直播：生态文明建设·2013房地产/建筑业发展峰会
生态文明建设·2013房地产/建筑业发展峰会于6月28日在北京铁道大厦盛大开幕。本此峰会由中国建筑施工企业协会、中国房地产业管理协会、中国建筑装饰行业协会主办，有国家发改委和住房与城乡建设部及主办单位、相关领导、相关媒体的大力支持，共议房地产产业链相关重大议题。参会的领导有中共中央党校原常务副校长、中国领导科学研究会会长刘海藩校长，国家统计局原局长、中国生产力学会名誉会长张塞局长，中共中央党校刊社原社长、中国领导科学研究会副会长兼秘书长白占群教授，中国房地产研究会副会长、建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲，中国消费者协会原副秘书长、中国广报协会副秘书长武高汉等。新浪地产(微博)将全程直播。
峰会现场
主持人：尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，新闻媒体的朋友们：大家上午好！日光荏苒，白驹过隙，很高兴在这个风景如画的季节里，我们一起相聚在美丽的中国首都—北京，感谢各位领导、专家在白忙之中莅临参加“生态文明建设2013中国房地产建筑业发展峰会”，在此，中国建筑施工企业协会、中国房地产业管理协会、中国建筑装饰行业协会、代表大会组委会，向应邀出席本届峰会的各位领导、各位嘉宾，媒体界的同仁以及支持本次峰会的参会企业代表的到来表示热烈的欢迎和诚挚的问候！
今天非常荣幸能够主持这次峰会与颁奖典礼，也特别荣幸能够邀请到各位领导和嘉宾在白忙之中亲临我们的活动现场。我是主持人赵杨。首先向各位介绍一下出席今天峰会的领导和嘉宾
中共中央党校原常务副校长、中国领导科学研究会会长、刘海藩校长，掌声欢迎！国家统计局原局长，中国生产力学会名誉会长著名统计学家，张塞局长，掌声欢迎！中共中央党校刊社原社长、中国领导科学研究会副会长兼秘书长、白占群教授，掌声欢迎！中国消费者协会原副秘书长、中国广报协会副秘书长武高汉秘书长。掌声欢迎！中国房地产研究会副会长，建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲会长，掌声欢迎！中国建设学会室内设计分会原会长、中国建筑装饰协会常务理事、中国建筑装饰协会信息咨询委员会专家组专家、中国建筑装饰协会设计委员会顾问张世礼会长，掌声欢迎！中国建筑科学研究院研究员、建设部信息化委员会委员、建筑企业管理信息化咨询专家黄如福老师，掌声欢迎！中国建筑业联合会副会长、中国建筑企业协会秘书长、中国房地产管理协会会长、谢柏金会长，掌声欢迎！
白占群：各位领导，各位嘉宾同志们大家上午好！由中国建筑业联合会联合举办的发展峰会今天上午胜利开幕，我代表中国房地产表示热烈的祝贺。优化产业经济，良性循环和可持续发展的战略举措，可以清楚的看到在完善城镇建设，党的十八大报告就生态文明建设提出专章论述，并纳入总体布局，使生态文明建设的战略地位更加明确，意义重大，影响深远。党的十八大报告确定明确提出大力推进生态文明建设，努力建设美丽中国，实现中华民族永续发展，这标志着我们党加强生态文明建设的坚定意志和决心。在建设生态文明城镇体系当中，要加强对尊重自然，顺应自然生态文明理念的认识，提高各级领导干部的思想认识水平，党的十八大报告提出的三个自然的生态问民理念，对人与自然的关系进行了科学的概括了，揭示了人与自然和谐的本质内涵，这是对马克思主义观，传统文化思想的继承和发扬，是对传统文明一味强调征服自然，改造自然理念，我们要正确处理好经济发展同生态发展保护的关系，牢固树立一个观点，改善生产环境就是发展生产力这个理念，更加自然的推动自然发展，循环发展，低碳发展。
将按照人口资源均衡，经济社会生态效益相统一的原则，整体规划，国土空间开发，生态空间，给自然留下更多的修复空间。要坚定不移的实施主题功能占领，严格按照优化开发，禁止开发的主题工程定位，城镇化推进格局。总之我们要按照党的十八大提出的更加自觉的保护生态的要求，在加强推动城镇化的体系当中，让尊敬顺应保护自然，为推进生态城镇建设，营造良好的社会氛围。在体系中要加强对美丽中国的中国梦的认识，党的十八大提出的努力建设美丽中国的新目标，习近平总书记在全国代表大会的讲话上提出，建成社会民族的国家，实现中华民族伟大复兴的中国梦，习总书记的讲话极大的感染了奋斗热情，解读中国梦，讨论中国梦，饯行中国梦的热潮，中国梦不是一个平常的梦，是一个高水平的梦，高层次的梦，实现难度很大，任务艰巨，这就要求，各级领导者。改革开放30多年我国的经济快速发展，人民的物质文化生活极大的改善，但是生态整体形式依然严峻，强大富裕而环境污染同样不是美丽中国，有的十八大报告代表说的，坐着高档车喝着污浊的水，这都不算是美丽中国，美丽中国需要以建设生态城镇，给自然留下更多的空间，给子孙后代留下水镜的美好家园。第三一点在建设生态城镇体系工作中，要加强从源头上扭转生态趋势的认识，不合理的城镇规划和城镇经济发展方式，是造成中国城镇体系恶化的根源所在，我们必须要仅仅把握转变规划思路，从源头上扭转生态恶化的趋势，以绿色循环低碳发展，形成血液资源的产业布局，生产方式和生活方式。实施生态建设内容很丰富，全国有很大的差异，为此在规划实施的过程中，要坚持领导专家群体三位一体的格局结合自身促进生态体系的建设工作，各位领导，各位来宾，中央已经为建设生态城镇体系工作，指出了明确的方向，号角已经吹响，饯行非常的重要。支柱性产业，是社会文明进步的象征，是提供就业，维护社会稳定的重要产业。
今天来参加会议的许多房地产建筑业，以打造生态小区为主，提供和谐绿色舒适方便的人文环境，你们为建设城乡一体化的体系树立了榜样，你们的经验得到学习值得推广。
下面我们有请中国消费者协会原副秘书长、中国广报协会副秘书长、武高汉秘书长、代表与会领导嘉宾至此。
中国消费者协会原副秘书长、中国广报协会副秘书长 武高汉
