李战军:2012年房地产市场回顾及2013年展望

在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下,加上企业“以价换量”的策略,自住性需求不断保持释放,我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象,之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄,房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长,商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。

  2013年1月24日,第四届中国房地产开发企业500强首选供应商品牌评选新闻发布会强势启动。本次新闻发布会对社会公布500强开发商首选供应商品牌测评方法及评选流程。开发商、供应商与协会专家围绕500强测评,深度解读评选对于房地产工程市场的意义。

  会上,上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军就“2012年房地产市场回顾及2013年展望”做了发言,具体如下:

上海易居房地产研究院发展研究所所长 李战军

  在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下,加上企业“以价换量”的策略,自住性需求不断保持释放,我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象,之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄,房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长,商品房销售面积和销售额稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。??

  房地产市场的需求总体依然旺盛,新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比,土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此,增加普通住房用地和普通商品房的有效供应,依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。

  房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间,在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间,在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间,差异性明显存在。

  70个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格,有升有降,总体稳中有升,第四季度较为明显。

  中国房地产企业市场集中度继续提高,大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿,进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房地产企业对于商业银行的依赖度有所下降,企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破,促进了房地产金融的创新和规模提升。

  以新开工770多万套,基本建成590多万套保障性安居工程的业绩,超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务,但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。

  2012年中国房地产市场总体上是平稳健康发展的。

  2013年房地产业发展预判

  1、政策:继续坚持房地产调控政策不放松

  鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡,2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松,继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时,注意将现行调控政策和中长期制度相结合,对合理的改善性需求给予支持。今后,房地产调控的手段方式将逐步完善,会更加注重市场和法治;完善居民个人住房信息、制定住房发展规划、保障房建设规划的工作会得到进一步推进;房地产发展和改革的顶层设计既需要高层众多部门的配合,又需要中央和地方政府形成共识,符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的市场调控政策体系也有望逐步出台。

  今年房地产发展和调控中需关注的几个问题:要加强差异化管理,密切关注房价、地价等市场信号波动较大的城市,对房价过快上涨的城市,除采取找地方政府问责等措施外,还应做好政策储备;要研究新型城镇化与房地产市场如何实现良性互动;要持续关注货币环境可能对我国经济的影响,谨防信贷规模和通胀压力对房地产市场调控力度的削弱,及早研究防控金融风险;加强地方政府对落实住房建设规划的调控作用和普通商品住房用地的有效供应及监管,将抑制异常地价的相关措施落到实处。

  2、市场:2013年的房地产市场仍会是平稳发展态势

  2013年,市场配置和政府保障相结合的住房制度将进一步完善,全年基本建成460万套,新开工600万套保障安居工程的任务定能完成。

  2013年房地产业的发展前景和市场环境估计会好于2012年,总体仍会平稳发展。其主要的原因:

  一、国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在。房地产业与城镇化紧密相连,加快城镇化必需要求房地产保持平稳健康发展。

  二、中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。建议有关部门能择时提出相应的政策措施,以引导合理的改善性需求逐步释放。

  三、十八大报告明确今后要坚持市场化的改革方向,中央经济工作会议既强调要深入研究深入改革的顶层设计的路线图和时间表,又鼓励大胆探索,允许 “摸着石头过河”。

  3、企业:认真研究市场布局、业态选择和融资等问题

  在市场布局方面,企业会认真研究新型城镇对房地产业发展的机遇与挑战,深入了解分析有关城市的市场需求和供给,选择适合企业自身发展的城市投资,正确处理对投资一、二线城市和投资三、四线城市的关系。大型骨干企业仍将会在不同类型城市投资。有条件的企业还可以拓展境外房地产市场。

  在业态选择方面,随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持,有条件的企业会探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。企业要结合实际、重视人才、加强多渠道融资、关注投资地的消费能力,保持总量基本平衡,结构基本合理等问题。

  在合作开发降低风险的方面,随着土地成本的增加,市场竞争的加剧,越来越多的企业会从企业间的竞争走向企业间的合作,实现真正意义上企业间的优势互补,合作共赢。

  在企业经营策略方面,大型品牌房地产企业成功的高周转开发营销案例,获得了业界普遍认同。进入前的市场调研,事先的规划设计,合理设置产品结构,拿地后的快速开工,缩短开发建设周期,快速销售资金回笼,挤占市场价格定位,在2013年更多的房地产企业将采用这些办法。

  这里面有很多提法是站在一个完全不同的,和现在通行的提法不一样的角度来看待的问题,做的评价。比如去年的房地产业的主要指标,都创了历史的新高。中国房地产业在2012年的发展当中,在房地产宏观调控政策的指引下,总体上是平稳健康的发展,所以请大家关注一下《2012中国房地产市场研究报告》的前言和最后的部分,导致2012年整个产业回暖的原因是什么,还有当前存在什么样的困难和问题,以及2013年发展会是什么样的趋势。我们完全避开了房价涨多少,什么时候涨,什么时候跌,更多是从市场的角度提一些跟平时不一样的问题。

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