文一：

  “我车既攻，我马既同。四牡庞庞，驾言徂东。田车既好，田牡孔阜。东有甫草，驾言行狩。”

  ——《小雅·车攻》

  崛起：三山诸侯逐鹿记

  文 / 于佳

  1996年，福州市鼓楼区的一间办公室。

  泰禾集团董事长黄其森审视着墙上的地图——12万平方公里的三山之地，不足巴掌大小，却是一块孕育机遇和财富的梦想之地。

  16年之后，正是这个站在地图前踌躇满志的人，带领泰禾集团从名不见经传的地方性企业一跃成为福州第一、全国知名的房地产公司，晋身地产“诸侯”之列。

  近20年时间，黄其森和泰禾在地产领域内历经大小征战无数，最终以五大战役的胜利才赢得了今天的地位。

  风起云涌：品质的力量

  一个诸侯所具备的品格和他在追求目标时内心充盈的力量，只有在战场上血与火的洗礼中才能显现。泰禾成立之初，面对生死考验，黄其森对产品品质做到了始终不移的坚守。

  1992年，邓小平南巡讲话后，中国房改在南方拉开帷幕。至1996年，全国登记在册的房地产公司超过3万家，遍地诸侯烽烟起，中国房地产市场一经开放便进入战国时代。泰禾集团也在这一年成立。

  1996年，风起云涌的房地产市场初露狰狞，竞争惨烈。到1997年，全国33482家房地产公司瞬间减少到21286个。泰禾集团在成立的第一年就不得不面对残酷的市场。决定泰禾集团能不能在市场站住脚跟的第一场战役在黄其森的指挥下拉开序幕——这就是后来为福州市场所津津乐道的“天元”战役。

  战役之初，黄其森便为泰禾定下了“为当地创造作品，为时代奉献精品”的基调。

  1997年，福建省福州市鼓楼区二环路边上一个依山而建的地产项目因定位不明晰而夭折。地产科班出身，对于建筑和地域有着独特理解的黄其森看到了其中蕴含的机遇，果断出手对其进行了重新定位与开发。

  “土地本身就具有稀缺性”，黄其森说。对土地认知不同，所开发的地产项目所表现出来的气质也截然不同。

  “天元山庄”是泰禾集团福州第一个项目。黄其森决定走一条与别人不同的地产之路。“不做则已，要做就做最好的。”黄其森说。

  泰禾集团的崛起，从对土地不一样的认知，对品质的追求开始。

  当年，在福州的大多数楼盘还都以本地设计院设计为主的时候，泰禾花天价1500万元从上海请来国际级的“军师”为其量身定制，设计出天元山庄图纸，引起业内一片惊呼。

  “当时这是一个创新，在分析了项目独特的地理位置后，我们独创了半坡式住宅，后来到北京开发运河岸上的院子就借鉴了这个项目中的诸多经验，比如原先的绿植完全保持原生态等。”黄其森说。

  1998年，泰禾集团首创的半坡式住宅一上市，便引发轰动。住宅依山而建，随地势起伏自然错落，其间茂林、修竹、溪流、叠泉、花园等景致沿着山坡地蜿蜒分布，营造出中国山水画卷的独特空间感受。这种开发方式开启了福州建筑界坡地建筑之先河。天元山庄也成为福州市建筑标志群之一，至今仍是福州地产史上的传奇。

  泰禾初战告捷。此后，在短短几年时间里，泰禾集团又开发了天元·美树馆、天元·荷塘月舍等一系列高品质的“天元”楼盘，并都在福州市场上得到不俗的反响。“天元战役”泰禾交出了完美答卷，在福州立稳了脚跟。

  鏖战京都：战略眼光的胜利

  没有野心、雄心的人成不了诸侯。2002年，泰禾集团做出一个让业界为之震惊不已的战略决定——北上，将主战场从福州移到了京城，在京杭大运河畔首期圈地500亩，打造大型别墅项目“运河岸上的院子”。这一步，直接让泰禾从地方性企业变为享誉全国的知名地产开发商。

  刚刚进入北京市场的泰禾集团，满怀信心冲进了京城高端住宅地产战场。泰禾集团第二场战役——“院子的战争”就此上演。

  尽管北上是泰禾集团深思熟虑的战略决定，尽管泰禾为此做了充分的准备，这场“战争”的惨烈程度依然超出了想象。在地产大鳄云集的京都，销售单价未足万元的“运河岸上的院子”明显爆炸威力不足，市场影响力太小。一场真正的考验摆在了黄其森和泰禾集团面前。

  在当时高端市场均价不足两万元的时候，黄其森敏锐地意识到别墅项目在未来的稀缺性。“我当时的判断是，在北京奥运会之前，高端地产的价格会达到每平米4至5万，奥运会之后，每平米8至10万。”黄其森说。

  在这种情况下，如何提升“运河岸上的院子”的市场杀伤力？黄其森的选择是仿效楚霸王破釜沉舟——立刻封盘，全面提升“运河岸上的院子”的品质。“我当时的要求是，让团队把一栋别墅当作一个项目来做。”

  作为首都，北京的土地更加寸土寸金。“运河岸上的院子的开发经历了从高端住宅到豪宅的转变，”黄其森说，“在精神层面上，我做豪宅体现了对土地的珍惜和尊重。”

  “只有尊重土地，土地才会回馈其应有的价值。”

  储备弹药近三年后，再度开盘的“运河岸上的院子”，立刻引爆市场。巡航制导导弹精准命中京城高端客户的需求。原本一平方米一两万元的别墅卖到了十多万元，甚至出现了令人咋舌的3亿、5亿的单栋总价。在创造了全盘货值从6个亿上涨到80个亿的价值传奇的同时，“运河岸上的院子”也成为北京乃至全国最知名的高端住宅项目之一。

  “院子的战争”让泰禾集团一炮而红。泰禾集团立刻从一个地方品牌一跃成为全国品牌，诸侯之相尽显。

  2013年9月，《亚洲10大超级豪宅》排行榜在香港揭晓，“运河岸上的院子”名列第七，是北京唯一入选的豪宅及中国唯一入选的中式豪宅。

  “豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式，具有其存在的重要性和必然性。”诺贝尔经济学奖得主罗伯特•蒙代尔(Robert Mundell)说。

