二手楼市回暖:撤牌惜售升温_新浪地产网
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二手楼市回暖:撤牌惜售升温

沪上二手房交易中也频现“跳价”

   刚需新房市场涨声四起之际,沪上二手房交易中也频现“跳价”说。

    12月19日,汉宇地产董事总经理施宏叡介绍,房东跳价的情况,主要出现在没有新盘竞争的中环、中内环改善型为主的区域,且在一套房源出现多个客户争抢的情况下才会发生。“一般这样的房源总价在300万-500万元,跳价幅度在3%~5%,房东提价10万-20万元。”

    “这类跳价是相对于挂牌价的一次性跳价,买家基本上还是接受的。”施宏叡强调,发生类似跳价情况的交易在总体交易中占比很小,约在5%。

    这与德佑地产区域总监张剑东的感受类似。

    “具体幅度要看房源总价,严重的跳价行为目前并不多,有些交易中出现跳价幅度大的,也属于恢复性涨价。”张剑东说。

    “鲜见大幅跳价案例”

    “(是否跳价)其实还是要看板块。”施宏叡说,有新盘竞争的区域,二手房卖家想要跳价也跳不上来。

    据他介绍,卖家跳价现象“是从11月底开始的”,但这类情况并不普遍,在刚需房源交易中少有出现,在高总价房源交易中也没有普遍出现,“总价500万元以上的交易中,只是议价的幅度减少了许多而已,跳价的情况不多。”

    对于部分房源跳价幅度在20万元的说法,张剑东称,从德佑的情况看,总价在1000万元以上的房源跳价20万元的情况有,但不多。而且,这样的跳价幅度对于总价来说也不能算太多,“像总价在300万-500万元的房源,跳个三五万元也是常有的。”

    张剑东说,跳价金额在10万、20万元房源,主要位于陆家嘴、古北、南静安等核心区域,而像同属市区范围的大华、中远两湾城、长寿路板块等区域则未明显出现,“因为这几个板块的房源总价相对比较低。”

    在他看来,近期只能说价格出现了反弹的迹象,这种迹象10月还不是很明晰,11月以来就比较明显了。张剑东强调,二手房交易是个人与个人之间进行,与新房市场不同,价格水平无法以市场节点来谈,只能看大致趋势。据介绍,德佑代理的二手房交易中,中高价位房源占比较大。

    上海太平洋房屋副总经理王超的观察也是,近期10万元以上幅度的大幅跳价案例并不多,“市场还没火爆到那种程度,个别交易会有5万-10万元的跳价,否则我们的成交量也不会上去。如果市场普遍出现大幅跳价,会显著影响到成交量。”据介绍,太平房房屋以刚需、改善型业务为主。

    “只是一种谈判方式”

    对于跳价行为的出现,施宏叡分析,这与一些改善型需求希望能在今年底出手,以避免明年房价出现上涨的心态有关。

    “我感觉相对于这类房源(总价500万元以上)的总价,这样的跳价幅度和金额是合理的。因为市场压抑了两年多,这类需求总是要爆发。何况刚需的稳步放量也传导到了改善型需求,年底出现量价翘尾也较正常。”施宏叡说。

    张剑东也说,近期之所以出现跳价现象,与楼市未现大的负面政策有关,同时需求压抑了两年多,部分购房者一直没等到满意的价格,开始选择在年末出手。

    可见的是,下半年以来上海二手房市场明显回温。21世纪不动产在12月13日发布的一则统计报告中称,今年1-6月,上海二手房总成交套数约为8万套,而7-11月份5个月的二手房的总成交套数已超过9万套,增幅达18%。成交均价也在回升。7-11月份,上海市二手房成交均价约为1.61万元/平方米,较上半年有近6%的涨幅。

    张剑东还提到,部分房东的大幅跳价行为,往往只是一种谈判方式而已,“买家也会杀价的,最终的价格不会真的增加10万元。现在更多的情况是,之前曾有过大幅降价的房源,价格已升至房东原先的心理报价附近。”

    “有的房源挂牌了几个月,始终没能成交,我们的业务员就会上门跟房东商量,是不是把价格调低点,后来房东看到市场好了,自己就又把价格涨上去了。”在张剑东看来,房东跳价的原因各异,要看具体情况分析。

    “部分房东开始撤牌”

    相比跳价,中介门店对于房东撤牌惜售的感受似乎更明显。

    上海中原地产镇宁路分行经理张宏超介绍,由于该门店地处内环,板块周边房源较少,单价都在4.5万元左右,“跳价的情况不多,撤牌惜售的倒有不少。这类房东是想等价格涨一涨再拿出来卖。”

    据张宏超说,由于市场回暖,近期板块内的成交量放出来了。

    汉宇地产国际华城分行经理方波亦称,他所在门店地处陆家嘴板块,最近二手房卖家跳价、撤牌惜售的情况比较多,“撤牌惜售的房源占总挂牌房源数的比例在10%~15%,而跳价房源的跳价幅度在5%~10%。”

    方 波说,该板块周边的二手房源总价在500万-2000万元,500万-1000万元的房源是交易主力。总价1000万元以上的房源,出现了跳价25万 -50万元的情况,“这和房源总价高有关,有的房东属于换购,上家跳价了,自己也只得跟着跳。不过对这类跳价行为,也有买家并不接受。”

    据方波说,这类跳价25万-50万元的房源,是在市价基础上挂牌的,不存在之前曾降过价的情况。该板块周边房源稀缺,很少是近期挂牌的,成交的往往都是两年前挂牌的房源。

    伴随着成交回暖及部分房东的撤牌,沪上二手房挂牌量已下降。截至昨日发稿,网上房地产显示,上海市二手房挂牌量为14.7万套,较6月底16.2万套的挂牌量大幅减少了约9%。

    改善型买家提前入市?

    张剑东预计,跳价现象会延续至春节。

    “春 节后如果没有新的政策出台,预计二手房价格还是会普遍上涨。明年6月前,可能会有几个月的价格突破今年的总体价格水平。”张剑东说,预计到明年6月,二手 房价格会较目前有3%~5%的上涨,个别区域可能更高,“涨的主要还是市中心位置较好、总价在500万元以上的改善型房源。”

    施宏叡也说,改善型房源跳价的现象在春节前不会消失,但跳价的幅度会维持在现有水平。

    不过,他认为,整体房价不会出现暴涨。跳价只是一些紧俏板块改善型客户提前入市的信号,不会蔓延扩散到刚需房源,“虽然随着带看量的增长,房东的心态有所增强,但毕竟有限购的紧箍咒。”

    张剑东也提到,由于明年上半年中高端楼盘会有一批新增供应,与之对应的二手中高端房源价格涨幅也会受到制约。

    对于当下的二手房成交放量,施宏叡认为,这种情况会延续到明年1月。

    王超对明年市场行情持审慎乐观态度,“受限购影响,目前市场需求还是受到限制的。今年底二手房市场成交量的翘尾,与2009年底的那一次翘尾行情比,还是较弱的。”

    他预计,未来二手市场的价格还是以维稳为主,“目前上海二手房的总体价格已回升到了去年10月时的水平。”

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