张宏伟:“新型城镇化”背后产业地产的四大机会

12月16日,中央经济工作会议在北京闭幕,会议提出了明年经济工作的主要任务,要求积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。会议强调:城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。

张宏伟

张宏伟

同策咨询研究部总监

  12月16日,中央经济工作会议在北京闭幕,会议提出了明年经济工作的主要任务,要求积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量。会议强调:城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量,因势利导、趋利避害,积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局,大中小城市和小城镇、城市群要科学布局,与区域经济发展和产业布局紧密衔接,与资源环境承载能力相适应。

  之前,中国“城镇化”进程的大势导致一些新区、城市副中心规划大批量出台,大量市场供应随之来临,尤其是三四线城市,在缺乏人口导入与产业支撑的前提下,直接进行房地产市场开发“造城”,“加快”城镇化进程。这样,“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化,或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。“被城镇化”与“空城”导致三四线城市面临比较大的市场风险,这虽然与温州炒房团没有太多关联,缺乏产业与配套的“被城镇化”势必也会助推这些城市面临崩盘的风险,这是值得我们思考和面临处理的问题。

  那么,如何化解“被城镇化”与“空城”的风险,让“新型城镇化”的过程中与区域经济发展和产业布局紧密衔接?很明显,“新型城镇化”过程中离不开产业的发展与人口持续导入而带来的市场需求。“新型城镇化”将带来未来投资结构的变化,这样的变化的步调应该是和产业地产密不可分的。

  那么,这对于产业地产来讲,“新型城镇化”背后面临哪些市场机会呢?同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为,“新型城镇化”的过程中,应该注意人口与产业导入的节奏,首先,城市土地扩张要与农业人口转移相结合,不能单一地扩张城市、大搞建设,大城市要与中小城市及城镇协调发展。其次,城镇化要与产业转移相结合,实现产业在城乡间、地区间合理布局。伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级,产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会,从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合。具体来讲,有以下四方面:

  首先,生态工业园区将会面临比较大的发展机会。

  “十八大”报告中提出进行经济结构转型与产业转型与升级,发展生态循环经济。与此同时,中央经济工作会议指出,“新型城镇化”的过程中,要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程,走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

  此外,今年12月12日召开的国务院常务会议,研究部署发展循环经济,并讨论通过《“十二五”循环经济发展规划》,将从构建循环型工业体系、农业体系、服务业体系以及开展循环经济示范行动四大方面全面推进循环经济发展。在循环经济发展过程中,多家涉足废旧回收利用、水资源处理、循环经济示范园区等领域的上市公司有望受益。这对于“生态园区”来讲,无疑,是一个政策方面的利好。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,新型城镇化道路的提出,一方面需要解决“被城镇化”与“空城”的问题,同时,又要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。那么,对于生态工业园来讲,在国内在产业转移过程中,合理规划和运作生态工业园,发展循环经济,可以有效避免污染同步转移,因此国内生态工业园的需求更为强烈。从这个角度来讲,国内生态工业园区也会有比较大的发展机会。

  其次,物联网等与“智慧城市”相关的产业综合体项目越来越会受到具有综合开发能力的产业地产开发商的关注。

  当前城市化进程中的诸多问题,如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等,给未来的深度城镇化带来了挑战。其中,“智慧城市”是在物联网、云计算等新一代信息技术支撑下的城市新形态,能够运用智能化手段统一处理城市问题,最大限度地整合、利用城市信息资源。

  因此,新型城镇化过程中不简单是房地产市场开发过程。通过物联网、云计算等新一代信息技术,打造“智慧城市”的城市新形态,最大限度地整合、利用城市信息资源,从而实现节能减排“生态文明”,这才是新型城镇化过程中的正确选择。这对于具有物联网等综合开发能力的产业地产开发商来讲,这样的生态产业综合体项目不仅仅是比较好的“拿地模式”,在未来,生态产业园区一旦培育成熟,也将是这个企业新的业绩增长点和盈利模式。

  第三、物流园区将获得长足发展空间。

  在“新型城镇化”的过程中,深度城镇化将使得农村土地更加集中,农资流通渠道的扁平化和下沉势在必然,土地流转过程中在农资流通、新城镇化带来的相关市场需求等领域具有良好渠道和优秀品牌的企业有望获得更好发展,这些企业势必会关注“新型城镇化”的过程中农资流通过程中仓储、物流、运输等问题,这样,在“新型城镇化”的过程中物流园区将获得长足发展空间。

  第四、旅游产业及旅游地产面临新的发展机会。

  在“新型城镇化”的过程中,伴随着城镇化深度加深,将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型,这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应,旅游行业将大幅受益,反过来,这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点,伴随着城镇化深度加深,这些旅游地产也会带来新的发展机会。

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