  “当初将运河岸上的院子做这样的定位是希望能够树立一个品牌，”黄其森说，“院子是独一无二的，别的开发商是做不出这种院落式房子的，运河岸上的院子整体规划为一街七巷，它借鉴了当年封疆大吏林则徐、沈葆桢等人在福州的住宅三坊七巷设计。”三坊七巷的历史文化韵味、严谨的布局、精致的装饰给了黄其森和泰禾集团无尽的灵感。

  未来是以品质和服务取代单纯追求数量和速度的时代，黄其森坦言，要想保持在市场上的地位，必须从灵魂深处把握中国传统文化和中国富豪阶层的理想与追求。泰禾集团将始终坚持“高端精品”路线，以及“宁可慢一点，也要实一点；宁可少一点，也要精一点”、“要做就做到最好”的开发模式，这也是泰禾历经多轮调控风浪而屹立不倒，反倒逆势而上，称霸一方的秘诀所在。

  2013年，在运河岸上的院子成功的基础上，泰禾集团重磅打造的“泰禾·北京院子”更加成熟、更加具有王侯风气。

  “泰禾·北京院子是三街五巷八坊。”黄其森说。“北京院子的巷道融入当代水墨笔法做坊巷布局，走在这里，深巷幽幽，步移景异，意境悠然。其园林采用了中国传统的皇家造院方式，依照 ‘一池三山’设计手法，师法自然。”

  “由坊巷、宅门围合而成为独立院落，独门独院，不仅体现了中国传统大户人家的门第感，更造就了良好的私密感。”2013年9月21日，由冯小刚担纲总导演的《院子里的中国》开机仪式在泰禾·北京院子举行。

  “泰禾把院子做好凝固下来，这个是很值得骄傲的一件事情，”冯小刚说，“它反映出了泰禾对于中国传统文化的自信。”

  在冯小刚看来，中国正缺少像“北京院子”这样充满文化自信的住宅。“你很难想象在美国、法国会有一个名字叫通州、昌平的住宅项目，但是在北京却到处可以看见像托斯卡纳、加州水岸、格拉斯小镇这样的地产项目。”冯小刚说，“这让人匪夷所思。”

    品牌之战：掌控战机

  《国语》记载，“大国之卿，一旅之田，上大夫，一卒之田”。《孟子•万章篇》记载，“天子之卿受地视侯。天子之制，地方千里。公侯皆百里”。土地的多寡直接决定了诸侯实力。同样，土地储备是否充裕，也决定了一个房地产商在市场上是否有足够的底气和发言权。

  2005年，泰禾集团大本营福州市的房地产市场前景不甚乐观。开发商，消费者均持普遍的观望态度。“2005年，福州住宅市场尚未完全起步”，黄其森回忆。彼时，一边是乌龙江边楼宇稀疏，荒地连片；一边是民间购买力连年增长，住房需求隐动。

  纵观地产大势，黄其森敏锐觉察到福州房地产的春天马上就要到来，第三次战役时机已经成熟。

  2005年，征战北京的黄其森“班师回朝”，在福州的乌龙江边拿下两块地，连片开发。当时拿地的价格是1000元/平方米。泰禾一口气拿下了近2000亩。黄其森为“泰禾战役”储备了足够的弹药。

  2007年，福州房地产市场爆炸式增长，楼面价格迅速从1000元直冲万元大关。各房地产公司摩拳擦掌，大肆囤地，抢夺市场。早就预料到如今态势的泰禾集团顺势推出震撼福州楼市的泰禾•红树林和泰禾•红峪。

  超高性价比、超优位置、超级设计和户型……“泰禾”品牌成为福州地产品质与层次的代名词。“2007年到2009年楼市最为火热的年份，泰禾没有抢夺一块高价住宅用地，”黄其森说，“但这并不妨碍泰禾陆续推出优质楼盘。”

  在对的时候做对的事情，不放过任何一个机会，这就是泰禾成功的秘诀。

  “泰禾不放过任何一个机会，但是也不盲目得试图抓住所有机会。”黄其森说。“从目前来看，我感觉如果时机好，机会应把握住。实际上我们每块地，我做什么产品，什么议价，有什么优势，我们都已经算清楚了。”

  正是在此基础上，泰禾迎来了企业发展最大的一个机会：上市。

    股市征战：坚持就是胜利

  对于房地产行业来说，资金就是征战沙场的粮草。“不懂金融就做不好房地产。”黄其森说，“房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。”

  2007年，正值楼市最为火热之时，泰禾再一次将战场转移，发起了对泰禾影响深远的第四次战役：上市。“对于资本运作，泰禾从一开始就有所准备了”，黄其森称，这或许跟他早年在银行的工作经历有关。深知现金流对于房地产企业作用的黄其森从入主泰禾集团伊始，便有了资本运作的想法。

  功夫不负有心人，机遇终于出现。2007年，福建上市公司“福建三农”重组计划被提上日程。黄其森和其余10余家公司同时开始逐鹿三农。“谈判重组的难度超出想象。”黄其森说。

  在旷日持久的拉锯战中，另外十余家企业陆续退出。黄其森介绍，与福建三农谈判的工作量非常大，主要是三农集团的公司地域分布很广，需要一家家地跑，非常麻烦。

  “但我从没想过放弃，当时房地产企业的IPO已经停了很长时间，借壳是唯一的通道，再难我们也要坚持下来。”黄其森坦承。

  2010年9月30日，经过三年多的拉锯战，最终泰禾将价值24.2亿元的全部股权注入福建三农，借壳上市，成为当年实现国内上市的唯一一家房地产类企业。

  “毫无疑问，在A股上市，对企业发展有好处。”黄其森认为，上市对于泰禾来说，不仅意味着畅通的资本渠道，面对国家宏观调控的大环境，泰禾还有了更强的抵御风险的能力。

  上市后，泰禾的战斗力倍增。这在三年后的北京市场得到了验证。2013年1—8月，泰禾集团豪掷130多亿，连续斩获北京四幅优质地块，并在上海、福州、厦门各有收获。

    进军商业地产：出奇制胜

  凡成就大业的诸侯，无不拥有战略眼光，善于借势布局。

  2010年上市后，泰禾集团的发展进入快车道。黄其森又将目光聚焦在了商业地产领域。由此泰禾第五次战役进入公众视野。“商业地产战役”，彻底奠定了泰禾在福州乃至全国地产市场的地位。