尊敬的各位领导，专家，女士们，先生们，大家上午好！前一段新西兰的一个组织发布了一个报告，建议所有的消费者都要把自己的宠物吃掉，为什么呢？他调查结果表明，一条中性的狗一年的二氧化碳排放相当于一辆丰田、越野吉普车的二氧化碳排放，一只猫相当于一辆大众高尔夫的排放。因此这个组织建议消费者要把自己的宠物吃掉。但是并不是把所有的宠物都吃掉，比如说金丝雀，和金鱼的二氧化碳排放，基本上是零，比如说兔子，吃的是草，长的是肉，一年可以生36只小兔子，可以为人类提供72斤肉，这样的宠物就值得大力提倡养殖。同时也注意到一些专家的数据公布和分析，比如说冰峰熔化了20恩%，如果人类在不截至自己的生产行为，在今后的数十年中，还有可能再熔化25%左右，那么珠穆朗玛峰是长江，恒河等五大河的发源地，如果我们的源头没有了水，那么靠这些水生存的人到时候怎么活？那么据院士公布的数据，中国每年因为环境污染死亡70万人，对GDP的增长是副7%，有10万人是我们房地产行业作出的贡献，比如说不合格的室内装饰材料，致死人命，或者致人得重病，那么这些数据都说明，在不进行环保，再不进行节能，不但是中国的经济要出问题，而且世界的经济也会出现问题。那么前一段2007年的时候，美国澳大利亚等国家，数百万只蜜蜂神秘失踪，至今没有见蜜蜂飞回来，死没有见到蜜蜂的尸体，比如说有专家说是外星人在作怪，把蜜蜂抓走搞研究，更多的专家认为是我们的化肥和农药惹的祸，蜜蜂的导航系统被破坏，因此数百万蜜蜂飞进大海，或者是飞进沙漠，在那里死去，才形成今天这样的局面。
爱因斯坦曾经说没有蜜蜂就没有人类，我们一般的认为，蜜蜂就是给我们提供蜂蜜，但是国外或者是所有的专家们，深层次的分析，蜜蜂是传播花粉的天使…如果没有了蜜蜂就没有了人类。那么如果我们的蜜蜂向美国澳大利亚等国家那样，不仅仅发生在2007年，而是每年都会有数百万只蜜蜂神秘的失踪…像这样的数字和案例举不胜举，因此党和政府把节能环保确定为国策，提出了硬指标，一定要在若干年之内把我们的二氧化碳排放，控制在一个科学的合理的范畴之内。那么在这个过程中，我们房地产行业可以做的事情是非常多的，那么我看这个资料，说国外的节能环保的房子有诸多的功能，比如说呼吸的功能，他可以制造出清新的空间，那么比如说发电的功能，比如说造水的功能，比如说处理垃圾的功能，比如说动暖夏粮的功能等等，像这样的方自在我们中国国内听专家说我们不是造不出来，而是造出来之后怕没有人买得起，换句话说，不符合中国现在的国情。但是我觉得它将是明天中国的需求，当然节能环保的内涵在房地产行业中还有许许多多的内容可以研究，可以探讨，比如说窗口的大小，比如说门的大小，比如说门和窗户的位置等等，都涉及到节能和环保。
因此在我们房地产行业落实国策，节能环保这个国策，任重而道远谢谢大家。
主持人：感谢武秘书长的精彩致词，各位临时，各位嘉宾，为改善城镇面貌，统筹城乡发展，扩大就业机会，房地产、建筑业对促进我国国民经济平稳健康发展做出了重要贡献。
为鼓励企业加强科学管理，提高经济效益和综合实力，促进安全生产，积极创建文明工地，打造优质工程，以强使突破求发展，以争先创优促跨越，加强管理队伍建设，激励企业争先进、创一流，进一步推动我国房地产、建筑业的健康持续发展，由中国建筑施工企业协会、中国房地产业管理协会、中国建筑装饰行业协会联合开展了本次中国建筑与房地产业先进企业、人物，优质工程、优秀楼盘评选表彰活动。
本次评强评优、表彰先进活动，是评审委本着客观、公正、权威的原则，参照评选条件、评选标准，经行业推荐、企业申报、专家评审等几个焊接，历时3个多月，从申报的数百家企业中筛选落定、胜出的。评选活动得到了相关部委领导、专家的高度重视，及业界企业的大力支持。从即将揭晓的获奖名单中，我们会看到，建筑和房地产业界的精英们，用他们的辛劳和智慧，用他们的开拓进取精神，引领着中国建筑和房地产市场一步步向前发展！下面我们将一一揭晓今天颁奖典礼的获奖榜单！
接下来我们公布获奖名单：他们是—
A01、湖南捞刀河建设集团有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台领奖。
A02、上海星宇建设集团有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台领奖。
A03、浙江东南网架股份有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台领奖。
A04、上海东庆建筑劳务有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台颁奖。
非常荣幸地邀请中共中央党校原常务副校长、中国领导科学研究会会长、刘海藩校长为获奖企业家颁奖！谢谢刘校长为获奖企业家颁奖！请刘校长与获奖嘉宾合影！
刘海藩校长与获奖企业代表合影
接下来我们继续公布获奖企业名单：他们是—
B01、陕西华航建筑安装工程有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台领奖。
B02、烟台大地防渗加固工程有限公司，荣获“2013全国优秀施工企业”有请上台领奖。
B03、上海奉贤城乡建设投资开发有限公司，荣获“2013中国房地产质量诚信双优企业”有请上台领奖。
B04、武汉鼎加幕墙装饰工程有限公司，荣获“2013全国重质量、保安全、守信誉AAA级优秀装饰企业”有请上台领奖。
B05、云南旭恒房地产有限公司，荣获“2013中国房地产诚信品牌企业”有请上台领奖。
非常荣幸地邀请国家统计局原局长，中国生产力学会名誉会长，著名统计学家，张塞局长为获奖企业家颁奖！
张塞局长与获奖企业代表合影
谢谢张局长为获奖企业家颁奖！请张局长与获奖嘉宾合影！
接下来我们公布优秀人物获奖名单：他们是—
C01、湖南省第四工程有限公司刘洋同志，荣获“2013全国建筑业企业优秀企业家”有请上台领奖。
C02、上海星宇建设集团有限公司吴国方同志，荣获“2013年全国建筑业企业优秀项目经理”有请上台领奖。
C03、武汉鼎加幕墙装饰工程有限公司刘文斌(博客)同志，荣获“2013全国装饰业优秀建造师”有请上台领奖。
C04、云南旭恒房地产有限公司张采围同志，荣获“2013中国房地产业优秀企业家”有请上台领奖。
C05、天津大港油田集团工程建设有限责任公司赵亮同志，荣获“2013全国建筑业企业优秀企业家”有请上台领奖。
非常荣幸地邀请中共中央党校刊社原社长、中国领导科学研究会副会长兼秘书长、白占群教授为获奖企业家颁奖！
白占群教授与获奖企业代表合影
谢谢白教授为获奖企业家颁奖！请白教授与获奖嘉宾合影！
接下来我们继续公布优秀人物获奖名单：他们是—
D01、上海星宇建设集团有限公司徐建标同志，荣获“2013全国建筑业企业优秀企业家”有请上台领奖。
D02、中建新疆建工集团第五建筑工程有限公司吴虎同志，荣获“2013全国建筑业企业优秀项目经理”有请上台领奖。
