■商业观

    夏春毅 仲量联行副董事、深圳商业地产部主管

    甲级写字楼并非一个“甲级”能完全概括，发展成熟后，根据物业的硬件和软件品质，业内会对其再进一步细分。例如，在北京，甲级写字楼就被分为甲级写字楼和国际甲级写字楼（其英文为，In tern ation algrade A ）。在上海、香港就会有超甲级写字楼和甲级写字楼的分级，其中香港的超甲级写字楼又会分为T 1、T 2、T 3.

    那么，怎样的写字楼会被称为超甲级T 1级的呢？首先他必须是整座城市的地标建筑，楼体本身的硬件达到国际建筑高水平，在10年甚至20年内都不会落伍。另外，还有一些指标也是高出其他甲级写字楼的，如更高一些的层高，并带有交易楼层，楼板承重更大等等。从使用角度来看，租金是很关键的评判指标，这座写字楼的租金能引领全城，属于最高租金或售价之一，与其他的写字楼拉开很大的一段距离，高昂的租金也为此栋大楼筛选出了优质高端的用户公司，一定也是品牌大佬级的。例如IFC（国际金融中心），就是属于超甲级写字楼里面的T 1队列。他的月租金约在1700元/平方米，其他的超甲级写字楼月租金均价在1300元/平方米，中环核心区域的甲级写字楼月租金均价在1060元/平方米。可见三者之间的租金差价。同样在北京甲级之间也存在明显差距，甲级写字楼月租金在305元/平方米，国际甲级写字楼月租金均价在379元/平方米。

    可喜的是，深圳现在已在酝酿甲级写字楼的细分。我们可以看到，嘉里建设广场二期、京基100等大厦的崛起为深圳写字楼带来高端新气息，虽然在起步时都是250元/平方米左右，但我认为待他们成熟后，大概5年时间，就很难再租到300元/平方米以内的单位了。而据我了解，在今年下半年，深圳会出现一批租金超300元的写字楼，集中在福田。而在未来5年内，超甲级写字楼将会更为广泛地出现在深圳市其他区域。