  在短短两个月时间内，泰禾相继成功摘得福州两个大型商业地产项目，由于之前泰禾一直专注于住宅地产，从未触及过商业地产，泰禾此举一度被人认为是战略冒进。

  面对“冒进”的质疑，黄其森给出了自己的答案。“泰禾进军商业地产是有备而战，泰禾从不打没有准备的战争”。北京设计研发中心加上海招商平台，就是驱动泰禾商业地产战车的“双引擎”。在双引擎的驱动下，泰禾义无反顾地杀进了商业地产。

  “一直以来，泰禾给人低调的感觉，但这几年发展又给人很快的感觉，这其实是企业发展厚积薄发到了一个阶段的必然表现。经过十年的准备，一年多的实战经验，泰禾已有了自己的商业模式，再加之各地来的高级人才团队，泰禾的商业发展正是好势头。”

  2012年，在更为严厉的房地产调控政策出台后，住宅地产市场一片黯淡。与此形成鲜明对比的是，商业地产由于不受政策限制，迎来了发展的高峰。

  “讨论房企的产品线，首先要看国家的宏观政策。中国的经济发展越来越靠内需拉动，商业地产恰恰可以大有作为。内需消费就要有商业地产做载体、平台。”黄其森说。

  黄其森的判断再次被证明是正确的。2012年五四北泰禾广场开盘，短短7个多月，泰禾广场SOHO产品“9开9清”，清盘次数之多，在福州楼市前所未见。泰禾“商业地产战役”大捷。

  最终泰禾集团也以全年总销额62亿元雄踞福州楼市年度销售冠军，远超第二名10亿元以上，将榕城各大房企远远抛在身后。其中，商业地产项目贡献销售额48亿。“福州第一地产商”由此诞生。

  2013年9月，五四北泰禾广场盛大开业，整个福州为之疯狂。

  “在商业地产领域，我们提出了学习万达、超越万达的口号”。

  “我们提出超越万达，不是在数量上超过万达，而是在品质上多投入，如整体设计外观、购物环境、招商品牌等，在业态上走差异化。只有高品质，才能高溢价，同时高品质也能转移风险。”黄其森表示，每一座泰禾广场都必须打造成为城市地标，成为引领当地高端商业的精品之作。

  “万达是一个普及型的购物中心，泰禾的作品是精品，打磨得很精制”。著名财经评论家水皮说，“差异化才是制胜王道。”

  亚洲购物中心协会副主席郭增利指出，泰禾广场“精品商业模式”不仅仅是针对业主，最后受益的是整个商业项目的良性发展。可以说，精品商业模式”不单单是泰禾集团自身的努力和尝试，而是对整个商业地产行业的发展做出的一种变革。

  2013年，五战皆胜的泰禾厉兵秣马，再次吹响了进攻的号角。这一次他们将目光放得更远。“扎根福建、深耕北京、布局全国、多元发展，战略决定成败，”黄其森说，“泰禾已经做好了再打五次战役的准备。”

  文二：

  “礼有以多为贵者：天子七庙，诸侯五，大夫三，士一，……有以大为贵者：宫室之量，器皿之度，棺椁之厚，丘封之大……有以高为贵者：天子之堂九尺，侯七尺，大夫五尺，士三尺，天子、诸侯台门……”

  ——《礼记·礼器》

  庭院：遥寄侯门梦

  文 / 于安琪

  当建筑与某种特定的“规制”相联系的时候，就变为地位与身份的象征。皇室、侯门，这些不仅是简单的称谓，它们已经幻化为一种符号，这种符号是古人、今人理解一个特定群体所必不可少的工具。

  这种工具在古代社会俯首皆是，《礼记·礼器》记载，“礼有以多为贵者：天子七庙，诸侯五，大夫三，士一，……有以大为贵者：宫室之量，器皿之度，棺椁之厚，丘封之大……有以高为贵者：天子之堂九尺，侯七尺，大夫五尺，士三尺，天子、诸侯台门……”。

  “院落”也是如此。在中国传统住宅中，院落是必不可少的建筑符号，无论是北京的四合院、上海石库门的天井，还是广州关西大屋的内庭院，院落始终是国人绵延至今的居住情结。

  然而，快速发展的现代生活，逐渐把院落文化逼到了人们的视野之外，那些传承着和谐雅致的中国文化价值精髓的院落建筑，也离人们的生活渐行渐远。

  不过，这种状况在近来有所转变。随着国内经济实力的提升和对本民族文化传统的自信心重建，越来越多的人认识到，庭院作为中国传统人文价值的体现，已成为建筑文化不可或缺的一环。更有企业，将“院落复兴”作为一种逆潮而动的责任使命，在北京，泰禾就是这其中的佼佼者。

   藏在院子里的哲学

  文化是一个民族的灵魂，而建筑则是传统文化的载体。作为最典型的东方居住文化形态，院落文化始于西周，茅屋和篱笆建造了最初的院落，庭院与住宅构成了家庭。逐渐地发展，院落一定程度上成了地位和权势的象征，闽南地区的“皇宫起”就是代表作之一。汉赋大家司马相如曾在代表作《上林赋》中描述了天子宫殿里那些错落有致、层楼叠院的建筑以及完美精致的雕刻图案，让我们感受到庭院的恢弘与气派。中国院落中的和谐美、模糊美、均衡美、文化美以及精神美始终蕴藏着中华民族几千年的传统文化，永远值得每一个人去挖掘、深思与传承。

  经过多年的匠心力作，泰禾再创传世佳作——“运河岸上的院子”，以“中国第一别墅”之势，成就中国顶级别墅标杆。千年大运河畔，私藏一至六亩全精装院落，极致演绎着“院子里的中国”。

