕士生，海龟回来的，还有进城务工的人员，感觉房价太高吃不消，现在中国人一二线城市，有钱没钱就看你家里有没有房，如果有房你就是富人，如果没有房，那你就要做房奴，那生活会很艰苦，所以因为房价现在涨的这么快，过去家里有房子的人，或者是现在买了房子的人，他的财富会一下子得到大幅度的增长，现在我们国家工薪阶层，如果家里头能有1000万的现金这个一般是很难做到的，但是如果不用说到2000年，在2004年，在北京买一套房，买一套150平米的房子，到现在你如果把它卖出去，竞赚的钱是1000万，如果多买了好几套，那么你的财富就上亿了。
所以因为房价的过快上涨，导致我们国家财富的分配是越来越不合理，那么第三个问题我就讲一下房价过高，上涨过快的危险。那么房价过高，上涨过快，大致上造成以下6方面的问题，第一就是造成严重的民生问题，衣食住行非常的重要，大家必须得有最起码的生活需要，住是一个最起码的生活需要。那么因为房价过高，上涨过快，扩大了贫富差距，影响到社会的稳定。第二就是因为房价过高，上涨过快，使得资产泡沫快速堆积，加大金融风险，第三由于房价过高，上涨过快，挤压了其他的产业，尤其是实体经济，破坏了经济的协调和平衡。大家一看房地产能赚钱，炒房子能赚钱，所以很多人就不做实体经济，把资金全都投入到房地产了，这种情况在国外早就发生过，在境外，比如说香港，97年亚洲金融风暴，像日本，都遇到过这种情况，像我们国家目前的情况，但是我们现在的泡沫还没有破裂，香港在97年之前涨的非常快，一天三变，早上起来开门这个房价是多少钱，中午就涨了，到了晚上又涨了，第二天早上又是一个新价钱，所以当时有一个香港同胞，他就非常后悔的跟我说，他说他们家里头过去搞实体经济，有工厂，工厂是他爷爷开的，后来爷爷转给他父亲，他父亲转给他，这个工厂是有非常稳定的材料来源，也有非常稳定的销售渠道，他的产品销往全世界，他们家的日子一直过的很好，但是当他在97年之前他看到别人，房价涨的那么快，所以他就把工厂卖掉了，他把所有拿到的钱投资了房地产，但是非常不幸，1997年回归7月2号亚洲金融风暴就开始了，香港的房价一落千丈，大致了跌了三分之二，原来一套比如说1000万港币的房子，变成了320万，这样的话你买房子，当时按揭买房子，他可能付了首付，就变成了付资产，跟我讲话的香港同胞就变成了负资产，原来都是中产阶级家庭，后来都变成了负资产，因为正好在时间上恰好，回归跟亚洲风暴几乎是同时的发生，他就发泄到共产党身上，所以一到7月1号他们就出来游行，很多都是负资产，日本也是一样，日本的房地产泡沫破裂以后，因为我们有日本专家跟我们有合作关系，他就在日本房价最高的时候，他也买了房子，日本经济一下子跨了下来，也是降了大概三分之二左右，所以尽管他吃了很大的亏，他还要继续给银行赴约，所以他非常的痛苦。
地四是阻碍了城镇化的进程，因为房价过高，那么城镇化必然要受到影响，打工的农民要变成市民，但是城市的房价又那么高，所以就非常的困难。在就是房价过高的城市，造成了人才的流失，竞争力下降，像北京上海，都遇到过这种情况，我们每年都要招大学生来，大学生按照规定，你要招学生分为京内生源，和京外生源，京内生源是北京之内的学生，京外生源是他原来不是北京的户口，…你接受一个京外生源，你必须搭配一个京内生源，你把京内的生源解决了之后这个户口才给办，那么我们就遇到了什么情况，有一些学生，去年清华大学法学院毕业的学生要求到我们这实习，每个司一共半年时间轮流到各个司去实习，但是老家是河南农村的，家里就是普通的农民，当我们让他真正把那个单拿来要签协议的时候，要办手续了，他说不行了，他爷爷，父亲打电话说你绝对不能留北京，你留了北京以后，你怎么生活，你租房子要多少钱，你将来要想结婚，买房子，买得起吗，就算是将来买了房子，安置下来你生孩子养得起吗，所以最后这个孩子去了甘肃，因为甘肃省属于西部地区，他人才流失的很厉害，他那叫孔雀东南飞，他的政策就是来了以后我给你落户，公务员不用考试，直接录用你为公务员，而且条件是硕士生到那先当两年的乡镇长，然后再给你分配工作，一定是公务员，如果是本科生的话也是先当两年的乡长。