D03、武汉鼎加幕墙装饰工程有限公司孙仙菊同志，荣获“2013全国装饰业优秀建造师”有请上台领奖。
D04、陕西华航建筑安装工程有限公司孙周林同志，荣获“2013全国建筑业企业优秀项目经理”有请上台领奖。
非常荣幸地邀请中国消费者协会原副秘书长、中国广报协会副秘书长武高汉秘书长为获奖企业家颁奖！
武高汉秘书长与获奖企业代表合影
谢谢武老师为获奖企业家颁奖！请武老师与获奖嘉宾合影！
各位代表，接下来我们公布优秀项目获奖名单，他们是—
E01、北京华科机房装饰工程有限公司承建的安东石油总部机房改造工程，荣获“2013全国优质工程奖”
黄如福：各位领导，各位专家非常的高兴，跟大家一块交流企业管理的问题，本来这个会议是中国房地产建筑业的发展峰会，主要是讲生态文明建设方面的，会议安排我做一个关于企业管理方面的发言，发言的主题是创新—企业改革和发展的灵魂，关于这个方面的内容，我们想大概是用40分钟的时间跟大家做一个分享，对于建筑施工企业来说，这几年的形式随着国家的形式，随着世界经济的形式也在发生着一些变化，总体来说现在我们中国的建筑企业，面临的市场收样，比年几年有大幅度的缩减，市场的规模已经缩小了，资金非常的困难，无论是国家投资方面的资金都非常的肯定，我们的低成本竞争低价中标普遍的出现。我们的商业模式也是不断的发生变化，我们现在过去传统的采用这样的一种勘察设计给谁做，工程设计给谁去做，设备采购给谁供应，就是按照专业领域来进行分包，那么现在基本上这种情况发生了很大的变化，工程项目作为一个整体的项目发包给谁，或者是工程总承包这种商业模式在我们国家应该是还是逐步的增多，尽管EPC这样的发包模式在我们国家不是很大，但是整体的数量是在增加的。
中国建筑科学院研究员研究员、建设部信息专业委员会委员 黄如福
另外在国际上像工程服务总发包这种普遍的多，在我们国家少数有这样的一些项目，有这样的一些工程，另外一个是投资服务总发包这个在国际上也是比较多的，这一种商业模式的变化，应该引起我们足够的注意。另外商业模式PPP，BOT，现在在这样的经济环境比较困难的情况下，作为建设方的一种融资方式，因为建设方没有钱，比如说业主没有钱，他没有钱怎么办，他要做工程，要做业绩，就把这样的一种资金困难的风险专家给承建方，就是你现在建设，建设完了以后我在收回，所以BT，BOT作发包方的一种融资模式，这就要求我们的承建方第一必须有足够的资金，如果你没有足够的资金你必须有足够的融资渠道，否则的话你承接这样的项目就比较的困难。在国际上据他们统计这一类的项目是比较多的，占到65%，也就是说在这样的经济下，在经济形势复杂多变的环境下，垫资承接工程项目，成了建设单位选择承包商的重要途径，我们的设计单位也可能会出现这样的一种形式。尽管今年已经出了一个463号文，但是这个文的意思是要控制这一类的工程的风险，就是我们在承接工程的时候，我们试先要考虑足够的风险，比如说节能减排的，我们承建完了之后，建设方，或者是投资放，应该把这个项目收回去，但是由于我们开始的时候，设计标准达不到要求，或者是建设方根本不需要这个项目，或者是他没有钱收回这个项目，这个时候我们自己就背了黑锅了，尽管463号文件在这种融资模式，提醒我们，要如何的注意。
另外一个是项目管理，这个是发生了很大的变化，我们国家现在主要是一个项目经理来管一个项目，那么在国际上这样的管理模式很少了，那么现在这个时候发展的趋势，就是一个项目经理可以管多个项目，这种管理模式，就是一些复杂的组合性的研究，还有系统工程的，这个是项目的管理，还有一些不确定的，就是在开始的时候，对项目的规模，项目的范围，项目的难度不太确定，那么多项目管理，组合性项目的感觉，复杂性项目的感觉，不确定性项目的管理，应该是研究的重点，也是一个发展方向。另外一个是工程项目感觉方法更符合市场规律，我们马上开完这个会以后要参加另外一个会，那个会的规模比这个会规模大得多，这个会议主要是研讨建筑施工企业项目管理的模式，采用的是项目公司，这种管理模式，就是引入了股份制和劳动股份制这样的一种管理模式，这种管理模式创新给我们施工企业带来了很大的效益，我们今天以他为然性，在他的基础上做一个交流会，上午是一个经验的介绍，下午是现场的参观，这个规模是非常大的，而且很多企业公司的董事长，总经理都是亲自带队参加这个会议，对这个会议非常的重视。
就是说明我们现在项目管理的方法逐步在进行改变，因为我们中国的建筑工程企业的管理，应该说从84年开始主要采用的是承包的管理模式，学习农村的土地承包的管理模式，这个是源自于安徽的…这种经营，那么我们城市里面，学习农村的这样一种承包模式，两个地方应该是率先学习的，一个是商场，这个是一家投资经营的，这个柜台是租给谁那一个是租给谁，你自己经营，这是商业方面的。另外一方面是…那么这样的一种承包模式，作为现在来说应该发生变化了，因为开始我们在农村，不够富裕的情况下，在过去像安徽，小岗村，逃荒要饭的地方采用的一种承包方式肯定是好的，但是农村发展到了一定的时机，这样的一种管理模式，发展到了一定模式的时候，这样的一种管理模式还是好的吗，不是好的，…有棉花经验的人领导一帮农民去种植棉花…那么这样的一种走集体农庄的道路，发展到了一定的时候，他就是最好的模式吗，不是，当今农村最富的地方是哪里，那就是江苏的华西村，他走的是一条多元化的发展道路，有农业，有工业，有旅游，现在还办了一个航空公司，现在是中国最富的农村，就是我们的感觉模式必须与时俱进，到了一定的时候必须要进行改革，那么现在改革的方向，作为建筑企业来说，企业应该进行股份制改造，无论你是民营的，更应该股份制，如果是国有的，应该是模拟股份制，就是企业应该股份化，经营应该集约化，管理应该标准化，手段应该信息化，我们的员工应该职业化，就是我们整个的建筑行业，农闲的时候回来当建筑工人，这样形式肯定要改变，我们的生产，不一定是要到现场，现在很多的省市已经做了自己有自己的生产车间，就是把建筑的一些构建，放到工程里面来进行施工，做好了之后运到现场，那就是今后要走的是这样的一条道路，那么这条道路更加节省，这个是能源，更加节省能本，那就是说工程项目管理，一个是集约化经营，一个是标准化管理，责权利更清晰，统一配置资源，实时动态监控，应该从这5个来努力。走集约化经营的道路，也就是说一个企业里面你的管理，应该是制度化，规范化，和市场化，就是说把市场化的这种机制，引进到企业内部来，比如说我们今天在南通以他为案例的一个现场会，这就是市场机制引进到企业内部来，那么在集约化经营这一块中，就是应该从承包经营这样的一种模式，向集约化经营这个方向来进行转变，那么承包经营实际上他在一个企业的发展初期，应该有一定的作用，毕竟是农业小生产的一种方式，不适合现代化大生产。