  运河岸上的院子将中国文化精神渗透到了“院落”的每一寸肌理血脉中，不仅将中国传统的院落文化贯注到建筑语言中，也再现了中国传统园林文化。在尊崇“师法自然”的治园理念和“天人合一”居住哲学的同时，更巧妙借鉴了福州“三坊七巷’的规划，通过街巷、宅门、围合三大体系，将中国大院高、深、大、美的居住艺术表现得淋漓尽致并使院子里的意境提升到全新高度。观之院子，无论是宏观布局，还是微观之一草一木，都蕴藉着当代中国交感天然的生息哲学，诠释的也正是“天人合一”的至上生活境界。

  小说家、艺术评论家何家槐曾对肖邦故居如此评价：“精彩的不是故居，而是故居的院落。”中国房地产学会副会长、著名收藏家卞洪登先生，更对院子的文化底蕴给予这样高度评价：“作为中国艺术品的收藏者，我对‘运河岸上的院子’所展现的文化内涵感到震撼和敬仰，当今中国房地产，把文化的传承与复兴摆在利益之上的，恐怕只有‘院子’。”可见，院子文化自始至终是中国人心里的千古情结。当然，对院子的复兴、对传统文化的追溯，并不意味着想要回到过去，而是在广博深厚的中国传统文化根基中激发情感，打造出世界的中国大院，重树“中国式”高贵和睿智居住文化，让院子里几千年的传统文化精彩走向未来。

    如果住宅可以成为生命体验

  院子，尤其是北京的院子，常会给人们带来各种美好的生活意象——闻茶听琴、净月娴照、蒲扇梧桐、醉意闲聊……热闹与冷清中浸透着无限人间烟火的气息。

  在这里，院落不仅仅是居住形式，更饱含着中国人的精神脉络、文化情感、日常生活、家长里短、天伦志趣、家族记忆、左邻右舍等诸多居住叙事。院落，对我们这个倡导礼序文化的国家而言，千百年来，早已成为文化的基本构成单位与外形载体。

  “泰禾·北京院子”在规划设计中之所以传承传统院落建筑形制，就是为了使这种美好的院落生活理想保持常新——三街五巷八坊的坊巷式规划布局，形成了深巷幽幽的私密幽静的独立院落；园林打造上主张儒释道合一的生命立意，打造山院、水园、仙境照壁三处主题景观，并以 “一池三山”的传统造园手法，浓缩提炼中国园林的美学规范；三段式的建筑立面形式，上部采用创新型高耐竹丝板，下部采用暖色干挂石材，不仅提升立面价值，在视觉上也大气美观；在门头，院墙，窗楣，檐角等建筑细节处，经过抽象与提纯中式符号，体现简洁现代的时代感，亦不割裂传统。

  上海红学四老之一邓云乡曾在《老北京的四合院》中作诗一首寄给平伯师，诗中咏唱了于宣南四合院内外所感受的夏秋境界。后来平伯师回信道“奉手书并新著五言，得雨中幽趣，为欣。视我之闷居洋楼，不知风雨者，远胜矣。”没有亲身体验过中式院落居所，怎知有天有地的美妙和畅快。于是，“泰禾·北京院子”为爱院落的人们提供了一个难得的体验北京院落生活的契机。

  “泰禾·北京院子”所倡导和实践的人居理念，是将生活的重心和活动空间移至烟树花影间，通过院墙的设计将这种安静私密的独享空间开辟出来，营造轻松、宁静、从容、超然的氛围。整个院子项目通过考究的街巷、宅门、屋顶、深墙、院落、厅堂四方围合，层层递进，实现了中国传统民居的“内向型”院落空间，在开放式国际化别墅林立的中央别墅区中，独享一份静谧安宁。正如华远集团董事长任志强在“泰禾·北京院子”发布仪式上所说：“这样的深宅大院里，还可以喝点儿小酒。”真正的中国传统民居，会让人体会到一种阅尽繁华之后的诗意人生态度，更恬淡，更宁静。

   “院子”系列的机遇与实现

  从“运河岸上的院子”到“泰禾·北京院子”，泰禾的“院子”系列已成为业内独树一帜的标签。不但树立了“院子”系列的人文价值，与之相伴随的，还有泰禾创建富有特色的建筑，地产健康成长的梦想。从这里，一个企业从青涩到成熟的发展过程清晰可见。

  “在南方我们已经是名利双收了，为什么我们还要这么辛苦地到北京来做，主要是我们不满足于一个省或者是一个区域的最好。我们希望在全国做得最好，我们希望在北京风尖浪口的地方锻炼自己，使企业更快成长壮大。”沈琳说。

  事实上，“风尖浪口”并不意味着绝对的风险，还表示着更多的可能性和机遇。别墅建筑在国内已经走过十几年发展的历程，但仍存在市场空白——缺乏一种既具有时代感又有鲜明中国特色的当代中国的建筑作品。此时，泰禾将目光落定于“院子”，恰合市场需求。

  因为“院落”对于国人而言，既是一个物质空间，也是一个精神空间；既是文化与情感的积淀传承处，又是建筑群中的精华所在；既满足生活起居等物质需求，还尽量满足人们居住心理、居住伦理和居住审美等方面的精神需求。中国人之所以把“家”叫“家庭”，就是因为家必须有庭院。院落情结已经渗透到中国人的血液里，长期影响着中国人的居住心态。

  泰禾集团品牌总监沈力男对此总结道：“我们到了北京，应该说对中式住宅的情节痴心不改，特别是对院子的情结。‘院子情结’从某种意义上讲是中国的情结。我们过去讲四合院是老北京的院子，而乔家大院、王家大院等也都成为了中国著名的观光景点。现在随着国学的兴起，这种院子将被更多的人所重视，院落式的别墅也就相应地受到了市场的关注”。

  可以说，“院子”系列所达成的，不单是一种传统人文理想和情愫的回归，更是泰禾挥师北上、立足全国的梦想和实力展现。

  文三：

  “太史公曰：禹之功大矣，渐九川，定九州，至于今诸夏艾安。及苗裔勾践，苦身焦思，终灭疆吴，北观兵中国，以尊周室，号称霸王。勾践可不谓贤哉！盖有禹之遗烈焉。”

  ——《史记卷四十一》

  转型：金戈铁马踏征程

  文 / 路畅

  商业地产来势汹汹。5年间，中国的商业地产市场经历了飞速的成长。住建部政策研究中心主任秦虹在2013年8月15日举办的“2013博鳌房地产论坛”上表示，商业地产在房地产开发中的占比开始大幅度提高，和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍时，商业地产投资增长了2倍。商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍。

