杨红旭：幸福了首批“房奴” 苦了谁
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
昨日媒体纷转一条新闻：《中国首批房奴即将还清贷款，房产已增值数倍》。从本世纪初我国迎来第一批住房贷款热潮至今，首批房贷将迎来清款大限，首批房贷族正进入无债一身轻的状态。“房奴”翻身当主人了，而当年的房产已增值了几倍。
显而易见，这是一篇“喜气洋洋”的报道。确实，我们应该看1998年房改积极的一面。房改之前，我国实行的是低水平的福利化分房制度，总体居住水平低，而且是大官住大套房、小官住小套房、职工住宿舍、盲流住桥洞。
改革之初，我国城镇人均住房建筑面积只有8平米左右，1998年慢增至20平米。1998年全面房改之后，住房建设提速，至2011年已超过32平米。按照2004年建设部政策研究中心发布的小康社会居住目标研究报告，计划2020年全面实现住房小康：一个核心指标是城镇人均住房面积35平方米。现在看来，预计将于2015年之前提前实现。除了人均住房面积的提高，还有住房功能的完善、小区环境的提升、社区配套的丰富。这是建国以来民众总体居住水平提升最快的十年。
房改之后第一批购房者，集中在2000年至2003年，那时贷款条件比较宽松，还贷压力也小。严格来说，他们根本没资格当“房奴”。因为那几年，我国房价还未进入快涨通道。：2000、2001、2002、2003年，全国新建商品住宅价格涨幅分别是2.9%、2.8%、3.7%、3.9%。而2004和2005年就剧升至15%和16.7%！真正的房奴，是从2004年开始出现，2007年后大量出现，2009年以后尤其为凄惨。
十年来，房价到底上涨了多少？2010年全国新建住宅均价为4725元每平米，比2000年1948元每平米，上涨143%，由于这一统计局口径的住宅包括了经济适用房等可售型保障房，一般民众会感觉明显低估。如果剔除保障房，则市场化的住宅价格，很多城市应上涨3-4倍左右。比如作为房价涨幅靠前的一线城市，上海的房价由2000年3300元每平米，上涨至2010年的约21000元每平米，上涨了5.4倍。
说完喜气的一面，还得直面悲凉的一面。要说喜，是对三种人而言的：一是拥有多套住房的富人；二是入市早且撤退及时的炒房者；三是对本世纪初首批购房者。而对于广大中等收入、中低收入、低收入这三类群体(按统计口径，占全部城镇人口的50%左右，另外还有刚毕业的学生群体)来说，房价持续快速上涨，使他们越来越被边缘化，生活幸福指标越来越低。
十年来，他们中的大部分人，住房面积应该有所增加，但他们的财产性收入很少，与那些有房的、有大房的、有多套房的、炒过多套房的人，财富差距以“高铁速度”在拉开。人比人，气死人。坐上房价“高铁”的人，与错过的人，对生活的感觉，完全是两样的。
在这一过程中，政府做了很多对事，官员们都说过很多了。有没有制度不到位、政策不妥当之事？昨天下午，住建部部长姜伟新在十八大新闻中心记者招待会上说：住房问题是民生方面的一个重要的组成部分，这些年成就很大，但工作上还有很多不足，我们会在今后的工作中努力。”态度还算诚肯。
概而言之，十年来，主要有两件事没做好。一是住房保障滞后了。1998年房改时，中央要求各地进行住房保障，可地方政府光顾着搞商品化住宅了，直至2006年还有很多城市根本就没建立廉租房制度。房价飙升，又不管穷人住房，拿到全世界，都没道理可讲。2007年在中央严令之下(24号文)，各地才重新“补习功课”，2008年后才开始大力建设。二是调控房价不得力，措施多，但欠精准，手忙脚乱，比如2004-2006年失误地抑制了市场供应。还有，临时性管制措施偏多，长效机制、顶层设计，推进缓慢。