那么承包制他主要的问题是什么呢？以包逮管，以奖代管，这是它主要的问题，那么就是说整个企业的资源优势很难发挥作用。那么这种承包模式的问题，它的信息和知识不能共享，比如说我们一个人，我们发展的时候，我们有动定向的积累，我们发展到一定的时候，我们每一个人会积累很多的知识，如果你今天干这个，明天干那，没有一个定向的积累，你这个人干完之后究竟是什么，你自己也不清楚，一个企业也应该有定向的积累，企业如果有定向的积累，你积累的越多，你就会做的越钻，我们这种承包模式，不利于我们这种知识的积累，就是很多企业，跟他们也在做咨询，企业管理方面，尤其是浙江的一些企业，看起来很发达，实际上文字上的制度很难找到，这是一个很可怕的事情，作为一个现代化的企业来说必须要用制度来进行管理，就是我刚才说的一个企业要制度化规范化，市场化，如果你制度都没有，你想引进市场机制这是不可能的事情，标准化实际上就是要把我们日常的一些业务和我们一些例外的业务要么进行梳理，梳理完了以后，我们效果整理一条流程，第一步怎么做，第二步怎么做，用制度去规范他，如果是一些违规的业务，我们要找一些处理的办法，应该能够框住它。
如果是一些特殊的意外的事情突然发生的，我们应该有应急预案，我们用制度来管理，用规范来管理，用我们的流程来进行管理，这样的企业就能够走上正常，大多数中国的企业在这方面还是存在很多的问题，另外一个是责权利益跟清楚，实际说我们承接到一个工程项目之后，我们最多的工作对于我们施工企业来说，首先就是要把这个工程任务进行分化，比如说我们这一块工程，我们的楼地面工程，或者是我们的主题结构，或者是我们的装饰工程，我们的水暖电等等，这一块我们要进行分包，还有一部分是我们的物质采购，我们的商品给谁，还有一部分就是机械设备，这个 租赁和使用。如果我们把这三大部分的东西，都形成了一个一个的纸合同，每一个纸合同当中都有它的工作范围以及它的工期，以及它的费用，以及他验收的标准，质量达到什么标准，安全达到什么标准等等，每一个这样的纸合同当中都把这样的内容说清楚了我们把纸合同管理了，所以这一我到美国去考察，欧洲的考察当中，这个是法国的一些建筑公司，像西班牙的集团，他们管理上，他们软件都很少用的，其他的工具都很少用的，就是一个合同的管理软件，他把所有的纸合同管理好了，所有的合同都感觉好了。通过合同来分清楚责权利。
也就是说我们有一个项目策划，有有一个项目实施，然后保证监督审计，就像公司里面的治理结构，这个相当于董事会，这个相当于我们的经济班子，这个相当于监事会，这样的一个架构，如果我们这样的一个公司项目管理，那么我们项目上的管理就应该非常清楚了。我们的工程分包，我们的质物资采购，我们的机械措施，我们的间接费，就都管理好了，所有区域公司管理好了，这个公司的工程项目就能够正常的运行，公司的效益就能够得到保证。另外一个是资源的统一配制，实际上在这一块我们现在有很多企业，比如说在浙江应该来说是改革开放比较早的，应该承包制搞的比较早的，但是现在也在常识在公司总部成立项目管理中心，或者叫生产智慧中心，所有项目上的方案，都是由这指挥中心，比如说施工组织设计，所有的专项施工方案，这个做出来之后，交给项目上的经理，项目部的经理是执行经理，是执行公司总部生产指挥中心作出的决策，由他进行监控，监控的结果直接的反馈到指挥中心，如果出现这一类的问题，他处理布勒，那么就能够反馈到这个指挥中心，指挥中心有非常多的优秀人才，他能够及时的指挥你，或者进行远程的诊断，如果指挥中心不能马上解决，他可以组织有关方面的专家，进行会诊。那么这样的一种生产方式，应该来说公司资源的统一的配制，…也就是说这个项目说有多姿的机械设备，这个缺少的时候，他可以相互协调，通过这个指挥中心进行协调…如果说我这个方面差一个安全管理工程师，我这个地方可以临时到你那个地方去，可以使用。那么这个是人才机，通过这个生产设备指挥中心可以马上完成，正因为有信息技术，才有今天这个的实现，为什么呢？我们的项目部都是远离公司总部，我们的项目部不在同一个城市，这样的分散型的项目，通过网络技术马上就可以解决。
另外一个可以实施的动态的监控，比如说这个项目上的利润，我们承包的主合同，减去我们的采购合同，以及工程的分包，也就是说采购合同，就是我们的制造成本，我们把这个主合同，减去这个采购合同，就是项目利润，我们刚才已经有了一个合同管理，那么我们马上还可以进一步把它分成责任成本，采购合同总额，使用计划，实际发生，我们都可以按照工程分包物资采购，机械设备，管理费用，我们都可以进行实际的监控，这个是保证我们的项目能够得到有效的监控。总得来说我们现在不论是在商业模式上，我们项目的商业模式上，我们的发包模式上，我们的项目感觉上都发生了很大的变化，但是在我们整个的建筑行业来说，应该是处于这样的一个现状，就是处在产业链的下游，企业众多，竞争极力，再加上建筑方，企业的利润空间非常的有限，利润率非常的低，那么这个也就是说我们每一个人曾经都是客户，我们这些人到商场买东西就是想买一个服务态度好的，价格低的，实际上现在发包方，或者是投资方跟我们的心理是一样的，这样的低价中标是一个普遍的现象，任何人也改变不了他们的思想，利润率这个肯定是比较低的，另外一个劳动密集型的企业，劳动力的成本，现在一个农民工一个月的工资，差不多一万块钱，我们的大学毕业生，如果你工作的话，也就是说有的地方就是一两千地方，这样的话农民工的工资，刚性增长，我们的利润空间被这一部分挤压掉了，另外一个是原材料价格波动大，那么这一段东西，我们这个建筑施工企业当中有一个比较好的办法，就是说这个计划通过预算控制，那么这样的价格胡搞忽地，这样的一种市场局面，这样的一种运算的管理办法，如果你没有足够的人才，不能够及时的进行调控的进话，那么我们这预算就失控了。在成本当中就很难发挥作用了，你如果不调查，那你就控制不了。
