楼市调控该从“卖方”下手了
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■ 楼市观察
面对全国多数地区的房价的再次抬头，有必要梳理一下过去的调控的情况，看看到底是什么原因导致了过去的房价下跌，又是什么原因导致了最近的房价上涨，更重要的，看看这次的房价调控是否有必要坚持，是否要增加新的调控手段等。
近日，国家统计局公布的“2012年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，11月，一手楼市出现全面上涨。新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。
这个数据不是孤立的。最近全国多地的楼市量价连续数月上涨，“暖冬”已经成了定局，同时“地王”再次频出。按照目前的趋势，全国多数地区的楼市价格追平去年的高点是有可能的。有鉴于此，18日有关部门召开新闻通气会，重申将从严从紧调控楼市，遏制“地王”抬头。
应当承认，从2010年年底开始的历史上最严厉的房地产调控是有成效的，全国多数地区的房价出现过停止上涨和下跌现象，上海的二手房指数从2011年10月起到2012年5月，连续8个月环比下跌。面对全国多数地区的房价的再次抬头，有必要梳理一下过去调控的情况，看看到底是什么原因导致了过去的房价下跌，又是什么原因导致了最近的房价上涨，更重要的，看看这次的房价调控是否有必要坚持，是否要增加新的调控手段等。
这次的调控，主要可以概括为“限购”和“限贷”的“双限”政策。限购，杜绝了炒房，市场上只剩下了刚需和改善性需求。而限贷，极大地减弱了房地产市场的杠杆效应，缩小或杜绝了泡沫存在。这次调控导致的连续数月的全国多数地区的房价下跌，可以说是双限措施起到了作用。
双限政策，其实是需求限制政策。目前来说，全国多数地区，尤其是一线地区仍然在严格地执行双限的政策。因此，最近数月楼市的回暖，应当不是需求因素突然增长导致的。而房地产市场，是由供需两个因素组成的，所以，从逻辑上来说，这次楼市回暖，应当是供给方面的因素导致的。调控该从“卖方”入手了。
供方因素，只有土地供应、建材、税费、开发商利润等等。那么，有必要看看这四个因素是谁造成了房价的上涨，调控也应当拿这些因素下手。
建材价格在2012年上半年是下跌的，最近基本持稳。所以，全国楼市的回暖，并不是建材价格导致的。开发商利润，长期以来对于广大的消费者来说是个“谜”，有研究人员披露，2011年在主板及中小板上市企业分布的22个行业中，房地产业净利率为11.78%，不算太高。
土地成本和税费，属于各地政府控制的因素。最近全国地王频出，从动机和获利来说，还是各个地方政府。毕竟，去年下半年和今年上半年，由于土地市场遇冷，让各地财政捉襟见肘。同时，有业内人士统计，商品房从拿地开发到卖给购房者，其中涉及向各级政府缴纳的税费占整个房屋销售金额比例低则50%，最高甚至超过70%。所以，高房价的主要因素应当是清楚的。
既然这次房价的重新抬头，问题出在“卖方”，那么加强调控或者是出台新的调控措施，不应当针对需求方，而是要针对供给方。而供给方的因素中，土地成本和税费占绝对的大头，所以调控也应当主要针对这两个因素。因此，除非彻底地“禁购”，任何企图再拿需求方因素下手，比如试图开征“房产税”等，是抑制不了房价上涨的。
□陈德成(财经评论员)
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