(记者 徐运 唐佳)上海保障房建设正开足马力、全力冲刺。市房管部门日前透露，今年上半年本市保障性住房竣工5.2万套，相当于年度目标的近六成，其中，公租房竣工量(含单位租赁住房)达到1.45万套。上海的保障房体系主要由经济适用房、廉租房、公租房及动迁安置房等四类对象构成。而松江泗泾、闵行浦江、宝山顾村、嘉定江桥、浦东周康及曹路等六大基地则成为最早一批保障房主力建设区域。此外，普陀、静安、徐汇、闸北、杨浦等中心城区也先后加入保障房供应队列中。

　　4000套近郊房源可供调配

　　廉租房房源筹措工作也获得重大进展。本市已展开廉租实物配租供应工作，首批启动的区包括黄浦、虹口、长宁、闸北、徐汇、静安及青浦，其他区(县)也将在7－8月陆续启动实施。本市廉租实物配租的房源将分为“只租不售”和“先租后售”两类。

　　“只租不售”的房源主要为在市中心城区域和郊区主城区域内筹措的房源；“先租后售”的房源主要为在近郊大型居住社区内筹集的房源，申请家庭居住满一定年限后，具有支付能力并符合共有产权保障住房申请条件的，可以按照规定申请购买。

　　目前，市住房保障机构已筹措近4000套近郊大型居住社区内的房源，分批调配给市中心城各区，主要分布在嘉定江桥、浦东周康、康桥、航头；闵行浦江；青浦华新等保障房基地内。全市各区(县)也已筹措了一批本区(县)区域内的房源。这些房源的具体情况将由各区(县)分别公布。

　　廉租家庭选中住房后，应当按照规定与区(县)住房保障机构签订选房确认书，并与区(县)政府指定机构或者住房保障机构签订住房租赁合同，明确配租住房的具体安排、租金支付方式、有关权利义务及违约责任等，合同期限最长不超过3年。

　　廉租住房租金标准为住房所在地市场租金的八折，市场租金由房地产评估机构客观评估产生。廉租住房租金的实际支付，由廉租家庭自付租金和政府租金补贴两部分组成。为防止人为造成住房困难，根据有关规定，廉租家庭享受实物配租期间，其原有住房未经住房保障机构书面同意，不得擅自转让或抵押。

　　保障房供应分流部分刚需

　　由于廉租房针对于本市居住困难且收入较低或不太稳定的人群设置的门槛相对较高，使符合准入要求的群体数量有限，在未来短时间内购房的可能性较低。在此背景之下，与商品房市场而言，两者之间的可比性并不高，因而对后者不会起到很大的影响作用。

　　与之相对应的是，经济适用房及公租房这两类产品，由于更多针对于有置业可能性且有需求的夹心层群体，因而对于周边的楼市影响程度相对较为显著。以松江泗泾板块为例，新凯家园作为上海保障房建设的代表小区之一，部分房源已经陆续交付业主使用。新凯家园邻近的在售新房项目，分别有同润菲诗艾伦，米兰诺贵都，截至目前，上述两个楼盘的整体去化率均接近七成，表现良好，成交均价则维持在15000－16000元/平方米的水平。而二手房市场，周边的次新房价格也相对稳定，以金港花园为代表，二手均价基本维持在13000－14000元/平方米，保持着一定拥趸客户群，近期每月该小区二手房源成交套数均处于10套以上水平。

　　随着保障房建设脚步日益提速，尤其是经济适用房的快速建设，势必会分流一部分同质刚需项目的有效客源。但考虑到目前保障房供应体量不足，导致仍有一部分夹心层的买房需求得不到释放。与之相反的是，市场企稳状态下，刚需入市意愿增强，支撑符合市场主流的刚需盘表现突出。

　　公租房租金无较大优势

　　而公租房作为解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，与经济适用房有所不同，并不属于个人所有，是以租赁的方式给符合标准的人群使用。但早前汉宇地产市场研究部的一份报告就已指出其租金水平及地理位置均并无明显优势。以华泾的馨宁公寓为例，其所处的位置相对较偏远、尚未形成生活氛围且周边并无轨道交通覆盖，其两房的租金在2500－2700元之间、三房租金在3000－3300元之间，不过从邻近馨宁公寓的汉宇地产都市分行了解到，靠近1号线莘庄站和外环路站的老公房小区两房和三房的租金价格基本也是这样的水平，同时这些小区所在的莘庄、罗阳板块内的生活成熟度也相对较优，与之相比，馨宁公寓无明显优势。

　　最后一种则是动迁安置房产品，由于目前新政策规定，动迁房只要满足3年大限标准后，就能进入商品住宅市场进行流通。虽然动迁房相对于同一区域内的次新房而言，品质方面存在一定差距，但动迁房价格普遍存在一定优势，因而会分流一定的置业需求。

