黑石集团近来在中国的大肆动作或将预示着外资对中国房地产市场趋势的重新看好。

　　日前，全球最大私募股权公司黑石集团与中国台湾顶新集团联手买下了位于上海北京西路968号的华敏帝豪大厦，收购总价大约为23亿元人民币。这也是房地产调控政策开始之后，黑石在中国的首次大规模买入行动。分析人士指出，中国乃至亚洲的房地产市场已成为黑石下阶段的投资重点。

　　“我对中国的商业地产依然感兴趣。中国的商业地产依然很好，但要在合适的价位去买。”在黑石集团回复记者的邮件里，黑石集团董事长兼CEO斯蒂芬·施瓦茨曼说道。再次进入上海地产界的黑石显然是有备而来。有消息称，黑石集团今年10月份已经完成黑石房地产合伙人(第七期)基金(Blackstone Real EstatePartners VII)的募资，其133亿美元的规模将重点关注中国乃至亚洲的房地产市场。一位曾协助黑石集团在上海收购的知情人士对记者表示，黑石集团目前正在积极寻找中国内地的合作伙伴，已经与多家有实力的开发商有过接触，包括中投、绿城、华润等企业。但最终与谁合作，目前尚无定论。

　　仲量联行亚太区董事李凌告诉记者，由于前期的基金已经投完并退出，过去一两年时间，很多外资基金都在募集新的基金。受到全球金融危机及欧债危机的影响，基金的募集速度放缓，所以过去两年时间欧美基金在中国市场几乎被淡忘，本次黑石集团募集133亿美元房产基金以及收购华敏帝豪大厦一定程度上代表了欧美基金的回归。

　　李凌认为，对于大量的外资基金而言，如果他们看的是办公楼，首选是中国的一线城市这种比较成熟的市场。但是如果他们标的物是以购物中心或者商业资产为主，毕竟一线城市核心优质的商业资产可交易的非常有限，而二三线城市还处于一个快速的城市化过程中，包括居民消费习惯的进一步改变、个人可支配收入的增多等，而这些城市将会有更多的商业项目投资机会供这些基金考虑。

　　黑石看多中国商业地产

　　公开资料显示，黑石集团介入华敏帝豪大厦的收购谈判始于今年8月份，双方曾谈到黑石以70亿元人民币的高价整体收购华敏帝豪大厦，折算后的均价约为33000元/平方米，但由于华敏帝豪大厦涉及酒店、写字楼等多个物业，交易陷入了拉锯战。“黑石此次买楼的价格比较适中，该项目目前的年租金回报率约在6.7%，符合黑石的‘买入标准’。”上述曾协助黑石集团在上海收购的知情人士表示。

　　在房地产市场中高抛低吸一直是“机会主义者”黑石的拿手好戏，金融危机后，黑石就曾以低价在全球买入很多商业地产项目，有些项目的购入价格甚至比新建成本还低。黑石此番在中国的购入行动或将预示着外资对中国房地产市场趋势的重新评判。

　　斯蒂芬·施瓦茨曼表示，在完成133亿美元的全球房地产基金的募资后，黑石计划开始在亚洲的房地产领域进行投资。黑石集团副董事长拜伦·韦恩也表示，“在中国，领导班子已经过渡，目前已开始计划更多的财政和货币刺激方案，所以在这个世界第二大经济体，总算有一些好消息了。最近的数据显示，经济形势正在改善。这表明黑石集团对中国市场整体看好”。

　　早在2008年，黑石便参与创建了面向中国商业地产的经营管理机构——盈石资产管理有限公司。2011年，盈石与上海本地民企鹏欣集团合作，双方首个合作项目便是鹏欣旗下的“水游城”系列项目。今年5月盈石又与SOHO中国成立合资公司“盈石搜候(上海)有限公司”，双方各持股50%。

　　据公开资料显示，除去2009年购入Channel1，黑石近年来在上海、南京等地攻城略地，先后运营悦达989、芳汇广场、天印乐盈购物中心等5个商业项目。

　　但黑石大中华区主席梁锦松认为，因为有关交易颇为昂贵等原因，过去两年黑石并没有积极参与内地房地产市场的投资。“中国内地房地产的估值越来越具有吸引力。”梁锦松表示，未来黑石在中国内地的投资将会更激进一些，尤其是在房地产投资方面。

　　除黑石集团外，摩根士丹利、美林证券、汉斯基金等也纷纷募集新基金投向中国商业地产领域。而对冲基金大鳄索罗斯也在与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投向中国内地商业不动产。

　　易城中国副总裁尹宝军表示，外资目前的投资热情越来越高，全国第三季度外资参与大宗交易的比例从第二季度的16%上升至36%，其中大部分交易物业位于上海。

　　二三线城市成熟商业

　　或成新焦 点

　　“过去3个月，我们十分积极地买入，而之前18个月几乎没有任何交易。”基汇资本创始人之一吴继炜表示。该公司管理着超过10亿美元的私募股权基金，目前也在积极关注中国二三线城市的商业物业。

　　全联房地产商会全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成[微博]表示，近期卷土重来的美元房地产基金中出现黑石等国际大佬的身影，说明国外基金开始看好中国楼市，认为机会来了。“国内二三线城市蕴含了巨大的投资机会，特别是在未来几年，这些地区的基础设施和交通网络将得到持续改善，国内居民日益增长的消费需求在推动中国经济发展方面将扮演重要角色。”

　　闫宗成告诉记者，随着中国经济转型的持续推进，商业地产成为新的投资领域，特别是成熟度略低的二三线城市。仲量联行数据显示，早在2011年来自新加坡资本鹏瑞利中国零售信托就分别在成都、沈阳等地收购5个商业项目，涉及金额总计超过60亿元人民币；其次麦格理旗下基金MGPA也收购了成都凯丹广场项目50%的股权，涉资5.5亿元人民币。

　　据了解，中信资本中国商业地产基金、汉威资本的华润中国零售房地产基金以及汇丰南丰中国房地产投资基金则专门是以零售商业地产为目标设立基金。从增值的角度看，外资房地产基金明显会流到中国来，加上我国的城镇化还在持续，二三线城市的空间还很大，若楼市持续受压，在低息的时代背景下，国外资本将陆续流入中国。“目前国外资金比较看好国内二三线城市的商业地产项目，但由于中国实行外汇管制，导致部分国外资金流通性不是很好，政策依然起到指导的作用。”上述协助黑石集团在上海收购项目的知情人士表示。

　　“我们的投资策略会随着市场的变化而变化，不过目前，我们最看重的是中国二三线城市的开发机会。”一家外资房地产私募的投资总监对记者表示。他认为，城市化的进程在二三线城市会被更好地反映，尤其是二三线城市的商业零售模式需要被改善的需求非常大，这将带动商业地产跃进式的发展。

　　高力国际华东区董事总经理翁琳称，中国市场对于外资地产基金来说从来没有降过温，外资房地产基金还是长期看好中国楼市，只是调整了投资方向。过去两年年很多地产基金持续加大在中国一线城市商业地产的投入，调控政策恰恰提供了他们与国内开发商在二三线城市合作的良机，这种趋势将在2013年延续。

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