第六是使开发商丧失提高品质的动力和热情，这时候开发商不在想把它搞好，反正能够卖出去，你建的再次，房子再差也有人排队买，所以至于是不是要提高它的品质，开发商不是很关注，只有那些真正有社会责任感的，负责任的大企业稍微的重视，一般的开发商，主要用在如何拿地，如何建起来，所以建成之后问题很多。
第四我讲一下房价过高，上涨过快的原因，表面上的原因只有两条，一条是需求太旺，还有一条是供应不足，我们的房地产应该说是非常的市场化了，价格就是由供需来决定的，这些年始终是需求太旺，供应不足，为什么需求太旺呢，第一是很多人去炒房，还有是囤房，在一个是我们的工业化，城镇化，大批的人口要进入城市，还有所谓的刚需。年轻人要结婚，特别是男方，男方如果没有房，女方就要犹豫了，所以一定要有房子，逼我着就想办法去买房。那么炒房的人越多，房价涨的越快，所以这个需求是可以无限膨胀的，像在北京就是可以无限的膨五胀，就是世界上市场经济时代，最容易出现泡沫的，只有两种情况，一个就是房地产，还有一个是股票……还有就是我们国家政府垄断土地，还是依赖土地财政，我们各级政府这些年很大一块是靠卖地，他们不愿意听这个话，但是事实就是这样。还有一个是我们现行的税制导致了炒房和囤房行为代价很低，因为从我们的税收来说，我们只是房地产税只是设在交易环节，有一种税叫房产水，所以我炒房子，囤房，第四个是改变现状的阻力太大，因为有一些既得利益人，以及我们有一些经济实力的人，他们自己房子都很多，如果你改变现行的税率，增加房产税我认为这个是可以抑制炒房囤房，他们自觉或者是不自觉的要反对，要消极。
有人说的很难听的话，叫做土地领导土改，因为共产党在中国实行的土改基本上是一种无偿的剥夺地主的土地分给农村，在日本二战以后，也搞了土改，但是他是政府花钱，如果没有钱，我先给你打条，把地主的土地开来分给农村，这不一样，所以就有一个既得利益的阶层，他们对这个改革是组绕的。
那么第五个问题我在讲一下目前政府调控的主要手段，现在基本上是四各手段，不管你这些年出的各种各样的手段，实际上最主要的就是四个方面，第一个是实行差别化的信贷政策，来遏制投资和投机性购房行为，引导合理的住房消费，第2就是在房价过高，上涨过快的部分大中城市，采用行政手段进行限购，北京市大致现在2000万人口，包括有户籍的居民，和外来的常住人口，但是北京市整个辖区的面积是16000平方公里，海南岛是3300平方公里，北京比半个海南岛还要大一点，去年北京下大水死了很多人，…北京郊区都是山…山区很多，景色就比较好，所以在暑假的时候又是一个星期天，这一大大雨，淹死人，凡是他们去的地方，都是很少有人去的，所以不透明，确实是不容易调查清楚，在市区淹死的就是哪一个，正好到底下的时候车熄火了，但是现在稍微好点的车，一熄火就是打不开了，没有办法所以因此第二天北京市，商店里面的那些的小锤一抢而空，所以过于先进也比较不好，咱们比较低档的出租车可以摇下来，如果能摇下来的话人就不至于死了。所以北京就是在16000平方里就限购了，如果你有北京户口的话，如果也有了两套房子，就不允许再卖给你第三套房子，你出多少钱也不卖给你。如果你没有北京户口，在北京长期工作生活，如果你家里面已经有第一套房，就不卖给你第二套了，或者是你的社保证明，你在这工作有工资收入，你交个人所得税，连续交5年的，你没有房子可以卖给你一套，如果你工资太低了，你交5年的社保也可以，如果达不到这个也不同意。