  作为雄霸福建一方的地产“诸侯”，拥有18年开发历程的A股上市企业泰禾集团，近年来逐渐开拓着属于自己的商业地产王国，地产界的诸侯争霸格局再杀入一支不容小觑的力量。泰禾集团扩张商业地产版图的过程中，大刀阔斧、勇于开拓，迅速奠定了自己的一壁江山，一出以商业之名的转型之战正在上演。

  剑指商业地产

  “作为商业地产开发领域的后起之秀，泰禾集团一直以行业引领者的姿态，定位未来的发展方向。” 泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康的表态，更像是泰禾集团进军商业地产领域的宣言。

  对于泰禾集团而言，2010年，是具有重要意义的一年，泰禾集团开始进军中国高端商业地产。泰禾集团进军商业地产的第一步理所当然始于自己的疆域——福州。2012年，泰禾集团在福州的两个商业广场项目：五四北泰禾广场和东二环泰禾广场，是泰禾集团进军商业地产争霸的开山之作，创下了年销售金额48个亿的盛况，引领了福州市场，首战大捷。

  五四北泰禾广场是泰禾集团进军高端商业地产打响的第一枪。该项目总建筑面积30万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的福州北唯一大型商业综合体。项目在地铁1号线首站，毗邻森林公园、儿童乐园、动物园等三大公园，拥有近4000平方米的城市休闲广场，配置机动车位数量达到1500多个，每百平米商业面积车位配比超过1:1。项目还首创了福州24小时全天候人流动线，并将超前的设计理念引入购物中心内部，特别设置从1层直达4层的“飞天梯”，使购物体验与众不同；另外，泰禾集团斥资近1亿精心打造的购物中心钻石外立面，是由3万平米中国最大的幻彩铝板幕墙组合而成，提升项目了高端商业形象及城市地标的价值。

  东二环泰禾广场则更是泰禾集团进军商业地产的一个经典之作。东二环泰禾广场在当地创下了十项第一。据介绍，该项目占地面积230亩，总建筑面积70万平米，与传统商圈不同的是，它是一个高端的纯商业建筑群落，整体由泰禾广场、泰禾新天地和中央商务集群三大板块构成，形成了以“2个商业中心 1个商务集群”的创新商业组合。它包含了顶级购物中心、欧式商业小镇、下沉式商业广场、独栋商业会所、5A甲级写字楼、白金五星级酒店、顶级酒店式公寓、顶级SOHO办公等八大高端业态，旨在颠覆传统商圈概念，打造一个精工巨制、50年不落伍、真正意义上的海西第一商圈。

  工欲善其事必先利其器，东二环泰禾广场作为泰禾集团商业地产的精品项目，从设计到施工建设都有专业力量作为保障。项目汇聚了众多全球知名规划设计公司，包括：美国LLA建筑设计公司；美国RTKL建筑规划设计公司；英国HBA建筑规划设计公司；HZS建筑设计公司；加拿大泛亚国际景观机构等。可以说在全省范围内的商圈中实属罕见。它融合了各国设计师的智慧结晶，以全球视野驱动城市前行，使其在诞生之初就不仅承担着“海西第一城市综合体”的使命，还承载着作为福州城市标杆建筑艺术的名片。

  正是基于每个细节的专业和认真，泰禾商业地产项目取得了亮眼的成绩。据了解，2013年9月26日，福州五四北泰禾广场盛大开业，全天客流超35万人次，截至当天24:00营业结束时，全天1200万元的营业额创福州购物中心开业新高。2013年，东二环泰禾广场再度冠绝群雄：3月30日，“泰禾新天地”一期商铺开盘，以1小时15亿的销售额，创造福州楼市单次开盘销售金额最多的纪录；11月16日，东二环泰禾广场5A甲级写字楼开盘当日受到投资者疯抢，所推出的111套房源全部售罄，狂销5亿，再缔泰禾销售传奇。由此，东二环泰禾广场凭借全年20亿的销售额，再次问鼎2013年度“福州楼市商业项目单盘销冠”。而10月26日，泉州华大泰禾广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)最后一栋顶级SOHO 1号楼王一小时售罄，至此，该广场合计1500套的SOHO产品在3个月之内已经实现“四开四清”； 11月23日，泉州华大住宅“泰禾首府”最后一期盛大开盘，1小时内销售7亿。至此，泉州华大泰禾广场以5个月7次开盘售罄，狂销22亿当之无愧地成为当地销售冠军。 而在泉州石狮，2013年9月28日，石狮泰禾广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)住宅组团“泰禾首玺”开盘热销；12月29日，石狮泰禾广场首期顶级SOHO办公8号楼首次开盘1小时卖光。

  学习是为了赶超

  提起国内的商业地产领军企业，万达集团无疑是雄霸天下的。作为商业地产后起之秀的泰禾集团正是瞄准领军企业，不断地学习并力图赶超。“泰禾要学习目前国内商业地产领域巨头，一是学习速度，二是要学习‘满铺开业’的举措。”朱进康表示，“国内商业地产巨头一个很重要的特点就是速度非常快，当然，我们现在是做到快中有稳，‘快’体现的是泰禾的速度，目前泰禾正常做到24个月左右开业；‘稳’则体现泰禾对项目品质的要求。此外，现在很多商业地产项目都是建好之后再招商，属于陆续开业的模式，但这对于商业后续运营会有影响。因此，我们要实现‘满铺开业’。据了解，泰禾集团在福州和上海设立了两大招商中心，招商中心同样打造了一支强大的招商人才团队。因此，各个泰禾广场的招商非常成功。即将开业的五四北泰禾广场，200多个知名品牌中，有超过30%是首次进入福州；而东二环泰禾广场将进军奢侈品领域，拟引进Gucci、Prada、Burberry、Zegna、Armani……等国际奢侈品牌，成为福建顶级商业的引领者。

  学习更强者只是巩固自身实力的一种必要手段，真正开疆拓土的一方诸侯需要不断地超越自我。对于泰禾集团商业地产的优势和特点，朱进康对《中国新闻周刊》表示：“当然，除了学习之外，泰禾也在突破和超前，真正成为中国高端商业地产的引领者。”