另外一个是业主的支付能力普通不高，尤其是我们的政府，在这种其他下，他们处在强势地位，他们欠了钱我们又不敢说，我们又不敢跟他做索赔，也不敢跟他打官司，企业的现金流不足，就是我们这些企业里面的现金流明显的不足，再加上企业自身的造血功能不强，融资渠道有限，我们很多且，刚才我已经说了，这一种发包模式，BT，BOT成为建设方的一法薄模式，要求你先垫资，垫资完了，他在把这个钱支付给你，如果我们企业没有足够的资金能力，你必须有足够的融资渠道如果你没有你这个企业就死掉了。但是我们现在融资我们从银行融资，融资来了以后，这个利息非常的高，之所以这个企业，辛辛苦苦劳动一年，另外一个海外的建筑市场也是复杂多变，像我们国家主要的海外市场分布在这个是非洲和东南亚，那么这些地方由于政治的原原因，以及经济方面的原因，非常的不稳定，再加上汇率的变化，所以我们的海外市场也不是很好。在海外我们亏本的项目还是很多的，这个是比较典型的一个是中国铁间，在沙特亏损了40多个亿，这个是亏损面很大。
另外近年来全球经济持续低迷，在08年金融风暴的时候，国家拿出4万亿，建筑施工企业是最大的受益者，那么到10年底的时候，基本上都用完了，在我们国家产能过剩，以及我们投资的效果没有达到预期的效果，或者是比原想象的差不多，在这样的情况下，国家现在的资金也很困难，不可能再拿出那么多钱来，我们建筑行业的黄金时代，就是说赚钱最好的年代，都可能像这个是08年，09年，或者是2010年的时机了。在这样的情况下，我们的投资拉动的建筑行业，不可能在由过去这样的一种机遇了，我们的建筑市场的规模，我们的资金困难，低价中标这种现象我们这个行业里面是非常普遍的现象。那么在这样的一种局面下面，但是我们现在的中国的企业，建筑企业，究竟是一个什么样的局面呢，我们把它分成5大类，不一定对，也请各位专家，这个是你们有好的看法，也可以跟我讨论，或者是批评。我认为第一类是什么呢，就是混乱管理级的企业，我们现在的建筑企业很多都是处于这样的一类企业，什么叫混乱管理级呢，就是我们的公司高层领导都是按照自己的思想方法，和行为习惯处理和引导这个公司，今天想到这个事了，或者是项目感觉，应该这么做，明天想到了应该那么做，他马上就改了。他没有一个持续的相对稳定的一个制度和政策，就是说我们的员工也是按照自己的习惯，按照自己的行为方式在处理他自己的工作，之所以我们认为这样的一种管理的靠人来管理，和行事的企业我认为就是一种混乱管理级的企业，这一种就是靠人来管理企业，就像过去我们的生产队农村一样，早上生产队喊开工了，就是这样临时去指挥，这是一种混乱的管理级。
还有一种简单管理级的，什么是简单管理级的，我们现在的工程管理就是一一种简单的管理，公司你交给公司多少利润，或者交百分几的给公司，这样的一种以包代管的方式就是一种简单的管理方式。…大多数企业都处在混乱管理级和简单管理级这样的局面，就是说我们中国的建筑企业从整理上进入标准化，管理的很很少，从单个某一个管理上，或者我在资金的管理上，从单个的管理上是有的，但是整体上达到了这个标准化管理层级的很少。另外一个层级就是精益化管理层级，尤其是中国的施工企业，还是靠劳动密集型这样的一种企业，我认为提精益化不太适合，我们通过管理来出效益，来达到一定的效益，这是可以的，但是如果说我们靠精细化来管理，我们反而可能在某些方面会提高我们的管理成本，之所以只有达到了规范化标准化的标准程度，然后才能上升到这个是精益化，管理出效益，你这个没有达规范化的效益你这个感觉从那里来。
另外一个是战略的管理层面，那么战略管理的层级在我们中国的企业建筑当中，目前来说很少达到这样的程度，就是我整个的项目是有战略性现在的，那这个工程垫资的项目我不做，或者是我的工程项目少一个亿，或者说你这个是利润率，低于5%的我不做，还有一个我进入了哪些市场，比如说公路的我不做，房间的我不做，我只做铁路，我进入了那些市场，我不进入哪些市场，这都是有战略性之选择，根据公司的发展，根据公司的发展方向和发展目标来进行定位，就是一个企业要定向的积累我必须按照我自己的发展方向来进行选择。有选择性的经营，那么我们现在这5个层级的企业我认为在我们中国当中，就是说自己处在什么地位，应该有各种尽情对位好了。
那么在这样的环境下我们整个建筑市场不是很好，我们所有的企业是不是表现的很好，不一定，我们看一个案例，这是一个国有企业，这个国有企业代表中国建筑施工企业绝大多数的一个水平，你看他在09年的是经营额将近19恩个亿特但是他的利润的话，你们看一下，利润是09年的时候是2.5，也就是这个水平了，这就是代表一般的我们绝大多数建筑施工企业的一个现状。工资水平也是这样的。那么这是一家企业，我们中国的建筑企业绝大多数缺点是这样的，我们在看一下另外一家企业，这是一个私营企业，私营企业在08年的是经营额是10个亿，到2012年的是是52个亿，你看一下它的利润，这个08年的时候是5.3%，到2012年时候是6.1%，那么这一家企业我认为是做的非常好的，我们今天另外一个会场就是由这一家企业介绍，他采用的是什么东西呢，是劳动股份制来管理项目，就是说在企业里面服务股，有技术股，服务股就是企业所有的管理人员，就是为项目服务的这些人，给你一个股份，还有一劳动股就是你没有技术你是劳动力的，你是凭技术，还有一个感觉股，管理股就是你在公司里面，工作多少年，积累了一定的经验之后，然后给你提拔，就是这种股份在公司里面，调动了各个方面的积极性。那么这一个我简单在说一下，这个重要采用的是落后股份制这样的一种管理模式，激活了公司员工的积极性。
我们在看另一家企业，另一家企业在08年的试管这是一家老的国有企业，但是他已经改制了，改制了之后，你看08年这个是38个亿特那么到2013年的是将近100个亿，但是它的利润率从08年的0.…为什么会出现这样的问题，就是说这一家企业，我认为他的工资水平，也不是很高，主要是采用了项目管理这样的一种管理模式发生了问题。这个是我个人的看法，这三家企业数据都是真是的数据，我是从他财务上拿出的数据，请你们相信，这个是告诉我们企业在管理上应该出现了很大的问题。另外为什么我这么下结论了，我们每一个人从市场上拿回来的项目，应该是价格都差不多，因为通过市场竞争之后，无论是谁拿到的，这个项目最后的利率应该都是差不多的，但是为什么我们公司里面会出现极大的差别，有的利润很好，有的利润很低及我认为就是企业本身的管理模式，就是项目上的感觉模式，另外一个是企业管理能力和管理水平，至于这一部分利润被我们中间稀释掉了，也就是说我们的问题就出现在管理上。
