杨红旭：香港楼市为何总爱疯癫
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
今年以来，香港房价不断创造历史新高，招致港府重税打压。近期，楼市虽然显露降温苗头，但尚不足以断定会结速本轮长达八年的上行周期。不妨探究一下香港楼市爱疯癫的幕后故事。
香港房地产市场就是全球楼市中的一个传奇，弹丸之地上演了无数疯狂与悲惨的楼市故事。海外热钱进出之频繁，投资投机需求之旺盛，全球无二。二战以后，60年多年时间内，共计爆发了七次楼市狂潮，频率之高，周期特征之鲜明，世界少见。房价大起大落，如同小儿游戏。近几十年，房地产业一直是仅次于进出口贸易的第二大支柱产业，人类城市发展史上无此先例。总结一下半个多世纪以来香港房价大起大落、周期频仍的五个因素。
一，房屋总体供不应求。香港总面积只有1078平方公里，更何况山多平地少，适合房地产开发的用地更少，香港的半山腰中甚至山顶上，建设高层、超高层住宅，这在全世界都属罕见；另外，商务区和商业区集中在非常狭小的区域，房屋供应一直偏少。
二战后，香港人数快速增长，经济长期繁荣，住宅需求持续旺盛；同时国际大都市的定位，也吸引了全球跨国公司、金融机构的入驻，拉动了商务楼宇的需求。大部分时间段时，香港楼市皆表现为供不应求，自然容易导致房价大涨。
第二，自由市场主义。香港是国际著名的自由港，一直奉行市场法则，崇尚自由贸易，多次被评为世界最自由最开放的经济体。基于此，长久以来，香港特区政府对于房地产市场采取宽松的态度，即便是在房价高涨时期，迫于社会舆论压力，也多采取经济调控手段(比如当前的高税率印花税)，不愿实施限制性的行政干预手段。据统计，由于外来投资者涌入香港市场，没有香港身份证人士购买住宅占成交比例，从2008年3.1%增加到2011年的6.5%，其中一手住宅更在2011年达到19.5%。
第三，投资投机需求过于旺盛。香港或许是全世界民间投资、投机房地产最疯狂的地区，香港楼市的七轮房价上涨，已淋漓尽致地证明了这一点。而房价的频繁和大幅波动，确实也提供了赚钱的良机，总体而言投资房产获利者远多于亏损者。其结果是，投机过盛与房价大起大落，形成了“恶性循环”。
第四，寡头垄断市场。香港的房地产发展史，与几大地产巨头的崛起密切相关。发展至今，香港最大的十大家族财团几乎都与房地产业有关，前十大开发商占据香港楼市80%左右的市场份额，前三名更是占有50%以上的份额，地产巨头形成寡头垄断，市场集中度远超发达国家水平，遑论内地。
寡头垄断的结果，是这些地产巨头在很大程度上主导着商品房的定价权。期房预售，是香港大地产商的商业手段，后被内地借鉴，其实部分发达国家也实行期房制度，但“炒楼花”却是香港首创，而且疯狂，只有图纸的时候，就开始炒买炒卖，致使房屋具有一定的虚拟资产的性质，交易的便利性、流动性大大增加。
第五、保障房紧抓不放。香港是世界上住房保障制度比较健全的经济体。从上世纪50年代开始建立公屋制度，1972年后开始进入住房条件改善阶段，1978年起实行“居者有其屋”计划，居屋制度开始推行，后来又实行租者置其屋计划(租置计划)以及置业资助贷款计划(置贷计划)。
目前三分之一的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。约一半的港人，直接享受住房保障，这一比重仅次于新加坡，堪称世界第二。穷人的住房问题，基本解决了。那么，商品房价格高涨，就与中低收入家庭无关了，即便房价再高，也不会民怨沸腾，游行抗议。
