张宏伟

同策咨询研究部总监

　　“十八大”已闭幕，其会议中精神势必会在今年12月的中央经济工作会议中贯彻与落实。那么，对于产业地产从业者来讲，新一届政府领导人的产生将会如何影响我国未来五至十年的产业地产市场？

　　从产业地产市场来看，一方面，我们看到，不少转型过程中的房企，如住宅类型房企转投商业地产、产业地产等行业，另一方面，我们也看到，在住宅市场持续调控的压力力下，由于转投的产业地产业务短期内没有产生效益，地产板块也面临生存危机。这类企业转型之路面临着进退两难的市场困境。

　　那么，在“十八大”之后，在房企转型产业地产进退两难的市场背景下，房企如何把握好整个产业地产的宏观发展大势？产业地产未来发展趋势如何？ 这对于已经进入产业地产领域的开发企业来讲应该值得思考的问题。

　　随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，在未来，主题产业地产将呈现出以下五大趋势：

　　趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变，尤其是鼓励战略性新兴产业的发展规划方面，一些规划与政策正在落地实施，未来战略性新兴产业的集群发展将迎来新的时机。

　　十八大报告提出，要推进经济结构战略调整，必须以改善需求结构，优化产业结构、促进区域协调发展……继续实施区域发展总体战略，科学规划城市群规划和布局……吸纳就业、人口聚焦功能，推动城乡发展一体化。

　　优化产业结构，推进产业结构战略性升级，那么，更多的政策就要在国家战略性新兴产业发展规划去落实。

　　不久前，国家发展改革委发布《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》，《规划》明确了节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车7大领域的重点发展方向，制定了产业发展路线图，提出了各领域发展的标志性目标。战略性新兴产业在2010年占我们GDP的比重大约只有3.8%。现在提出了通过“十二五”发展可持续发展的架构基本建成，达到占GDP 8%左右的目标。

　　同样，日前 ，《物联网“十二五”发展规划》(简称《规划》)正式发布，提出要重点培育10个产业集群和100个骨干企业，预示着物联网产业将迎来新一轮投资潮。

　　这些国家战略性新兴产业发展规划的出台，使这些战略性新兴产业的集群发展迎来新的发展时机，也势必会推动整个国家的产业结构战略性升级。从世界战略性新兴产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，战略性高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来战略性新兴产业园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜。

　　趋势二、“文化地产”产业园区将大放异彩。

　　2012年11月，十八大报告提出，文化是民族的血脉，是人民的精神家园。全面建成小康社会，实现中华民族伟大复兴，必须推动社会主义文化大发展大繁荣，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家文化软实力，发挥文化引领风尚、教育人民、服务社会、推动发展的作用。扎实推进社会主义文化强国建设。其中重点强调，中国欲增软实力，会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，社会主义文化强国建设基础更加坚实。

　　而在这之前，2010年10月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》首次提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，文化产业成为国家战略产业方向。

　　2011年10月，《中共中央关于深化文化体制改革推动推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》，第一次提到扩大文化消费，并提出加大财政、税收等方面对文化产业的支持。

　　回顾过去三年左右文化产业的发展政策我们可以看出，文化产业在未来几年将迎来更大的发展机会。其实，从一些典型城市的文化产业近期的动作来看，聪明的人应该也可以嗅出其中的商机。

　　我们了解到，上月底，武汉市召开文化产业振兴暨文化和科技融合工作动员大会，并公布了《武汉市文化产业振兴计划(2012-2016)》， 规划重点发展八大行业：创意设计业、传媒出版业、文化旅游业、网络文化业、动漫游戏业、艺术品业、演艺娱乐业、现代会展业。围绕这些产业，推出91个文化产业振兴重大项目，计划总投资达2628.67亿元。

　　武汉市91个文化产业振兴重大项目是中国现阶段文化产业发展的一个缩影，据此，我们可以想象到，文化产业迎来了飞速发展的爆发时代。

　　就文化地产项目而言，我们还以武汉市为例，武汉市的91个文化产业振兴重大项目中，武汉客厅(100亿元)、江城大道城市综合体(300亿元)、中国知音城(100亿元)、世茂生态嘉年华(400亿元)等项目均是由房企开发，或者与房地产业“沾边”的房企进行。

　　从公司角度来讲，全国不少大牌房企也开始涉足文化产业，如11月9日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司发布公告，其下属全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司与河北廊坊市人民政府签署框架协议。两者就"廊坊生态文化艺术新区(西区)"开发建设工作，如规划设计、基础设施建设及市民服务中心及配套工程、城中村改造等项目达成初步意向。

　　那么，文化产业振兴，给房地产业的发展、房企开发“文化地产”带来什么更新、更好的机遇？

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“文化地产”属于主题产业地产范畴，应该来说，通过不同的文化产业类别，可以打造不同的主题的文化产业主题项目，这样，通过这些项目可以整合相关产业的资源，使整个文化产业链上的资源发挥最大的效能，实现其价值最大化，也可以通过这个产业地产平台，为文化产业相关公司、消费者提供一个比较好的品牌展示、交易平台。