因此我个人在这样复杂的情况下，我们建议我们的企业瞬时时期做业绩，危机时期做管理，我们应该把我们的管理做好，这才能够保证我们企业平稳的渡过难关。那么如何做好管理，首先应该转型升级，就是说我们过去有很多的企业，比如说我现在做咨询的，我最怕的是公司的高层领导，对他这个公司没有系五，没有理想，没有发展的目标，如果说你有理想，或者有目标，这个我也好半，我可以帮助给你做，但是如果你没有理想，但是你没有目标，但是你有理想，你要有集群，我也可以帮你做，你有一个愿望就好办了，如果你没有理想，也没有目标，也没有集群，世态炎凉你什么事情都想想干了，那别人就拿你没有办法了。第二个问题是我们要重新认识我们的规模的作用，我们现在的很多企业规模越做越大，但是我们的效益和我们的效果越来越差，我们过去就是说因为这种，改变市场不规范的原因造成的，那就是说政府每年要求我们的企业，你必须按照10%的或者是%的几的递增，但是我们的GDP是多少呢，他不管，在这种情况下我们必须重新认识规模，这个规模越大，你管理但不到的话，会出问题。另外一个是注重我们的发展质量，就是说在规模风险，和效益这三者必须要进行平衡，另外一个是管理，我们每一天都要说，都会提到这个事情，但是对感觉这个字真真正理解的一些高层劣迹我认为并不多，管理我认为就是说对于一个企业来说，无外乎就是三件事情，第一是市场业务的管理，一个是违规的感觉，还有一个是例外的感觉，过去没有发生过的现在突然发生了我们整天企业的老总在那里管，今天这个有问题了，就开着车到这个问题解决问题，那个工程上有什么问题了，或者是质量上有什么问题了，坐着黑车，或者是飞机就去管理了，实际深我们都是靠人在那管，没有理，理是什么呢，就是要把企业的事情理清楚，要理出规章制度出来，我们要重要在理上，我们把日常的业务理出来了以后，我们这一般是理出来了，这一部分是没有梳理过的，日常业务的当中，违规的业务当中和例外的业务当中，违规的我们有一个违规的预控，例外我们有一个应急预案，应急的这一块，应急预案发生了问题之黑，你按照这个制，按照这个流程来处理就好了。剩下的这一部分没梳理过那就没办法了我们只能是靠人来管理。用人来管理这些没有梳理过或者是一些违规的例外的事情，这样我们就可以把我们的管理干部大量的时间节省出来了，为什么有的公司的领导比较清闲，很多企业但是整天就是靠人去管这就是局面大不一样，基于这样的一种情况，我认为我们的建筑企业，应该来进行管理创新，第一个应该在感觉的经营机制上进行创新，经营模式上进行创新，组织结构上进行创新，这四个方面的创新是我们建筑施工企业当前必须要做，而且非常紧迫的一个任务。
只有机制创新了我们的管理才能够把我们这些企业平稳的渡过难关，在下一轮竞争当中才能够占领先机。这就是我个人的看法，关于创新这一块，究竟如何做，因为我们今天的时间问题，我想今后有时间我们在进一步的交流，谢谢各位领导和专家。
童悦仲：大家上午好，我今天给大家讲一下市场调控和房地产业的发展趋势，我是中国房地产研究会和中国房地产业协会，我想首先我们来回顾一下市场调控的情况，远了就不说了，从08年开始，说一下关键词，大家都很熟悉，什么金融海啸，救市，回暖，投资投机，房价飙升，蜗居，刚需，房努，道德血液，史上最严厉调控，限购，限贷，限价，约谈问责，严冬，3600万套，回归合理水平，房产税，以价换量，全面上行，部长告饶。回顾这些关键词之后，咱们说一下统计数字和真实情况的差别，咱们按照国家统计局公布的数字，我们房价这些年是在上涨，但是上涨的幅度跟消费者的感受相差比较远，比如说咱们像北京，上海，广，深圳这些一线城市，房价在2000年大致上都是在一平方米5000块钱左右，那么到2012年去年年底大致上是在1万5到2万块钱的水平，那么12年当中增长了2到3倍，这个幅度按说不是很大，因为在北京2000年的时候雇一个小时工一小时多少钱，那么到2012年雇一个小时工多少钱，所以房价上涨的速度还没有小时工上涨的快。平均价格不能够反映房价变动的真实情况，那么什么是真实情况，同一个地段，同品质房价的变化，这才是房价变化的真相，但是国家统计局没有公布这个，也就是说同一套房子2000年值多少钱，到2012年底值多少钱，这才是真实的情况。
中国房地产研究会副会长、建设部住宅产业化促进中心原副主任童悦仲
大家看这个图表，这个图表就是北京、上海、广州、深圳从2000年到2012年增长的幅度，从原来每平米5块钱左右，到了2012年左右大致在1万5到2万块钱左右，但是以北京为例，2000年北京的房价指的是北京三环路附近，这个地方的房价，那么2012年底北京市的平均房价，反映出来大致是在六环附近的房子，大家知道北京一环，二环，六环是公路环线，离市中心很远很远了。这个表就是说同样位置，同样品质的房子，他的建筑价格变化情况，全国的平均价格，是2000年，蓝的表示2000年的情况，红颜色表示的…但是像北京来说，东四环以外，西四环之内，和二三环之间的房价，但是看看，涨的幅度有的是十几倍。所以年轻人非常有意见，或者是硕士生，海龟回来的，还有进城务工的人员，感觉房价太高吃不消，现在中国人一二线城市，有钱没钱就看你家里有没有房，如果有房你就是富人，如果没有房，那你就要做房奴，那生活会很艰苦，所以因为房价现在涨的这么快，过去家里有房子的人，或者是现在买了房子的人，他的财富会一下子得到大幅度的增长，现在我们国家工薪阶层，如果家里头能有1000万的现金这个一般是很难做到的，但是如果不用说到2000年，在2004年，在北京买一套房，买一套150平米的房子，到现在你如果把它卖出去，竞赚的钱是1000万，如果多买了好几套，那么你的财富就上亿了。
所以因为房价的过快上涨，导致我们国家财富的分配是越来越不合理，那么第三个问题我就讲一下房价过高，上涨过快的危险。那么房价过高，上涨过快，大致上造成以下6方面的问题，第一就是造成严重的民生问题，衣食住行非常的重要，大家必须得有最起码的生活需要，住是一个最起码的生活需要。那么因为房价过高，上涨过快，扩大了贫富差距，影响到社会的稳定。第二就是因为房价过高，上涨过快，使得资产泡沫快速堆积，加大金融风险，第三由于房价过高，上涨过快，挤压了其他的产业，尤其是实体经济，破坏了经济的协调和平衡。