编者按：年底喜事多，楼市也跟着热闹起来。11月以来，以北上广深为代表的全国住宅销量明显回升。以中国人的购房习惯，所谓“买个新房好过年”，既然住房习惯一时难改，那么该买的还得买。不过在业内人士看来，此番楼市回暖，是以销售量上升为主，价格上涨理性而不疯狂，“地王”再现和个别借势飞涨的房价并不影响市场大局，平稳发展仍将是来年楼市的主基调。

　　证券时报记者 张达

　　国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价指数，以及近期各地活跃的成交表现均表明，房地产市场量价总体已经明显回暖，土地市场也开始升温。

　　接受证券时报记者采访的业内权威专家认为，城镇化和明年经济向好的预期改变了人们对房地产市场的判断，使本来就很强劲的刚性需求集中释放，房价上涨压力依然存在。为防止房价过快反弹，调控方向不会改变，短期限购难松动。明年楼市将总体稳定，全国销量小幅增长、价格稳中有升，但区域分化严重。

　　需求近期集中释放

　　“11月的数据不错，整个房地产市场从今年6月开始增速由下降变为缓慢上升，到年底增长得更明显一些。事实上，下半年整体市场已经回暖。”住建部政策研究中心主任秦虹接受证券时报记者采访时说。

　　对于楼市回暖的原因，秦虹认为，一方面是大家对明年经济增长有信心，所以预期改变了；另一方面是需求依然很强劲。“我问了很多开发商，他们说还是刚需的房子卖得好，即使大房子卖得好，也是和自住改善性需求相结合，单纯的低买高卖投机炒作的已经很少了。”她说，“客观上本身存在的自住性需求较大，想买的就不再等了。”

　　“预期对购房人影响特别大，预期跌时都等着，预期变了都去买。需求是最有弹性的，房地产市场的需求有集中观望集中释放的特点，年初都在观望，近期集中释放，所以引起了市场波动。”秦虹说。中国房地产业协会副会长朱中一也认为，房地产市场很重要的特点是跟着预期走，老百姓的预期向好，买房的积极性就高，他特别提到了城镇化。

　　朱中一接受证券时报记者采访时举了一个例子：“目前城镇化率年均增长百分之一点几，保守算每年进城务工有1000万人，一家三口，每家住90平方米的房子，这每年新增的需求就有3亿多平米，再加上原来住在城镇的那些人的改善性需求、刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，这个数字算下来就大了。买不起的要租房，市场总要有房源。”他说。

　　在朱中一看来，城镇化是发展经济的最大引擎，也是发展房地产的最大潜力。城镇化既拉动投资又拉动消费，投资包括基础设施投资和房地产开发投资，消费除了日常消费，还包括商品房的买卖。“中央近期特别强调城镇化问题，只要城镇化有潜力，房地产就有潜力，这里的需求还是很大的。”他说。

　　另外，对于土地市场回暖的原因，秦虹补充分析到，土地市场受楼市影响很大，比楼市滞后5~6个月，所以楼市回暖后，到了年末时土地市场才有滞后反应，从过去大量的流拍变为积极入市。而“地王”在一二线城市多一些，也反映了开发企业在投资取向上，从过去两年关注三四线城市，到现在开始关注一二线城市了，由于一二线城市地价相对较高，关注的人多了，就出现地价上涨的态势。

　　明年区域分化加大

　　对于明年的市场走势，秦虹认为，明年房地产市场分化明显。“房地产是不动产，从来就是地域性的，城市大了后，东南西北供应量都不一样，供求关系不一样，价格涨跌幅度也不一样。”

　　国泰君安房地产行业研究员、新财富房地产行业最佳分析师李品科对此表示赞同，她表示，从今年的楼市成交情况和土地市场成交情况看，已经出现区域分化的现象。土地市场上拿地积极的例子主要集中在龙头开发商和一二线核心城市，区域分化严重。一二线城市的核心区域土地市场受认可并且供应相对不足，将持续热销；但三四线城市部分地区仍供大于求，土地市场难以回升。另外，一二线城市未来将逐步进入去库存阶段，随着可售货量的下降，在真实的刚性和改善性需求仍较为坚实的背景下，去化率将提升，导致行业一二线城市房价上涨压力增大，但是区域将分化严重，三四线房价将较为稳定。

　　秦虹还认为，明年房地产受整个宏观经济影响比较大，明年整体经济如果持续向好，那么房地产作为宏观经济的组成部分也会好，如果宏观经济不好，房地产也会受影响。

　　朱中一则对短期市场表示谨慎乐观：“最理想状态是销售量上去，价格稳住，但是现在房价上涨得有点快，还是有点担心的。”他认为，要防止房价过快反弹，调控不能放松，各地还是要把调控房价当做重要任务来抓。如果房价涨得快，限购肯定不会放松。秦虹也认为，调控方向应该坚持，一方面抑制投机性需求。另一方面满足合理住房需求。

　　朱中一还指出，11月土地购置面积和住宅新开工面积这两个市场的先行指标同比是下降的，对明后两年的供应将产生影响，未来有关地方政府要注意这些信心指标不能下降太快，可能会引起市场波动。

　　作者：张达

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