新浪乐居讯(编辑 陈洁晶 马执文)2013年即将到来，楼市冬天是否随着过去，未来房地产调控是否放松？房产税扩围是否势在必行？南海楼市何去何从？刚需购房是否还要再等？楼市诸多谜题，需要找到答案，新浪乐居采访了南海房地产协会秘书长麦志光。

　　2012南海楼市先抑后扬 

　　南海是广佛同城的桥头堡，在地图里面可以看到，南海的右手边就是广州，左手边就是佛山的行政中心禅城区，可谓“左右逢源”。广州、佛山分别是广东省的第一大城市和第三大城市，两者经济总量之合已经超越香港。麦志光说，“南海不断分流了广州和禅城的住房需求，强劲的经济增长不断支撑地段价值向上涨。另外，广州和佛山禅城区的高房价正逐渐向南海转移。所以，这也是现在南海土地出让交易这么热火朝天的最根本原因。对于南海来说，这是一个非常好的事情，市场表现得越好，政府掌握的资金越充足，也代表着未来南海城市的发展动力越强劲！”

　　2012年，南海区的房地产交易市场表现非常平稳，成交均价和成交量均先抑后扬。1月份承接上一年的调控，一季度的成交出现了历史上的冰点，均价也出现了今年的最低价。随着二季度国家房地产金融政策的改变，包括房地产贷款和优惠利率出现等，刚性需求主动入市，成交不断拉升，整个南海的交易量也开始逐渐平稳上升，均价随着不断上升，7、8月达到高点，一直到最近几个月成交都很活跃。在这里，麦志光不经意的说起，截止12月上旬，南海已经实现商品房合同备案销售金额超过210个亿。

　　在麦志光看来，成交的利好因素除了房贷放松之外，还有一个原因是符合购房资格的人越来越多。由于佛山的限购政策将“一年社保”作为认定外来人员购房最主要条件之一，从去年开始想购房的外来人员已经开始要求企业缴交社保。随着限购过去将近两年的时间，符合购房资格的人也越来越多，这部分人的购买力也慢慢地释放出来。我们可以看到近三个月，桂丹路沿线的刚需楼盘，均价在4000-7000元/平之间，尤其80平以上110以内的刚需户型都很好卖，预计未来这些刚需楼盘的成交也会占越来越大的比例。

　　未来南海房价短期内稳中有降  中长期房价稳中有升

　　对于房价，麦志光观察到，截止今年的12月初，南海今年的整体房地产交易均价同比去年下降了接近5%，调控取得非常好的效果。除了桂城略有上升外，其他七大镇街的成交均价均有一定的跌幅。可能延续到月底，部分高档房源入市会使整个成交均价上升一点，但下跌幅度仍然可以控制在整体下跌3%左右。中央提出调控房价目的是要房价稳中有降，我觉得南海在这方面的表现是非常圆满的。”

　　至于房价是否有反弹的可能，麦志光认为这要关注国际经济的大环境。根据历史经验，2008年，我国是没有实行限购和限贷的，但为什么2008年房价会出现剧烈大跌，这跟当时国际金融危机大形势有关。而在今后一两年的短期内，南海区域房价大幅走高其实也不存在什么有利因素，国际经济大环境还是相当恶劣，尤其是欧元区的债务危机、中国与邻国主权的争端、中美金融博弈等国际的大经济环境还不具备支撑房价快速上涨的底气。同时，目前市场供应充足，消费者可以选择的机会相当多！如果未来一年，国家的政策还是相对稳定，继续实施限购限贷等政策，房价还将是平稳的。

　　年末刚需入市好时机

　　对于有刚性计划买房的购房者来说，出不出手是一个问题。“刚需现在入市都是一个好时机，早买早享受啊！尤其是12月底到1月期间，因为开发商到年底促销政策出现了分化，一部分开发商已经提前完成任务了，会减少折扣优惠，但是还有相当一部分没有完成任务，年末要冲业绩，有可能会推出比较大的折扣。刚需完全可以借助年底开发商推出优惠时入市。而且现在这个时机买房刚好是下一年信贷计划即将实施的阶段，往往一月份信贷的额度是比较宽松的，办理信贷会比较方便。”麦志光说。