大家一看房地产能赚钱，炒房子能赚钱，所以很多人就不做实体经济，把资金全都投入到房地产了，这种情况在国外早就发生过，在境外，比如说香港，97年亚洲金融风暴，像日本，都遇到过这种情况，像我们国家目前的情况，但是我们现在的泡沫还没有破裂，香港在97年之前涨的非常快，一天三变，早上起来开门这个房价是多少钱，中午就涨了，到了晚上又涨了，第二天早上又是一个新价钱，所以当时有一个香港同胞，他就非常后悔的跟我说，他说他们家里头过去搞实体经济，有工厂，工厂是他爷爷开的，后来爷爷转给他父亲，他父亲转给他，这个工厂是有非常稳定的材料来源，也有非常稳定的销售渠道，他的产品销往全世界，他们家的日子一直过的很好，但是当他在97年之前他看到别人，房价涨的那么快，所以他就把工厂卖掉了，他把所有拿到的钱投资了房地产，但是非常不幸，1997年回归7月2号亚洲金融风暴就开始了，香港的房价一落千丈，大致了跌了三分之二，原来一套比如说1000万港币的房子，变成了320万，这样的话你买房子，当时按揭买房子，他可能付了首付，就变成了付资产，跟我讲话的香港同胞就变成了负资产，原来都是中产阶级家庭，后来都变成了负资产，因为正好在时间上恰好，回归跟亚洲风暴几乎是同时的发生，他就发泄到共产党身上，所以一到7月1号他们就出来游行，很多都是负资产，日本也是一样，日本的房地产泡沫破裂以后，因为我们有日本专家跟我们有合作关系，他就在日本房价最高的时候，他也买了房子，日本经济一下子跨了下来，也是降了大概三分之二左右，所以尽管他吃了很大的亏，他还要继续给银行赴约，所以他非常的痛苦。
地四是阻碍了城镇化的进程，因为房价过高，那么城镇化必然要受到影响，打工的农民要变成市民，但是城市的房价又那么高，所以就非常的困难。在就是房价过高的城市，造成了人才的流失，竞争力下降，像北京上海，都遇到过这种情况，我们每年都要招大学生来，大学生按照规定，你要招学生分为京内生源，和京外生源，京内生源是北京之内的学生，京外生源是他原来不是北京的户口，…你接受一个京外生源，你必须搭配一个京内生源，你把京内的生源解决了之后这个户口才给办，那么我们就遇到了什么情况，有一些学生，去年清华大学法学院毕业的学生要求到我们这实习，每个司一共半年时间轮流到各个司去实习，但是老家是河南农村的，家里就是普通的农民，当我们让他真正把那个单拿来要签协议的时候，要办手续了，他说不行了，他爷爷，父亲打电话说你绝对不能留北京，你留了北京以后，你怎么生活，你租房子要多少钱，你将来要想结婚，买房子，买得起吗，就算是将来买了房子，安置下来你生孩子养得起吗，所以最后这个孩子去了甘肃，因为甘肃省属于西部地区，他人才流失的很厉害，他那叫孔雀东南飞，他的政策就是来了以后我给你落户，公务员不用考试，直接录用你为公务员，而且条件是硕士生到那先当两年的乡镇长，然后再给你分配工作，一定是公务员，如果是本科生的话也是先当两年的乡长。
第六是使开发商丧失提高品质的动力和热情，这时候开发商不在想把它搞好，反正能够卖出去，你建的再次，房子再差也有人排队买，所以至于是不是要提高它的品质，开发商不是很关注，只有那些真正有社会责任感的，负责任的大企业稍微的重视，一般的开发商，主要用在如何拿地，如何建起来，所以建成之后问题很多。
第四我讲一下房价过高，上涨过快的原因，表面上的原因只有两条，一条是需求太旺，还有一条是供应不足，我们的房地产应该说是非常的市场化了，价格就是由供需来决定的，这些年始终是需求太旺，供应不足，为什么需求太旺呢，第一是很多人去炒房，还有是囤房，在一个是我们的工业化，城镇化，大批的人口要进入城市，还有所谓的刚需。年轻人要结婚，特别是男方，男方如果没有房，女方就要犹豫了，所以一定要有房子，逼我着就想办法去买房。那么炒房的人越多，房价涨的越快，所以这个需求是可以无限膨胀的，像在北京就是可以无限的膨五胀，就是世界上市场经济时代，最容易出现泡沫的，只有两种情况，一个就是房地产，还有一个是股票……还有就是我们国家政府垄断土地，还是依赖土地财政，我们各级政府这些年很大一块是靠卖地，他们不愿意听这个话，但是事实就是这样。还有一个是我们现行的税制导致了炒房和囤房行为代价很低，因为从我们的税收来说，我们只是房地产税只是设在交易环节，有一种税叫房产水，所以我炒房子，囤房，第四个是改变现状的阻力太大，因为有一些既得利益人，以及我们有一些经济实力的人，他们自己房子都很多，如果你改变现行的税率，增加房产税我认为这个是可以抑制炒房囤房，他们自觉或者是不自觉的要反对，要消极。
有人说的很难听的话，叫做土地领导土改，因为共产党在中国实行的土改基本上是一种无偿的剥夺地主的土地分给农村，在日本二战以后，也搞了土改，但是他是政府花钱，如果没有钱，我先给你打条，把地主的土地开来分给农村，这不一样，所以就有一个既得利益的阶层，他们对这个改革是组绕的。
那么第五个问题我在讲一下目前政府调控的主要手段，现在基本上是四各手段，不管你这些年出的各种各样的手段，实际上最主要的就是四个方面，第一个是实行差别化的信贷政策，来遏制投资和投机性购房行为，引导合理的住房消费，第2就是在房价过高，上涨过快的部分大中城市，采用行政手段进行限购，北京市大致现在2000万人口，包括有户籍的居民，和外来的常住人口，但是北京市整个辖区的面积是16000平方公里，海南岛是3300平方公里，北京比半个海南岛还要大一点，去年北京下大水死了很多人，…北京郊区都是山…山区很多，景色就比较好，所以在暑假的时候又是一个星期天，这一大大雨，淹死人，凡是他们去的地方，都是很少有人去的，所以不透明，确实是不容易调查清楚，在市区淹死的就是哪一个，正好到底下的时候车熄火了，但是现在稍微好点的车，一熄火就是打不开了，没有办法所以因此第二天北京市，商店里面的那些的小锤一抢而空，所以过于先进也比较不好，咱们比较低档的出租车可以摇下来，如果能摇下来的话人就不至于死了。所以北京就是在16000平方里就限购了，如果你有北京户口的话，如果也有了两套房子，就不允许再卖给你第三套房子，你出多少钱也不卖给你。如果你没有北京户口，在北京长期工作生活，如果你家里面已经有第一套房，就不卖给你第二套了，或者是你的社保证明，你在这工作有工资收入，你交个人所得税，连续交5年的，你没有房子可以卖给你一套，如果你工资太低了，你交5年的社保也可以，如果达不到这个也不同意。
今年为什么房价涨的这么快，很主要的一条，老百姓看政府调控越来越高，所以干脆我只要有办法，就先买一套房子放在那，同一个地方，同一个区位，同一个品质的房子，同样是涨的，所以这也是导致一个恐慌的心理，因此今年政策下来以后，好多家庭假离婚，假离婚怎么办，北京很快又出台了一个政策，如果是单亲家庭，有北京户口也好，不管什么情况，你只能买一套房子，本来你是一个好好的家庭，如果你们离了婚最后一人一套，超过了一人一套也不卖给你。第三个手段就是加快建设保障性的安居工程，经济适用房，保障房，从供应方面，一个是控制需求，另一个是增加供给。第四个手段就是加强对各级政府住房保障和稳定房价工作的监督、检查和考核，在中国大陆这一条比较惯用，所以上级来考核，你这个地方放假涨的太快呢，那就要问责，要考核你，你本来可以提拔提拔，对不起，因为房价涨的太快了，所以在中国这一条还很管用。