  作为一家迅速崛起的品牌房企，泰禾集团未来在商业地产领域的开拓有了更为明确的方向。泰禾商业地产项目要做“精品商业”，并把项目当地的特色、当地的需求，有效地融合进去。事实上，对于商业地产而言，其开发和定位的个性化是非常鲜明的，每个城市、每个商业地产项目，都因为城市特性、消费模式、消费习惯的不同，而促使商业发展模式及定位要有差异化。

  因此，泰禾集团独具前瞻性地提出了“精品商业”模式，就是要走差异化，根据不同商业地产项目所处的城市、区位的不同，进行量身打造，以更加满足和适合当地的消费需求。这也是泰禾集团商业地产引以为傲的独到定位和优势。

  提及泰禾集团商业地产提出的“学习万达，超越万达”的目标，朱进康表示，泰禾的商业和万达等其他商业肯定是不一样的，经过精心的研发、求证，泰禾首创了中国第五代综合体模式，具有双核心(双商业中心)、一站式生活、多维城市空间互动、高端商业步行街区、城市地标建筑以及更具人性化的规划等六大特征。同时，泰禾的第五代综合体吸取了其他几代商业模式的优势，在此基础上将购物、餐饮、娱乐、办公、休闲、酒店、会议等功能有机划分，它不像其他城市综合体一样简单地照搬或叠加，而是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种颠覆性的创新思路，真正实现了购物、办公、居住、娱乐、休闲的多功能复合，因而具备其他项目难以匹敌的辐射能级。

    征战，以商业之名

  转型商业地产已是当下众多房企不约而同的选择。但这个市场的前景如何，是否有足够大的潜力呢？亚洲购物中心协会轮值主席郭增利在参加行业论坛时表示：“中国的购物中心数量到2015年还会新增1300多个，届时数量将突破4000个。”

  2013年，泰禾广场首次跻身“中国商业地产项目品牌价值TOP10”。而最新的消息标明，泰禾商业地产已经走出福建，拟进军广东落户中山，目前，该项目正在积极推进中。正是号准了商业地产蓬勃发展的产业脉搏，泰禾集团加入这场各方地产“诸侯”相互厮杀的征战，抢占市场先机。为跟进一步走进和了解泰禾集团商业地产的规划，《中国新闻周刊》与泰禾集团副总裁兼商业地产公司总经理朱进康进行了一场对话，试图梳理泰禾集团商业地产的发展版图，解析其独有的“精品商业模式”，还原泰禾集团商业地产的勃勃雄心。

  中国新闻周刊：泰禾集团提出的“精品商业模式”，其独特之处在哪里？泰禾集团又是如何实现与其他同类企业的差异化？

  朱进康：精品商业模式是目前商业地产领域开发较为前沿的理念，商业项目未来将更加注重本土消费需求的个性化，以及更加注重体验式消费。因此，泰禾集团在具体项目开发上，区别于目前国内商业地产巨头的差异化表现在下面几大方面。

  一是泰禾集团商业地产项目更加注重各个项目的特性及需求。目前众多商业地产项目千篇一律、千层一面，这样就很难实现与本地消费市场的有效融合。而泰禾更加注重的是商业地产的量身定制，即开发的商业地产项目，会根据未来的消费人群做精心布局。与此同时，泰禾从来不用一个模板在做事，希望可以通过把国际顶尖商业各个流派的人才融合在一起，实现真正的精品商业模式。

  二是泰禾集团在整个业态布局及动线规划，更加注重消费体验。泰禾广场在业态布局上，做了很大一个改革，就是“去百货化”。事实上，在商业广场内，百货体量大，达到数万平方米，破坏整个规模动线，并影响到消费体验。

  三是泰禾集团更加注重整个商业规划的布局，做到两个商业中心，并实现“24小时动线”消费互动。因此，泰禾打造了两个商业中心，首先在规划上进行科学合理布局，让停车场的车主能顺畅往来于步行街、购物中心，同时，泰禾也通过合理的动线规划，让购物中心的人流全天候，特别是晚上十点之后与步行街有效互动，这就是泰禾提出的“24小时动线”，这个“24小时动线”的理念，也是中国首创。

  中国新闻周刊：泰禾集团提出做中国高端商业地产引领者，泰禾集团的优势在哪里？

  朱进康：除了泰禾集团本身所具备的财力、实力、理念之外，很重要的一点也在于泰禾集团在商业地产领域的定位、整个商业地产核心团队，以及商业运营能力。早在泰禾集团进军商业地产之初，就提出了更加专业化和细致化的定位，下大力度对内部进行优化及改革，并彻底把商业与住宅分开精细化运营。

  在商业地产领域，泰禾集团设立了专门的商业地产研究中心，并将这一中心放在北京，占据人才高地优势；在整个项目的合作企业中，更是聚合国内、国际一线团队的力量和视野；同时，在福州和上海设立了两大招商中心，招商中心同样打造了一支强大的招商人才团队，保障了招商的成功。

  中国新闻周刊：泰禾集团商业项目进军泉州有着怎样的考量？未来有什么规划？

  朱进康：泰禾集团要从福州第一，做到福建第一。因此，此次进军福建省人口最多、经济最强的城市——泉州，对于未来布局而言，具有重要的战略意义，这也是泰禾集团短短时间内同时拿下泉州华大泰禾广场及石狮泰禾广场两个项目的原因，而未来，省内的厦门，全国中心北京，以及广东、浙江等沿海一线，也是布局的方向和重点。希望在未来的三到五年内，在全国布局15—20个泰禾广场。

  文四：

  “兵法云，凡战者，以正合，以奇胜。故善出奇者，无穷如天地，不竭如江海。 借局布势，力小势大。鸿渐于陆，其羽可用为仪也。”

  ——《孙子兵法》

上市：运筹帷幄 树上开花

  文 / 徐佳

  楼市行业风云莫测，成败乃朝夕之间。不过，泰禾这五年来的每一个举措，进京，上市，多元发展，进军商业地产……招招险棋，但出奇制胜。

  说到泰禾这些年来打的几场漂亮战役，不得不提到泰禾上市之役。2010年9月30日是个特殊的日子。精心准备了十五年，惶惶等待了四十个月，泰禾在这一天终于上市了。当天，泰禾集团旗下的泰禾地产借壳福建三农成功复牌，复牌当日大涨263.16%，报于12.42元。