　　以《中国好声音》及其相关产业为例，我们可以思考其商业模式上的“制播分离”的变化，根据其“制播分离”商业模式变化之后的产业链的关系开发向对应性的功能配套，完成对于整个影视的拍摄、制作以及相对应动画、动漫等产业的整合，从而形成向对应的影视主题产业地产，使整个影视文化产业链上的资源发挥最大的效能，实现其价值最大化。

　　回过头来，我们还可以察觉，十八大期间，国家仍然大力倡导发展第三产业，中国会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业，增加整个中国的“软实力”。因此，从这个角度来讲，文化地产应该来说面临着比较大的发展机会。各大开发企业在这个阶段也不会放弃这样的市场进入机会。

　　趋势三、从强调引进大型公司向服务于中小企业的产业集群的产业园区的转变。

　　十八大后，中小企业可能面对哪些挑战？当前，我国中小企业目前面对的挑战主要是我们国家的经济增长方式的转变，从原来追求高增长，到追求高质量的增长的方式转变，目前中国的中小企业往往存在环境和能源意识薄弱、产品科技含量和管理水平不高、社会责任意识薄弱等问题。

　　随着中小企业产业系统化、交叉性的增大，使得中小企业的研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。因此，在总体方向下，将服务于中小企业的研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快中小企业从研发转化为市场成果的速度，提高中小企业的产品科技含量与管理水平。同时，中小企业的产业集群发展，也利于节约资源，避免重复生产，对于我们整个社会的生态系统也是有益的。

　　趋势四、养老产业或养老产业综合体将是未来市场一个具有发展潜力的方向。

　　十八大报告提出，要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活。统筹推进城乡社会保障体系建设。积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。

　　另外，从我国现状来看，我国进入老龄化社会加速阶段，从这个角度来讲，未来养生养老产业或养老养生地产发展存在巨大市场空间。

　　从数据来看，截止2011年末，全中国有1.78亿“老人”，也就是说，60岁以上人口已经占总人口的13.26%；到2050年，全国将有1/3的人口被称作“老人”。中国日趋明显的老龄化现象刺激着中国养老相关产业的逐渐热起来，随之，养老地产也成为地产行业、养老产业的热点话题。

　　我们发现，“十八大”报告首提“老有所养”，这就为整个养生养老产业政策的出台、成熟与发展奠定了基础。在未来，养老地产及相关产业的财政、税收政策支持、补贴将逐渐成熟，将形成公开化的、统一的鼓励性政策，利于市场公开化的进入、竞争与成熟。在这样的预期的政策体系指引下，养老产业或养老产业综合体将是未来市场一个具有发展潜力的方向。

　　趋势五、生态工业园区将备受关注。

　　在十八大报告开篇第一部分“过去五年的工作和十年的基本总结”中就提到：“生态文明建设扎实展开，资源节约和环境保护全面推进。”在“回顾总结”部分的最后，报告提到，未来要“全面落实经济建设、政治建设、文化建设、社会建设、生态文明建设五位一体总体布局”。生态文明建设提升到了与经济、政治建设同样的地位。另外报告全文共提及“生态文明”15次之多。

　　此外，12月12日召开的国务院常务会议，研究部署发展循环经济，并讨论通过《“十二五”循环经济发展规划》，将从构建循环型工业体系、农业体系、服务业体系以及开展循环经济示范行动四大方面全面推进循环经济发展。在循环经济发展过程中，多家涉足废旧回收利用、水资源处理、循环经济示范园区等领域的上市公司有望受益。这对于“生态园区”来讲，无疑，是一个政策方面的利好。

　　为了推进“生态文明”，为实现到2020年单位国内生产总值(GDP)二氧化碳排放比2005年下降40%至45%的目标，促进经济社会可持续发展，我国已经采取一系列措施。这些措施包括：制定落实控制温室气体排放行动目标的宏观政策；组织制定应对气候变化专项规划；全面深入开展低碳试点工作；积极探索利用市场机制和经济手段控制温室气体排放；制定低碳认证制度，开展低碳认证试点；进一步提升温室气体清单的编制水平；切实加强应对气候变化的立法和基础能力建设；加强舆论引导，倡导低碳消费；继续推动气候变化的务实合作；采取积极应对气候变化的政策和措施。

　　那么，在节能减排“生态文明”的总体思路指引下，我们也就很清楚，未来生态工业园区将受到市场更多的关注。

　　生态工业园之所以备受推崇，在于其乃通过现代技术与企业合作，在园区内形成一个物质、能量多层循环利用、经济效益与生态效益双赢的共生体系，有利于提高欠发达地区可持续发展水平，以及合理规划全球工业产能良性转移。十八大报告中也提出进行经济结构转型与升级，发展生态循环经济，这就对于生态经济的载体生态工业园区来讲，就有了更多的政策支持与发展机会。而实际上，国内在产业转移过程中，合理规划和运作生态工业园，可以有效避免污染同步转移，因此国内生态工业园的需求更为强烈。从这个角度来讲，生态工业园区也会有比较大的发展机会。