杨遴杰：土地供应仍需多向楼市倾斜
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
12月26日《中国建设报》
城镇化很明显地成为未来几年政府大力推动的重点工作，各个行业都在讨论自身在此远景下该如何发展。与城镇化关系密切的房地产业自然也深受其影响，只是具体影响如何还要看城镇化未来的道路怎么走。
城镇化的丰富内涵中包含着人口和土地的城镇化，两者关系密切。城镇化最直接的衡量指标是人口城镇化比率。城镇化过程中农民进入城市工作和生活，首先要有产业吸纳，还要有房子住，这些都需要土地来承载，土地的城镇化与这个过程相伴而行。土地城镇化过程中的不同做法包含着城镇化道路的选择，也深深影响着房地产市场的走向。
首先要看土地的获得过程如何分配收益，其核心就是目前正被热议的征地制度改革。过去我国城市发展占地是以低成本为特征的，农民获得的补偿相对较低，由此积累了大量的社会矛盾，并引发一系列的负面后果，既包括引起人们关注的各类暴力冲突的表面后果，也隐藏着扭曲经济结构与发展路径的长期后果。征地成本较低，农民不能获得较好的安置与补偿，被征地农民消费能力低，人虽然进入城市，却只能保持最低的生活标准，内需提振缺乏动力，无疑削弱了城镇化良性循环发展的长期驱动力。
低成本的土地征收，使得城镇化发展的收益被政府和投资者获得较高收益。政府养成了既追求土地出让收入，又依赖以土地为抵押物的融资获得城市发展资金的发展模式，更刺激了多征地、多占地、多卖地的冲动，造成了更多失地又消费能力不足的城市新增人口。
另一方面，不管工业还是其他行业的投资者，在低成本征地模式下获得社会利润较多的比重，加上货币投放过多与投资方向狭窄的外部因素，利润争相投入房地产行业。
收入分配的不合理是过去这些年房地产过热的一个重要原因。因此，提高征地补偿标准，均衡城市化过程中的收入分配，让农民既有足够的社会保障，又有足量的土地财产性补偿，对于一个长期平衡稳定发展的房地产市场实质有着良性影响。
但还必须考虑到提高征地标准对城镇化是一把双刃剑。标准提高较多，被征地农民可以直接转变为有较高消费力的群体，但过高的征地补偿标准负面效果也很明显，城镇建设占用土地成本要提高，抬高了整个城市建设与发展的门槛，尤其是政府进行基础设施建设的难度增加，无疑又将阻碍城镇化步伐。如何在提高农民收入分配比例和保持城镇化合理成本之间寻找平衡，是下一阶段必须要解决的重点。
其次，在获得土地环节之外，还要看土地供应环节中的的土地利用结构如何调整。过去这些年我国各地热衷于工业建设，《全国土地利用总体规划纲要(2006~2020年)》中的数据显示，新增建设用地中工矿用地比例占到40%，部分地区高达60%，改善城镇居民生活条件的居住、休闲等用地供应相对不足。
下一步的城镇化，继续偏重工业发展难度越来越大。我国产能过剩已经是非常普遍现象，而生产成本的提高，国外需求的萎缩，更决定了不可能再像以前那样，将大量土地用于工业建设。如果能适时调整用地结构，更多新增建设用地能用于改善居民生活，用于房地产开发，则能起到增加住房供应的作用，通过房价的平稳降低城镇化过程中对人口吸纳的门槛。
未来的城镇化道路如果能选择摆脱低成本扩张、提高征地成本、平衡社会收入，最终提高内需动力的道路，则会让城镇化具有长期发展动力，也等于是增加了城市房地产的需求，对于房地产行业的平稳发展是一个长期利好。
与此对应，如果在土地供应上能增加房地产行业的供应，在供应层面来吸纳前述需求的上升。这样的发展路径将是未来最好的一个选择。如果不改变收入分配结构，也不改变土地供应结构，城镇化仍将在老路上走下去，当前积累的社会矛盾,包括已经成为不可承受之重的高房价，已经清晰地表明这条路不能再这么毫无改变地走下去。