  房地产行业，不论是拿到地，前期的规划，后期的建造，都离不开大量的资金。上市是解决融资问题最好的方式之一。但是，经历了惨痛而漫长的上市之路后，许多房地产企业发现，上市这条路充满了荆棘与陷阱。在泰禾上市之役中，一直以眼光独到著称的泰禾董事长黄其森早早布局，从容迈上上市之路。

   房地产哀嚎四起，泰禾从容上市

  回到2007年，当全国房地产行业把拿地当做重点，疯狂抢地时，泰禾平心静气的在一边默默开发着泰禾红树林和泰禾红峪；第二年，正值楼市调控，房地产行业哀嚎四起，而泰禾坚守一个品牌城市运营商的责任，不减薪不裁员；2009年，楼市红火时，泰禾继续提升产品品质。不论是偶遇低谷还是风华正茂，泰禾以品质与责任将优秀员工和老业主们紧紧团结在其周围，获得了其他企业垂涎而不得的核心竞争力。但是，这些在黄其森看来，还远远不够。

  黄其森称，自企业经营上规模以来，就没有放弃上市的梦想。

  这个机会就这么来了。2007年，福建三农股票连续3年亏损被深圳证券交易所暂停上市，面临退市的巨大风险。有报道称，能否解决原大股东高额占用上市公司资金问题，能否成功进行股权分置改革并实施重大资产重组引进优质资产，对福建三农是生死攸关的关键。

  在这个关键时刻，泰禾开始介入三农重组事宜，精心准备“借壳上市”。“当时三农没人敢碰，实际上很多大公司和福州一些地产企业都接触过，但接触后很多人都打了退堂鼓，14亿债务，十几个银行，重组工作是非常复杂的。”黄其森说道。

  事实上，三明市国资委此前也同多达10家公司洽谈过重组，坚持下来的只有泰禾。据黄其森介绍，与福建三农谈判的工作量非常大——三农集团的公司地域分布广，需要一家家地跑，非常麻烦。但是黄其森选择了坚持。

  “我们做事情要有前瞻性，同时，在困难中更要有毅力，不要在乎一城一地的得失。”福建三农公司身处福建三明市市中心，本来有300多亩的工业用地，在重组前，不少公司对这300多亩优质垂涎三尺，黄其森却没有选择要土地，因为他有更深远的谋划。“我从没想过放弃，当时房地产企业的IPO已经停了很长时间，借壳是唯一的通道，再难我们也要坚持下来。”黄其森坦承。

  2010年9月30日，泰禾借壳福建三农成功上市，成为当年实现国内上市的唯一一家房地产类企业。“上市后，公司发展更透明、制度更规范，也按照上市公司的标准做了许多工作，综合效益和品牌效益都上了新台阶。”黄其森称。

    上市后的华丽转型

  上市这条经过精心谋略后的一步棋，不仅为泰禾提供了大量的资金，也为泰禾在房地产市场腾飞提供了一个闪亮的舞台。

  企业多元扩张与黄其森的早年经历是分不开的。黄其森在接受记者采访时曾坦言，早年在银行工作，在工作中又与地产接触较多，因此，做房地产开发是再自然不过的事了。而由于金融行业出身的敏感性，1996年，福州农村信用社组建福州商业银行需要资金募股时，他毅然介入。2009年，福州商业银行正式改名福建海峡银行，很多股东退出时，他却在不断增持，并成为了现在的第二大股东。

  上市后，泰禾又开始了新一轮的多元化发展。但是黄其森从来没有过头脑一热的盲目投资。“做企业讲究投资回报、风险把控。没有说一定不能多元发展，关键是要衙行业，另外是怎么对风险进行有效把控。”黄其森说道。

  2013年5月31日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院主办的“2013中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产上市公司第十一年发展高峰论坛”在北京举办。泰禾荣膺“2013沪深上市房地产投资价值十强”称号。泰禾集团在立足福建本土的同时，加快全国布局的步伐，尤其加大对北京、上海等一线城市的拓展力度，持续优化经营策略，积极开展房地产金融创新，在盈利能力、成长能力、经营效率和财务稳健等方面都有出色表现。

  “我们不管做什么，起码在这个业内要有一定的地位，不然就干脆不做。”黄其森在接受某采访时曾说道。从进京，上市，多元发展，进军商业地产，这一步步都是泰禾理念的体现。

  时至今日，泰禾通过18年的发展，在立足福建、面向全国的策略下，以独特的发展的眼光实现前瞻性的战略布局。据统计，泰禾集团2013年共成功斩获全国12幅优质地块，总占地约1488亩、总建超238万平米、总金额近200亿元。其中上半年仅在北京泰禾就拿了4块地，在北京土地市场名列前茅，另外在上海也拿了2块地。业内人士认为，泰禾此举正是考虑到一线城市有巨大的刚需，市场稳定，而且这有利于泰禾进一步打响品牌知名度，加速布局全国战略，从而带领泰禾快速成长。而泰禾集团大举进军全国市场已然进入了发展的“黄金期”，成为2013年地产行业的“逆袭”佳话。

  文五：

  “房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。”

  ——黄其森

  会战：2013癸巳风云

  文 / 何秋

  “我不太懂西方的星座”。2013年12月19日，全国政协委员、福建省总商会副会长、泰禾集团董事长黄其森在接受《中国新闻周刊》记者采访时，坦言自己钟情于中国传统文化，至今仍不清楚自己到底属于哪个星座。

  与谈起星座的淡漠相比，一说起泰禾集团发展策略和中国传统文化，黄其森立刻神采飞扬，一如魏晋雅集上侃侃而谈的大姓王侯。

  “我们的策略是进中求稳。”黄其森说。

  黄其森所说的进中求稳正是泰禾集团总结出的公司发展的“四高”策略，即高品质、高溢价、高周转、高杠杆。此策略奠定了泰禾集团的发展路径。

  正是在此策略基础上，2013年，泰禾集团豪掷近200亿，将全国12幅优质地块收入囊中，总占地约1488亩、总建超238万平米。

   大会战

  2013年，泰禾惊人的表现始于1月24日，以18.5亿元竞得北京市朝阳区孙河乡地块，终于12月20日，以35.87亿元竞得福州市化工路北侧、东二环泰禾城市广场东侧一宗4块相连的地块。

