购房时注意"隐性损失" 谨防土地使用年限缩水

提要:”温州大学房地产研究所研究员向洋表示,购房者支付的房款中包含土地出让金,一旦使用年限“缩水”,意味着购房者得多缴纳出让金。业内人士提醒购房者,买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等关键文件,要看清并充分考虑房子的土地性质和使用年限问题,避免不必要的麻烦,明明白白买房。

  来源:温州日报

  “你买房的时候注意过土地使用年限吗?”近日,记者带着这样的问题随机调查了十位市民,发现大多数市民买房都会关注楼盘的价格、环境、地段、面积等因素,但对土地使用年限不是很关心,甚至不了解,只有市民周先生表示楼盘的土地使用年限与切身利益相关,买房的时候会留意。

  根据国家有关规定,住宅用地的使用年限是70年,商业、旅游用地是40年,工业用地是50年。开发商从买地、开发到交房,需要几年时间,因此购房者所购的房子基本不足70年土地使用年限,有的商改住楼盘,土地使用年限甚至不足40年。

  购房者正在参观楼盘

  据了解,在购房过程中,许多市民对土地使用年限不以为然,但要知道这会给购房者带来隐性的经济损失。“实际上,在一般住宅70年的土地年限规定下,一幅地块的成交价相当于70年的租金。”温州大学房地产研究所研究员向洋表示,购房者支付的房款中包含土地出让金,一旦使用年限“缩水”,意味着购房者得多缴纳出让金。

  同样,土地使用年限的“缩水”,也会造成房产价值的贬值。一些土地证领取时间在上个世纪办的老二手房,在出售时卖不上价,部分原因就在于土地期限的过度缩水。

  除此之外,土地使用期满后政策和市场情况的变化存在未知因素,会加大隐性损失的风险。“2007年10月1日起施行的《物权法》做出明确规定,住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。”温州市国土资源局用地管理处工作人员向记者解释,“但如何续期,免费还是收费,《物权法》并没有明确的规定。如果按现行的办法执行,土地使用年限到期后,应该由政府相关职能部门对该房屋与土地进行评估,看这个房子还能用多久,市民再补交一笔土地出让金,才能重新核发房产证。”根据该工作人员介绍,我市是从1993年左右开始实施土地有偿使用,因此目前还未遇到此类问题。

  向洋表示,楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列程序,一般来说开发周期为2-3年,由于合同约定开发周期,目前温州楼盘基本上不会存在囤地的现象。楼盘售价也与土地所剩的使用年限无太大的关联,价格低的楼盘土地使用年限未必就短,价格高的楼盘土地使用年限未必就长。不过,商改住楼盘需要购房者注意,像龙湾区的瑶溪新天地和财智东方,用地性质均为商业金融业,土地使用年限为40年,不仅使用年限短,水电费、物业费等费用也是按照商业标准缴纳。而且物权法仅规定了住宅建设用地可自动续期,商业金融业用地并不在续期范围内。

  业内人士提醒购房者,买房时一定要注意审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等关键文件,要看清并充分考虑房子的土地性质和使用年限问题,避免不必要的麻烦,明明白白买房。

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