杨遴杰：讨论房价涨跌应厘清周期差异
杨遴杰
浙江大学公共管理学院教授、博士。《中国国土资源报》、《中国建设报》专栏作家。
16日闭幕的中央经济工作会议再次提出明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。这无疑是最近一周，甚至是最近一个月房地产业最为关注的焦点话题。
尽管中央已经明确定调，之前也曾多次强调调控政策放松的可能性不大，但关于房价涨跌问题的争论似乎并没有受到任何影响。喊跌派从供求关系、长期短期、宏观微观来分析，认为未来房价甚至可能要下跌一半；喊涨派则认为中国城镇化率才50%左右，随着城镇化率的不断提高，未来房价肯定会继续上涨。
城镇化与房价关系密切，这一点毋庸质疑。城镇化快速推进时期，产业兴起，大量人口转移进入城市，对房地产的需求会来得比较迅猛。而土地和房屋的供应周期却相对较长，造成房地产供求关系不平衡，房价上涨较快。一旦进入城镇化后期，人口转移基本完毕，且往往伴随着生育率的下降和老龄社会的到来，对新增住房的需求基本稳定，房地产市场自然会保持相对平稳状态。
双方的分歧其实在于混淆了房地产市场的大周期和小周期的概念，把不同周期的影响因素给混在一起来谈，出现完全不同的结论是必然现象。
所谓房地产市场的大周期则是指城镇化与人口结构的变化带来的房地产最长期的一个走势，而小周期则是指随着经济发展中的每一次波动，房地产也会出现一些起起伏伏，宏观经济形势好，房价自然上涨，而一旦宏观形势恶化，房价也自然随之下跌。当然还有一些随机扰动项也会引起房价在周期之外的变化，比如此前出台的限贷、限购政策等等。
现在分析中国当前的房地产市场似乎就可以分几个层次来说：在长期发展规律上，我们还处于城镇化中期阶段，尤其是中央政府明确提出未来几年要大力发展城镇化，房地产市场的活跃可以期待；在当前这一轮经济周期里，目前经济形势整体并不乐观，出口放缓，内需难以启动，房地产市场又被限贷、限购政策死死压住，各种资金无法顺畅进入，如果经济形势没有根本好转，相关政策又不放松，短期内难以有根本性的好转。
更复杂的其实是前一轮的小周期内，房地产市场的过分迅猛前进对大周期可能产生了巨大的负面影响。一般情况下，小周期的波动幅度不会过大，复苏也好、低谷也罢，对整个大周期的影响其实不大。但如果整个经济过于依赖房地产行业，对房价刺激过大，从而引起全社会资源的错配，过高的价位最终会带来房地产市场大周期的混乱。
过去10年我国的房价，至少是部分大城市的房价上涨过快，不论是横向与国外比，还是沿着时间进行纵向比较，或者用房价收入比、租售比来衡量，都属于小周期的波动过分超前，所以透支了未来城镇化可能带来的房地产市场的价格波动。但是另一面，我国的城镇化还要继续发展。大小周期、正负影响，再加上推进城镇化建设的政策出台，房价未来一段时间如何变动，这些还需作进一步的深度思考。