  完美的开端，完美的收官。

  “2012年泰禾集团的利润是40亿。2013年上半年时很多人不理解为什么泰禾敢在2013年大手笔买地，特别是在年初的时候，在北京我们连拿了几块地，大家感觉是不是泰禾很激进？现在来看，要说泰禾是聪明人。”黄其森说。

  “以目前的价格来看，拿同样的地至少要付出双倍的价格”。

  2013年1月24日，经过43轮竞拍，泰禾击败保利、龙湖、融创、招商、九龙仓等众多竞争对手，以成交上限价格竞得北京孙河地块，溢价率为49.79%，折合楼面价28559元/平方米。

  4月12日，泰禾以19.3亿元的绝对优势成功将通州台湖镇4-1-011、4-1-013、4-1-018、4-1-026、4-1-037地块F3其他类多功能用地4-1-022地块F2公建混合住宅用地收入囊中，折合楼面价达1.18万元/平米，溢价率为112%。

  5月20日，泰禾再次以11.25亿元竞得北京通州区台湖镇地块，溢价率48%，成交楼面价达1.9万元/平方米。这也是当时的新地王。业内一片惊呼。

  “黄总有点疯。” 对此，素以大胆言论著称的华远地产董事长任志强则在微博上写道。

  “不同的人对政策、形式的判断有不同的看法”。黄其森认为，泰禾的战略决定了其在市场上拿地的表现。

  “北京哪个区域我看都可以，北京什么项目都可以做。”黄其森说。“泰禾在战略上采取深耕福建，布局一线城市，没有盲目铺摊子。”

  在黄看来，当前一线城市比三、四线城市要好，“大大好于大家原来的预期”。从长远看，“1万多的楼面价也不算高”。

  2013下半年地产走势证明了黄其森的眼光。“北上广等一线城市楼价平均价格涨幅均在20%以上”。

  2013年6月5日，泰禾再次出手，以楼板价30974元/平方米，溢价率106.49%，总价6.48亿元竞得上海市闸北区103街坊27丘商办地块。“泰禾—京沪会战”。竞标成功后，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男在微博上说。

  “当然土地市场有很多不确定性，我们的心态是合适就拿，不合适也不需要一定非拿不可。”黄其森说，“2013年下半年泰禾在北京也参与了不下20次竞标，但是并没有地块进账。”

  相反，下半年在上海、厦门、福州等地，泰禾则不断传来捷报。

  8月27日，泰禾以40.52亿元竞得厦门海沧约259亩的H2013P04地块，楼面价10834元/平米，溢价率185.2%，成为厦门史上最大“地王”。

  9月18日，以4.75亿元夺上海市宝山区高境镇高境社区普通商品房地块，楼板价24003元/平方米楼，溢价率118%。

  2013年泰禾的12宗地块，最低溢价48%，最高溢价185.2%。泰禾高溢价拿地的策略让各方对泰禾的抗风险能力提出了疑问。

    大收获

  “不懂金融就做不好房地产。”黄其森说。“目前房地产资金来源无非有三种，股东投资、银行贷款、自有资金。”

  在黄其森看来，从事房地产行业，必须对风险有着清醒的认识。作为海峡银行的股东，出身于金融体系的黄其森在多种不同场合，表述过这个观点。

  “我们财务上比较稳健，每家拿地要考虑每个企业的战略和对市场的判断。像北京、上海土地付款方式不同，有的要一次性，有的可以分期，为什么不能利用后续销售的回笼来补？”泰禾地产项目的销售成绩让黄其森更加有底气。

  作为泰禾在北京的首个商业地产项目，“1号街区”在2013年底上演了“冬天里的一把火”，12月28日首度开盘被近两千名客户争抢，773间瞬间便一售而罄，从拿地到开盘即清，仅用8个月。

  在大本营福建，泰禾在福州、厦门、泉州、石狮、宁德等地，全面开花、快速去化，住宅产品全年持续旺销，表现优异。

  2013年年初，进军厦门的首作“泰禾红门”，售罄速度以惊人的“小时”来计算，389套住宅开盘销售，3小时完销，商铺“泰禾天街”推出的两百余套房源不到1小时劲销超九成，中心车位开盘不到2小时即告售罄；9月28日一天，福建五个项目同时开盘，多个项目当场售罄，一日劲销30亿元；进入第四季度再发力，3月拿地10月即开放的宁德泰禾红树林，未开盘便遭遇首波抢房潮，11月23日，泰禾红树林首次开盘，短短2小时内286套房源旋即售罄，延续了宁德泰禾“即开即清”的销售神话。

  2013年宁德泰禾销售额已超10亿，荣登当地榜首；在福州，“两红”项目(泰禾红树林、泰禾红峪)销售20亿，基本清盘，长乐红誉项目销售近10亿，成为区域市场销售冠军；泰禾首府项目销售达12亿，半年即告清盘；泰禾红悦项目别墅未开盘即售謦，两个月即销售6亿元，并成为福州单月楼盘销冠。

  “房地产是资金密集型行业，国外房地产属于金融业，房地产非常重要的一点是资金运作。高杠杆、高周转恰恰能有效规避市场和政策的风险。此外，高周转使得资金使用率提高后，资金成本大大降低。风险也能降到最低。”黄其森说。

  高周转让泰禾的资金链条一直正常运转。“目前我们的项目一般都可以做到拿地后，7个月内就可以开盘。”黄其森说。

  最终，2013年泰禾交出了年销售168亿元的完美答卷。

  2014年元月，泰禾北京院子，在春节放假前一周时间狂销15亿，为集团全年业绩增长打响头炮，实现开门红。2014年泰禾还会有更大的布局和更高的数据呈现。据广发证券最新研报表明，公司2014 年总可售货值将达400 亿，2014、2015年是公司货量爆发增长的两年，预计销售将继续保持高增速。