　　保障房入市区域二手房未受影响

　　(记者 张昱欣)公开资料显示，去年本市保障性安居工程第一批全市13个区申请受理3.3万户，符合准入条件的家庭2.8万余户，签订选房确认书的家庭约2.5万户，截至今年4月，完成购房签约的家庭约1.85万户。而今年上半年，本市又新开工建设各类保障性住房67276套。随着保障房大批量入市，区域二手房房价是否还“hold得住”？

　　记者分别对2011年首批经适房供应较集中的浦东西三林、闵行颛桥、宝山共康通河等板块进行走访发现，经适房似乎并未对区域二手房交投产生明显影响。在浦东西三林板块，与板块内次新房相比，包括经适房在内的保障性住房价格有着明显优势，但由于供应体系、配套等方面的差异，这些经适房并未对二手房交投构成冲击。21世纪不动产上海锐丰凌兆店经理介绍，经适房为定向供应且并未进入市场流通体系，因而目前其价格并未成为二手房交易的参考指标。如上海保障性住房三林基地7号地块的依水园小区，在2011年首批供应时仅对静安、普陀两区满足经适房申请标准人士定向供应。“即使这些经适房未来满5年后可上市，预计其市场影响也将有限。”该门店负责人认为，在西三林板块，目前次新房主要集中在外环内，而上述经适房主要集中在外环外，两者间交通和生活配套存在一定差距。不过，考虑到今后经适房较高的入住率，在建造时政府基础设施投入支持力度较大，预计其生活和商业配套将会有较快的发展。这将有利于其未来上市时，吸引一部分预算有限的刚需买家。

　　记者从多个中介门店了解到，整个7月间，浦东西三林板块二手房成交、带看量比6月下降了约3成，其主要原因是业主涨价及惜售行为，抑制了买家的入市意愿。此外，近期持续高温之下，客户出门看房的热情也并不高。据悉，板块内次新房房价相较5、6月时已有5%－8%的涨幅。

　　在共康通河板块，闵行颛桥板块，情况也与西三林板块类似。不过记者也注意到，虽然目前包括经适房在内的保障性住房尚未“撬动”区域整体房价，但一些满3年可上市交易的动迁房，以其小户型低总价还是吸引了部分刚需购房者的目光。在闵行颛桥板块，满3年的动迁房源为数不少，以君莲新城小区为例，虽然楼盘距轨交站点较远、配套成熟度相对较低，但其1.50万－1.60万元/平方米的单价相对周边房源有一定优势，与板块内较便宜的2005-2006年间次新房相比，其单价要低出0.40万－0.50万元/平方米。以一套面积85平方米的房源来计算，其总价可控制在130万元左右，符合刚需买家预算范围。

　　■进度

　　三林首批经适房8月底竣工交付

　　作为本市大型居住社区保障性住房基地之一的三林基地，其首批共有产权保障房(经适房)将于8月底竣工交付，预计首批将有约6000户共有产权保障房申请选房成功家庭入住。目前，三林基地各项竣工收尾工作正在有序推进中，相关配套设施将与首批建成的保障性住房同步竣工。

　　根据上海市国资委官方微博“上海国资发布”的信息，青浦华新大型居住社区总建筑面积近20万平方米的配套商品房全面实现结构封顶，顺利进入最后粉刷及机电设施安装阶段。项目首批31栋11层高层和18层保障性住房预计将于今年年底交付使用，届时，2000余户居民将受益。其余6栋房也将于2014年竣工。

　　目前，本市2011年第二批17区县共有产权保障房申请审核工作已全部结束，13个区县已完成选房并实施签约，平均选房率为86.4%，累计签约5167户。其中签约率较高的有黄浦、浦东、普陀、静安和青浦区。

　　复旦一次性承租600套公租房

　　据市房管局官方微博透露，今年1－6月份，本市保障性住房共竣工52390套、约378.48万平方米，占年度目标套数的58.21%，主要分布于江桥、曹路、三林等基地。其中，公共租赁住房(含单位租赁住房)14556套(间)、约72万平方米；共有产权保障房(经适房)5029套、约33.78万平方米；动迁安置房32805套、约272.7万平方米。

　　一度遇到瓶颈的市级统筹公租房也取得重大突破。复旦大学整体租赁新江湾“尚景园”部分公租房日前签约。本次签约，市公积金中心根据市政府的有关规定一次性向复旦大学出租“尚景园”600套住宅，用于解决复旦大学教职员工的居住困难。按照协议约定，复旦大学入住“尚景园”的实际承租人必须符合本市公租房申请资格，且为本市公积金的缴交人。