今年为什么房价涨的这么快，很主要的一条，老百姓看政府调控越来越高，所以干脆我只要有办法，就先买一套房子放在那，同一个地方，同一个区位，同一个品质的房子，同样是涨的，所以这也是导致一个恐慌的心理，因此今年政策下来以后，好多家庭假离婚，假离婚怎么办，北京很快又出台了一个政策，如果是单亲家庭，有北京户口也好，不管什么情况，你只能买一套房子，本来你是一个好好的家庭，如果你们离了婚最后一人一套，超过了一人一套也不卖给你。第三个手段就是加快建设保障性的安居工程，经济适用房，保障房，从供应方面，一个是控制需求，另一个是增加供给。第四个手段就是加强对各级政府住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核，在中国大陆这一条比较惯用，所以上级来考核，你这个地方放假涨的太快呢，那就要问责，要考核你，你本来可以提拔提拔，对不起，因为房价涨的太快了，所以在中国这一条还很管用。
那么在回顾一下政策，最追求的政策是2010年的1月10号，国十一条，新国五条正式发文件是出了6条，为什么叫新国五了，温家宝马上要卸任了，他召开了最后一次国务院常务会议，最后形成文献是在2月底，这个2月26号正式颁布6条，这6条的内容，第一是完善稳定房价工作责任制，又把这一放在最前面了，第二是坚决抑制投机投资性购房，地三是增加普通商品住房及用地供应，第四是加快保障性安居工程规划建设，第五是加强市场监督和预期管理，第六是加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。在市场经济条件下这种手段长期采取不是很好，最好还是用经济手段，用税收，用利率，用经济手段调节比较好，所以咱们在学校学过政治经济学，学过价值理论，这个价值规矩，那么大家就知道市场看得见的手和看不见的手，现在看不见的手在中国大陆是越来越看不见了，看得见的手指是越来越闲不住了，抱怨我们的行政手段用的越多，行政手段退出更好的替代一些经济的手段跟上，这才是比较好的。今天上午讲的最后一个问题，我国房地产业的未来发展趋势，刚才讲了我们整个调控的这种情况，那么未来会怎么样，房地产业到底会怎么样，我认为未来尽管有这么多的问题，但是房地产业还是有很大的发展空间，原因有三点第一是我国经济增长潜力还是很大的，现在我们的人均GDP，5000多美元，比过去增长了很多。但是发达国家平均的美国，日本，英国，法国，德国，基本上都是每人5万元左右，那么我们跟他们还查9倍，差距这么大，那就是我们发展的途径还很少，但是有一些更高的比如说挪威，这些小国家，人均10多美元，我们跟大的发达国家比，所以我们的潜力还是很大的。
第二个就是我们国家还处在工业化和城镇化的快速发展期，对房地产的需求还是很旺盛的，第三就是人们改善居住水平的愿望非常强烈，随着生活水平的提高，收入的增加要不断的改善，所以从这一方面来说，我们的房地产业将来还会有很大的发展空间，但是另一方面我们目前的调控方式，在未来几年还讲常态化，为什么这么说呢，一个是建立长效机制需要时间，我刚才说了阻力很大，大家在不停的博弈，包括专家的意见都是不一样的，各有各的理解，也有一些专家，实际代表了一些利益集团，在讲话，所以在不断的干扰，目前的政策改变的还是需要时间。
