新浪乐居讯(编辑 陈洁晶 马执文)2013年即将到来，楼市冬天是否随着过去，未来房地产调控是否放松？房产税扩围是否势在必行？南海楼市何去何从？刚需购房是否还要再等？楼市诸多谜题，需要找到答案，新浪乐居采访了南海房地产协会秘书长麦志光。

　　二三线城市调控作用非常明显 

　　2012即将过去，楼市在中央与地方政府的利益博弈中继续前进，但调控效果却颇有争议。部分专家为了吸引眼球，大量抛出“调控毫无作用”等等言辞，而中央却严守调控的最后底线，多次表明了严格调控的决心，誓要将房价引导到合理价位。麦志光认为，这次房地产的调控非常成功，尤其是从二三线城市房价的走势来分析，调控取得非常大的作用。现在调控已经从原来“摸着石头过河”的状态(政策不断加码，从原来的限购发展到限贷、限价)进入了“深水区”，是到了往前游还是退半步海阔天空的时候了。

　　“现在全国的调控形势非常令中央部门纠结，一方面，在大量二三线城市，像鄂尔多斯、温州、贵阳等区域，调控的情况非常理想，房价出现了剧烈的下跌，甚至令媒体担心会出现崩盘的现象。举个例子，鄂尔多斯原来卖二万多的房子，现在卖三千元每平米都没人买；温州上月市中心房子从五六万一平降到两万；贵阳从六七千降到四千，两年的降幅超过了50%以上。相当多的二三线城市虽然跌幅没有那么大，但已经完全没有了上涨的底气，房价进入了缓慢的下降通道。所以从二三线城市的房价调控来说，调控是起到非常明显作用，完全达到了政府的预期，甚至还超出了预期。”麦志光说。

　　一线城市房价调控可借鉴大学城模式

　　但是近半年，却又出现了以北上广为代表一线城市的另外一种状况，房价调控好像没什么效果，房价甚至还略微上升了；地王频现；房价再次进入上升通道。在麦志光看来，房地产调控从经济调节到最后用到了限购限贷限价的行政方式，仍出现两极分化现象，是因为有些深层次的问题没有解决，而这深层次的问题就是我国经济发展的严重不平衡和人口的聚集不平衡所导致的，从而表现在房地产供与求的关系。

　　房价上升压力最大的城市往往是经济总量最大的城市，同时也是城市化最高，人口最密集的城市，这些城市的主要特征是城市功能多，往往是首都、直辖市、省会，政治中心、经济中心、文化中心、教育中心、全国性交通枢纽或者大片区的交通枢纽……，最终导致城市人口众多。

　　一个城市的经营同样有规模经济的效应。举个例子，如果在一个人口只有一万人的地方兴建一个自来水厂，投资1000万，那么摊分起来，就大概每人1000元的城市固定投入。但是，如果在一个一百万的城市兴建一个自来水厂，投资5个亿，那么只需要每人500元的城市固定投入。节省了非常多！因此，往往城市越大，发展成本越低，配套越好，发展后劲越足。这也是以往地方政府想将城市越做越大的原理和动力。也是我们国家前几十年的发展思路。这样发展的后果最终也使整个城市聚集了越来越多的人口。而太多人口将使规模效应出现拐点，出现拐点的最主要原因并不是因为缺少资本、劳动力，而是不可再生的土地，因为类似水源、土地、道路交通资源已经承担不起了。人口的过度膨胀最终就造就了资源极度紧张的局面，包括水资源紧张、住房紧张、交通堵塞严重的问题。住房资源紧缺仅仅是资源紧缺的一部分体现而已！因此，说白了，目前一线大城市房价降不下来的最主要原因并不是说宏观调控没有效力，而是其效力被资源的紧张掩盖而已。一个几千万甚至上亿人的城市，要解决哪怕新增的1%的人口住房需求，都将会是一个天文数字。所以，要实现一线大城市房价向合理价格靠拢的最根本方式就是要控制大城市人口的数目，而最好的方式就是要将大城市的一部分功能中心往外分。“最大的问题就是人太多，资源太少，尤其对于土地这种不可再生的资源。要把房价给压下去，最根本要把需求给压下来。”

　　但是，对于地方政府或者老百姓来说，也不想改变这种状况，因为城市越大，往往GDP越多，社会配套资源越好，生活越便利，社会越繁华。在就涉及到城市功能定位的问题。例如广州就有意无意地走出了第一步。在北上广房价对比之中，广州的房价相对较低，麦志光认为秘诀就在于十年前广州不经意间建起来的大学城。虽然政府当时的出发点不是想调控房价。“但广州大学城是把广州教育中心的功能向郊区转移，某种程度上解决了中心城区资源紧张的态势。因为转移之后，中心城区房地产需求人群就少了几十万，同时，政府可以把旧校区的土地通过三旧改造政策改为住宅用地或者经营性用地，中心城区便可腾出几千或者上万亩土地，重新作为城市的土地开发资源。”在麦志光看来，只要北上广这种一线大城市的城市功能中心不改变，房价还是会不断上涨，即使采取了限购限贷等也不济于事。

　　“从中长期来说，北上广一线城市想把房价压下来，就要建越来越多像广州一样的大学城的这种模式，把城市的功能不断往外迁移。通过功能转移，实现人口的转移，同时也实现城市土地的二次开发利用。“一线城市的房价什么降下来，将取决于大城市的功能定位什么时候改变。定位改变的那一天就是房价整体趋势改变的那一天！”麦志光说。

　　房地产调控可以适度放松

　　未来房地产调控是否会放松呢？麦志光分析道，是否放松决定权根本不在地方政府，而取决于中央怎么看待调控成效的问题。很多专家说调控毫无作用，因为这部分专家绝大部分是北上广的专家，只看到北上广的房价不断上升的一面，而没有看到二三线城市的房价存在很大的下行压力。“说实在，从中央的角度来考虑，可以适度放松调控，因为调控目的并不在于要把房地产的价格打压到多少，而是要减少房地产价格的波动，尤其向上的波动；主方向是希望它短期内向稳中有降的趋势发展，从长远来看，实现稳中有升的局面。我们的目的并不是要把房价打压到下跌50%、60%的程度。从香港的经验来说，只要房价下跌30%，整个社会就有负资产出现。”麦志光认为目前二三线城市房价调控已经出现显著成效，中央可以适度地放松，但必须要坚持对北上广等一线城市的调控，政策甚至要继续加码。

　　不支持征收房产税

　　近期房产税扩围的呼声越来越高，但麦志光明确表示不赞成征房产税，“目前，老百姓的税务负担非常的重，刚刚上面已经谈到，目前房价高的原因其实并不是税收的高低，最核心的问题是解决供求关系。通过税收来调节供求，只能在短期之内实现控制房价，但是随着社会财富的持续膨胀，社会收入分配的不均衡，有钱人要购买房子，并不在乎成本的增加。甚至国内限制购房的，有钱阶层可能去香港或者国外买，这就变成了社会财富的外流，反而不利于国内的资本积累。”

　　“从中长期来说，有钱的会继续有钱，不会因为三两点的房产税去放弃这种资产配置方式。流通税收的不断增加，最终将通过成本转向给下一接手人。虽然从短期内可以把房价稳住，但如果未能解决供求关系，从中长期来说房价还会越来越高。因为大家都把税收都作为成本算进去了，下一个接手的人最终要承受更高的房价。”麦志光认为供房子压力就很大，再征收房产税是在激化社会矛盾。