那么在回顾一下政策，最追求的政策是2010年的1月10号，国十一条，新国五条正式发文件是出了6条，为什么叫新国五了，温家宝马上要卸任了，他召开了最后一次国务院常务会议，最后形成文献是在2月底，这个2月26号正式颁布6条，这6条的内容，第一是完善稳定房价工作责任制，又把这一放在最前面了，第二是坚决抑制投机投资性购房，地三是增加普通商品住房及用地供应，第四是加快保障性安居工程规划建设，第五是加强市场监督和预期管理，第六是加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。在市场经济条件下这种手段长期采取不是很好，最好还是用经济手段，用税收，用利率，用经济手段调节比较好，所以咱们在学校学过政治经济学，学过价值理论，这个价值规矩，那么大家就知道市场看得见的手和看不见的手，现在看不见的手在中国大陆是越来越看不见了，看得见的手指是越来越闲不住了，抱怨我们的行政手段用的越多，行政手段退出更好的替代一些经济的手段跟上，这才是比较好的。今天上午讲的最后一个问题，我国房地产业的未来发展趋势，刚才讲了我们整个调控的这种情况，那么未来会怎么样，房地产业到底会怎么样，我认为未来尽管有这么多的问题，但是房地产业还是有很大的发展空间，原因有三点第一是我国经济增长潜力还是很大的，现在我们的人均GDP，5000多美元，比过去增长了很多。但是发达国家平均的美国，日本，英国，法国，德国，基本上都是每人5万元左右，那么我们跟他们还查9倍，差距这么大，那就是我们发展的途径还很少，但是有一些更高的比如说挪威，这些小国家，人均10多美元，我们跟大的发达国家比，所以我们的潜力还是很大的。
第二个就是我们国家还处在工业化和城镇化的快速发展期，对房地产的需求还是很旺盛的，第三就是人们改善居住水平的愿望非常强烈，随着生活水平的提高，收入的增加要不断的改善，所以从这一方面来说，我们的房地产业将来还会有很大的发展空间，但是另一方面我们目前的调控方式，在未来几年还讲常态化，为什么这么说呢，一个是建立长效机制需要时间，我刚才说了阻力很大，大家在不停的博弈，包括专家的意见都是不一样的，各有各的理解，也有一些专家，实际代表了一些利益集团，在讲话，所以在不断的干扰，目前的政策改变的还是需要时间。
那么在长效机制建设起来之前还不能放任不管，如果放任不管的话，这个房价无限制的往上涨怎么办，目前来说房地产确实是有病了，现在吃了药也不是特别的管用，治标不治本，但是还要继续吃，换药现在还犹豫不决，所以在未来几年，目前我们这些调控手段还要继续使用，但是大的改变还需要时间。那么在这种情况下，我们房地产的趋势有哪些呢，从房地产的价格变化趋势来说，在目前的政策执行力度大的一线城市，和二线城市，房价会得到一定程度的控制，但同时承受着政策退出后房价将大幅反弹的压力，那么三四线城市房价总体上平稳，其中部分城市小幅上涨，有一些近年来房地产盲目扩张的城市房价会下降，个别城市甚至会腰斩。连续几十年鄂尔多斯的经济都是两位数的增长，所以他说鄂尔多斯的人均GDP超过香港，所以开发商一看这有钱，全国的开发商都跑到去投资，…因为炒房子借高利贷，还有一个退休的法院院长，这些人都是很要面子的，欠了朋友的钱还不上了，最后不想活了，就自杀了。当然除了鄂尔多斯还有一些城市，也有类似的情况。包括像温州，温州经济算是比较发达，温州使用房价就是不涨，另外从企业经营的变化趋势，大致有这么几个方面，就是企业的开发理念，从过去重数量，重扩张，转为重品质，重效益，重品牌，不估计品质，品牌是不行的，今后肯定要被淘汰出局，所以开发的理念调控之后有了变化，在一个是开发的地域，从趋于饱和的城市向更有市场前景的城市转移。那么企业的开发模式从自主投资转向了兼顾联建、代建和品牌输出。经营方式从单纯销售转向自留部分物业用于租赁和经营，过去我们中国大陆的房地产公司，就是盖了房子就卖，卖了以后收了钱再投资，再买地，再建设再卖，最后干了好多年什么也没留下，但是像国外的房地产企业，包括香港境外的，他们一般的都是要留很多物业的，所以现在大陆很多企业也开始意识到了不能全卖光，留一部分，作为一个自己经营。出租办公，商业这样作为一个长期的稳定的收入来源。从开发产品的变化趋势：产品的种类从商品房转向保障房，从单一住宅开发扩展至商业、旅游、工业、老年地产开发，另外产品的品质从过去相对低劣粗放，转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老，今天我们生态文明建设这个论坛，就是绿色，现在很热，今年1月1号国务院办公厅的文件就是绿色建筑行动方案，那么产品的属性从毛坯房转向成品房，这个是我们国家的一个特有的现象，全世都没有毛坯房，今后现在也越来越多的人感觉到毛坯房不是一个事，花钱也不节省，最后还留下很多的隐患，所以还是要跟全世界一样，做成品房。
另外就是项目建造方式也在发生变化，一个是随着人力成本不断上升，产业化建造方式所占比重将逐渐加大，像北京建筑公司，一个好的技工要600块到800块，在工地上的杂工，打杂的那种，年纪比较大了，这样的一年差不多也是200块钱，所以前两天有人在网上晒一个工资单，…那么农民工工资建筑工人怎么那么高，挣那么多钱，蓝领的工资超过白领，你说像北京工人，真正的北京孩子有几个到工地干活的，就是现在第一代农民工的子女有几个再愿意当建筑工人的，因此工资还要涨，国外也是这样的，蓝领的工资会超过白领，这是社会进步的表现。那么怎么办呢，产业化，通过产业化的方式来提高劳动效益，减少劳动成本。另外像BIM等数字化技术手段将在开发项目的设计、建造、运营维护方面发挥越来越大的作用。为了降低成本，保证质量，开发企业积极参与建筑材料、部品和设备的脊椎采购模式。所以为了控制成本，房地产企业像恒 大，万达都是几百人的采购队伍，来控制成本，但是中小开发企业，有一些企业一共才2、30人，他就没有那么大的力量，搞那么专业化的采购，他就说能不能大家合起来，大家组织起来，我们一起来采购，这样的话我们通过集中采购，增加采购量，控制采购的成本，增加采购量，所以我们产业协会也在做这个事，如果在座的有从杭州来的，像海尔地产买东西全靠绿城，也是一种集中采购的方式。
占用大家一个小时的时间了，今天上午我就讲到这，有不合适的请大家批评指正，谢谢大家。
