价跌量升带动楼市回暖 土地二手拉升明显
降价和调价是2012佛山楼市的两大关键词。因为市场低迷，开发商用大幅降价撬动了市场；又因为利润驱使，开发商在不断价格回调中寻找平衡点。但毋庸置疑的是，在开发商的频繁动作中，佛山楼市月成交得以企稳在50万m2左右的水平，特别是在10月份之后，成交量一直在稳中有升，而整体成交均价也维持在7500元/m2左右的水平，与2011年8170元/m2的年度成交均价相比降幅明显。
在一手房的带动下，从5月份开始，无论是二手房还是土地市场，都出现明显的回暖势头，开发商积极拿地，二手房卖家价格企稳，佛山楼市暖字当头。
佛山日报记者 吴琦媛 林舒
买
刚需贯穿全年
二手房市场的买家有四种。其中刚性需求撑起了二手楼市全年的成交量。“今年刚需得到释放，尤其是首次置业的刚需买家从年初就出手了。刚需买家占了五成以上。”聂卫英说。
除了刚需贯穿全年以外，其他需求的买家则陆续在其他节点爆发。想要换大房子的改善型买家占两三成，但他们上半年仍在观望，盼着房价下降，年底才渐渐出手。6~7月是小学开学前期，也是学位房“抢购潮”。另外还有一小部分投资型买家，盘算趁着当下房价低迷时买入。后两者比例各占一成。
据杨东立介绍，禅桂、顺德中心区是二手楼成交最活跃的地段。此外南海黄岐由于靠近广州，价格比广州便宜，吸引了不少广州置业者。
卖
跟业主议价难了
房价降了，有些业主宁愿出租也不愿意卖房了。有些业主觉得房价降了，卖房子不划算，宁愿收些租金，等房价回升再转手不迟；另一些业主手头上有多套房源，但即使卖出一套，受限购影响也买不了新房，还不如出租赚租金。
业主的议价空间也缩至5~10%左右。好砍价的基本是楼梯房、楼层高的房，或是房龄太老的房子，要么就是业主急着转手。“我认为是可以理解的。前几年房价是虚高，但调控政策至今，禅桂的房价都比较平稳，也理性了很多。目前的价格对买卖双方来说也是最适合的。”聂卫英说。
跟业主议价难了
降价推动市场持续回暖，促销楼盘去货快
2012年的降价潮就好比被石子击出来水晕，从中心城区弥散至镇街四周；从3月份力度最大的一波降价，到5~6月份，再到10月份小范围的调价。降价之势犹在，但最优惠的日子已经永远地停留在三四月份。
第一拨降价潮是从一批大盘开始的，2月底，保利香槟花园推售2栋新货，产品成交均价“6字头”，且产品户型及景观较好，性价比高，开盘当晚就已售出绝大部分；24日晚依云上城推售194㎡的中心楼王大户型，均价9500元/㎡，但由于其价格低，赠送面积达64㎡，当晚去货约8成。而去年的热销盘碧桂园城市花园，带装修单位低至9200元/㎡的均价，同样大受追捧。
进入3月份，保利东湾5号湾推出市场，销售价格在9000~11000元/㎡，比市场心理价约低1000元/㎡，当月去货313套，随后金域蓝湾、中海万锦东苑也相继调价出货。中海万锦东苑以“9”字头推出一批现楼，这对于久未有新货，且价格高企的桂城楼市来说是个不少的优惠，统计显示，4月份中海万锦东苑去货183套。
5月份市场新货增加，不少新盘上市，但之前促销过的品牌盘已经普遍出现了价格回调。兆阳御花园在今年1月份的一批供货中将价格降至8800元/㎡左右，但到了5月份的一批供货中，价格已经回调到了9600元/㎡。这一阶段出现降价的楼盘多为外围及镇街盘，例如佛奥湾“6”字头出货，御景名门8800元/㎡以及金威郦都7400元/㎡。
尽管降价幅度缩小，但受到前一阶段促销的影响以及首套利率优惠重现，佛山楼市还是义无反顾地走向了回暖之路。从10月份至今，一批价格适中的中小户型楼盘月度成交量达到了200套以上，长信银湾、金域蓝湾、恒 大金碧湾、御景名门都是这一拨。
二手楼市略胜去年，均价企稳回升
年初二手楼市一片冷清，2月成交量达到历史最低点。尽管自3月起成交量以小幅度递增，“小阳春”“红五月”让二手房小小“旺”了一把，但总体看上半年佛山二手房市场很平淡，成交量6528套，达不到往年一半的水平。
下半年，受降息、政策微松的影响，积累的需求终于得到释放。据佛山住建局数据显示，7月二手房成交量1861套，8月1962套，9月2111套，二手楼市持续回升。但第四季度却又开始回落，10月跌至1403套。
“5月到9月是今年二手楼成交的高峰期。第四季度下跌是受到一手市场影响。”合富置业佛山公司总经理杨东立表示，第四季度时二手笋盘已消化得差不多，一手楼也纷纷推出市场，价格、户型都以刚需为主。对于重视性价比的买家来说，当然优选一手房。“总体来说，情况与去年基本持平，最多好一点点。”
在经历前两个季度的下滑之后，今年二手房均价最终企稳回升。第三季度二手均价略有上涨，达到7765元/平方米。但和记地产湖景分店高级营业经理聂卫英表示，房价总体来看还是下降了，比限购前降了20%。“但房子不同，降幅也不同。”聂卫英说道，小三房、中小户型降幅最小，基本不超过10%；而中大户型和豪宅降幅最大，部分超过20%。
杨东立则表示，佛山仍存在一二手楼房价倒挂现象。“在禅桂成熟片区，一手房比较少，人们为了享受这里的配套，只能买二手房。这些地段二手房或许比一手房还贵。”杨东立说。此外，拥有名校“入场券”的二手房身价倍涨。哪怕是同济路上楼龄高达15年的老房子，只要傍上名校，售价都居高不下。“还有一些房龄不足5年的二手房，交的税费加起来都能抵上一手房了。”
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