李战军：美、日、新住房规划对我国有益的经验借鉴
李战军
上海易居房地产研究院 发展研究所所长
（1）政府承担规划责任，国会负责法律法规。美国有联邦政府住房和城市发展部（HUD），新加坡有建屋发展局（HDB），都直接负责本国的住房建设规划和规划的组织实施。美国的住房政策和项目都是由议会通过法案确定的，各种涉房法案都将政策明确到目标、年限、投资量、投资来源、执行机构、审查监管等。日本政府也是通过国会，形成《住房建设计划法》和《住宅生活基本法》。住房发展的基本职责和发展计划，美国是放到州和地方政府，日本是放到都道府县。
（2）住房规划优先解决中低收入者的住房问题。美国规划要求提供优质且负担得起的房屋，满足租房家庭户住房需求；减少住房条件极度困难的家庭数量；资助那些有可能因为住房抵押权无效而失去住房的家庭，实行低收入者住房税收抵免政策；减少长期无家可归家庭、个人和退役军人数量，基本解决无家可归人群住房问题。新加坡是在主要社会群体的住房问题解决之后，再放开商品房市场，推进住房私有化。
（3）住房发展循序渐进、坚持不懈、总目标和分阶段实施相结合。日本先有一个历经40年的8个“住房五年计划”，每个时期一个主题目标，后有一个为期10年的《住宅生活基本法》。住房发展计划和法规在重要指标上予以弹性量化，以适合不同地方的实际状况。
（4）兼顾住宅标准逐步提高和社区及环境建设。美国规划将住房发展视为改善生活品质的平台，住房和教育、医疗以及职业培训等配套结合起来，住房能够在工作或者交通枢纽附近，保证租房户家庭能够有更多的工作选择机会，建立包容可持续发展的社区，消除歧视。新加坡政府50年共建设了23个新镇，成为组屋的主要承载地，优化了组屋的社区环境。
（5）住房金融体制机制不可或缺。美国有商业银行，有专门从事住房消费信贷的具有政府背景的房利美、房地美公司，有专门服务于中介代理人和消费者的房地产保险公司，日本1950年设立了住房金融公库，补助公共社团建造低租金的公共住宅，缓解了住房矛盾。新加坡政府以低息向住宅发展局贷款用于住宅建设。一些国家对消费者购房采取财政贴息资助。
（7）住宅产业化和绿色建筑成为发展趋势
世界各国都高度重视住宅产业化和发展绿色建筑，已经涌现了一批住宅建筑设计标准化、住宅部品部件化、住宅生产工业化、住宅建设高新技术化等成功经验。如日本明确规定在一定比例的住宅中要完成通用化设计标准和节能标准。美国鼓励节能住房的建设，要求对所有政府资助住房进行节能绿色改造。