那么在长效机制建设起来之前还不能放任不管，如果放任不管的话，这个房价无限制的往上涨怎么办，目前来说房地产确实是有病了，现在吃了药也不是特别的管用，治标不治本，但是还要继续吃，换药现在还犹豫不决，所以在未来几年，目前我们这些调控手段还要继续使用，但是大的改变还需要时间。那么在这种情况下，我们房地产的趋势有哪些呢，从房地产的价格变化趋势来说，在目前的政策执行力度大的一线城市，和二线城市，房价会得到一定程度的控制，但同时承受着政策退出后房价将大幅反弹的压力，那么三四线城市房价总体上平稳，其中部分城市小幅上涨，有一些近年来房地产盲目扩张的城市房价会下降，个别城市甚至会腰斩。连续几十年鄂尔多斯的经济都是两位数的增长，所以他说鄂尔多斯的人均GDP超过香港，所以开发商一看这有钱，全国的开发商都跑到去投资，…因为炒房子借高利贷，还有一个退休的法院院长，这些人都是很要面子的，欠了朋友的钱还不上了，最后不想活了，就自杀了。当然除了鄂尔多斯还有一些城市，也有类似的情况。包括像温州，温州经济算是比较发达，温州使用房价就是不涨，另外从企业经营的变化趋势，大致有这么几个方面，就是企业的开发理念，从过去重数量，重扩张，转为重品质，重效益，重品牌，不估计品质，品牌是不行的，今后肯定要被淘汰出局，所以开发的理念调控之后有了变化，在一个是开发的地域，从趋于饱和的城市向更有市场前景的城市转移。那么企业的开发模式从自主投资转向了兼顾联建、代建和品牌输出。经营方式从单纯销售转向自留部分物业用于租赁和经营，过去我们中国大陆的房地产公司，就是盖了房子就卖，卖了以后收了钱再投资，再买地，再建设再卖，最后干了好多年什么也没留下，但是像国外的房地产企业，包括香港境外的，他们一般的都是要留很多物业的，所以现在大陆很多企业也开始意识到了不能全卖光，留一部分，作为一个自己经营。出租办公，商业这样作为一个长期的稳定的收入来源。从开发产品的变化趋势：产品的种类从商品房转向保障房，从单一住宅开发扩展至商业、旅游、工业、老年地产开发，另外产品的品质从过去相对低劣粗放，转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老，今天我们生态文明建设这个论坛，就是绿色，现在很热，今年1月1号国务院办公厅的文件就是绿色建筑行动方案，那么产品的属性从毛坯房转向成品房，这个是我们国家的一个特有的现象，全世都没有毛坯房，今后现在也越来越多的人感觉到毛坯房不是一个事，花钱也不节省，最后还留下很多的隐患，所以还是要跟全世界一样，做成品房。
另外就是项目建造方式也在发生变化，一个是随着人力成本不断上升，产业化建造方式所占比重将逐渐加大，像北京建筑公司，一个好的技工要600块到800块，在工地上的杂工，打杂的那种，年纪比较大了，这样的一年差不多也是200块钱，所以前两天有人在网上晒一个工资单，…那么农民工工资建筑工人怎么那么高，挣那么多钱，蓝领的工资超过白领，你说像北京工人，真正的北京孩子有几个到工地干活的，就是现在第一代农民工的子女有几个再愿意当建筑工人的，因此工资还要涨，国外也是这样的，蓝领的工资会超过白领，这是社会进步的表现。那么怎么办呢，产业化，通过产业化的方式来提高劳动效益，减少劳动成本。另外像BIM等数字化技术手段将在开发项目的设计、建造、运营维护方面发挥越来越大的作用。为了降低成本，保证质量，开发企业积极参与建筑材料、部品和设备的脊椎采购模式。所以为了控制成本，房地产企业像恒 大，万达都是几百人的采购队伍，来控制成本，但是中小开发企业，有一些企业一共才2、30人，他就没有那么大的力量，搞那么专业化的采购，他就说能不能大家合起来，大家组织起来，我们一起来采购，这样的话我们通过集中采购，增加采购量，控制采购的成本，增加采购量，所以我们产业协会也在做这个事，如果在座的有从杭州来的，像海尔地产买东西全靠绿城，也是一种集中采购的方式。
占用大家一个小时的时间了，今天上午我就讲到这，有不合适的请大家批评指正，谢谢大家。
