CRIC研究：年底推4大项目 佳兆业深耕策略发力深圳
(评论员/CRIC研究中心)据多家媒体报道，在日前举行的佳兆业深圳品牌战略会上，企业方透露近期深圳公司将陆续推出高达50万平方，超过5000套房源货量。此外，年底前后陆续推售四大项目，分别是佳兆业城市广场、佳兆业龙岗大道1号、佳兆业广场以及佳兆业悦峰 ，总建筑面积近230万平方米。在我们看来，不管是近230万方体量的集中入市，还是四大项目多业态的物业组合，都是深耕华南策略下，企业深化布局深圳的体现。
加码城市更新模式
在“快速周转、抢占刚需和城市更新的双轨制战略”下，城市更新发展模式已成为佳兆业独特的竞争优势，也是深耕华南策略下的核心竞争力之一。
众所周知，在过去一轮房地产市场调控下，自去年开始，不少企业纷纷掉头转型，通过开发多元化的物业类型来规避经营风险，其中城市更新项目就变得炙手可热。在我们看来，城市更新项目具有这样几方面优势。第一，区域优势。城市更新项目多处于城市中心区，土地资源稀缺性强，升值潜力大；而且城市中心区域项目易于销售，去化风险低。其次，城镇化推动。随着当前城镇化的加快，城市
建设升级需求不断增大，也为城市更新提供更多的发展机遇。第三、政府支持。帮助城市提升区域投资价值及人居环境，实现“社会、企业、居民”三赢。
佳兆业的城市更新策略体现出这样几个方面的特点。首先，开发体量大。众所周知，深圳寸土寸金，城市更新几乎成为各大房企必争之地，万科、华润、新鸿基等知名房企都看好深圳的城市更新项目。数据显示，目前佳兆业在深圳推进的城市更新项目达到了近30个，总占地面积超过1000万平方米，这为企业提供了优质且充裕的可开发资源。其次，多为政府重点支持项目，盈利空间有保障。在佳兆业城市更新项目中，超过200万平方米的城市更新已完成政府立项，宝吉项目、环球中心项目、盐田整体搬迁项目更被列入深圳市政府十二五重大建设项目。政策利好之下，不管是区域未来前景还是项目盈利空间都有了一定程度的保障。再次，专业运营企业运作，规避多种风险。对城市更新类项目而言，由于从拿地、拆迁到平整所耗费的时间周期相对较长，这就对企业的运作能力提出了很高的要求。佳兆业起步于城市更新，而且运作城市更新项目已有十余年，2011年年初，更是组建了全国第一家专业城市更新公司，专业的团队运作和标准化的作业流程为项目运营提供了保障。此外，由于政府和银行对此类项目比较支持，这也为项目的短期运作提供了较为充足的资金。
重点布局深圳市场
中报数据显示，上半年佳兆业在全国达成完成合约销售额约65亿元人民币，其中仅华南区域就完成合约销售金额18.3亿元，区域贡献率达到28.32%，而上半年在售的35个项目中，该区域也占到14个。从各区域业绩贡献来看，华南区域依然占据举足轻重的地位，而深耕华南将对集团整体业绩的提高产生巨大的推动作用。
这其中深圳市场尤其成为重点。首先，从入市项目来看，4季度4大新盘入市，推案体量达到近230万平方米。而其中深圳佳兆业城市广场、深圳佳兆业广场规划的总建筑面积就达到200万平方米，体量之大可见一斑。其次，从区域策略来看，企业坚持进行片区深耕策略、尤其是在起步的龙岗区域，佳兆业不再局限于单个项目的开发，转而提出龙岗开发战略，这也预示着佳兆业将力拓深圳大鹏、盐田等东部区域。再次，从产品组合来看，企业坚持开发符合市场和政策的刚需产品，同时合理拓展商业及其他物业，典型代表就是以“佳兆业广场”为主要产品线的商业物业和以金沙湾万豪为代表的酒店业务。据了解，通过整合资源，佳兆业将先后在深圳打造佳兆业城市广场、佳兆业环球中心，以及大鹏、平湖、盐田等地的城市综合体。
除此以外，在同为华南区域的佛山、惠州、珠海及广州等城市，佳兆业同样坚持着区域深耕和多元化、规模化开发的策略。在我们看来，一方面这有利于企业摊薄管理与营销费用，提升资源获取与整合能力，同时更助力企业品牌积聚效应的增加。
战略型增持土地储备
今年以来，在不少标杆房企都强调“少拿地、不开工、缓建设”的过冬策略下，上半年佳兆业通过政府公开招标、拍卖或挂牌出售以及收购股权等方式斩获6幅土地，折合总地价约15.95亿元，3922元/平方米的平均楼板价维持在相对的低位水平(包括2幅上海1幅广州地块)。不仅如此，基于此前土地储备中一线城市仅占7.2%的份额，企业还适当增加了一线城市及省会城市的刚需土地。这些都体现出佳兆业策略型拿地的特点，在调控的大背景下，趁行业整合的机遇，适时吸纳优良的低成本、高性价比的土地储备。
在加紧向全国几大经济圈拓展业务线的同时，佳兆业坚持在珠三角获取优质土地，尤其是通过城市更新项目。年报数据显示，仅2011年，佳兆业在华南区域就获得约300万方建面的城市更新项目。截至去年年底，佳兆业城市更新项目总占地面积超过1000万平方米，尤其值得一提的是，今年以来，仅在深圳一座城市，企业城市更新项目的占地面积就已经超过500万平方米。对企业而言，这除了可以深度参与城市更新以外，更降低了企业获取土地的成本，拉高了项目的整体利润水平。
截至2012年年中，佳兆业总土地储备约2400万平方米，规模跃升一流房企业之列，布局上，企业也已完成五大经济圈的完成战略布局。而在深耕华南的策略下，四季度的深圳市场无疑更值得期待。
