■观点

　　与保障房相邻买房值得考虑

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀

　　2010年是我国各级政府开始真正重视保障房建设的起步年，如坚持加大建设力度的话，在楼市中所扮演的角色也将越来越重要。如果缺少保障房这一渠道，将所有的购房需求引入到商品房市场的话，不仅诸多普通老百姓会面临巨大的购房还款压力，大量的需求也将促使房价面临巨大的上涨压力。因此实现两条腿走路，将中低收入人群分流至保障房市场，不仅解决了此类人群的置业问题，还能降低商品房市场的刚性需求量。但由于目前保障房建设仍然处于刚起步阶段，在供应体量、退出机制等方面仍存在一定不足之处，需要尽快制定相关的后续政策以及加大建设力度，才能有效发挥其在楼市中的重要作用。

　　因此，与保障房相邻的楼盘是值得考虑购入的。以外围区域的保障房基地为例，体量普遍较大，并且自住率相对较高，较容易形成浓厚的居住氛围。再加上大量人口导入后，周边的配套设施势必将逐步跟进，届时相邻的楼盘都将成为辐射范围之内。但需要注意的是，目前外围区域建设的保障房尚处于初级开发阶段，以闵行浦江基地为例，无论是轨道交通还是各类商业配套，均尚未覆盖。因此，如想要在保障房相邻的位置有择房打算的客户，想要真正入住后达到宜居标准的话，还需要花一段时间的等待。

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　　廉租房申请条件认定

　　从本市房源筹措和申请家庭的实际情况出发，廉租住房实物配租采取“先紧后松”的方针，首先覆盖廉租住房对象中生活和居住更为困难的群体。实物配租申请家庭，应当符合本市廉租住房申请准入标准，并且还应当具备下列情形之一的条件：

　　1老年夫妇家庭，指本市无子女且双方年龄均在60周岁以上的夫妇(含本市无子女的60周岁以上的单身人士)；

　　2残疾人员家庭，指家庭成员中有按照国家残疾评定标准，持有1－3级残疾人证明的人员，以及持有1－4级残疾军人证明的人员；

　　3重大疾病患者家庭，指家庭成员中有患尿毒症透析、精神病、恶性肿瘤、再生障碍性贫血等重病，并持有本市三等甲级医院病例证明的人员；

　　4完全丧失或者大部分丧失劳动能力人员的家庭，指家庭成员中有获得本市劳动部门出具《丧失劳动能力程度鉴定证明书》的相关人员；

　　5烈属、因公牺牲人员家属；

　　6曾获得省(部)级及以上劳动模范称号人员的家庭；

　　7曾获得全国“三八红旗手”或者两次获得省(部)级“三八红旗手”称号人员的家庭；

　　81966年底以前归国华侨的家庭，指家庭成员中有具备本市归国华侨联合会颁发证明的人员；

　　9申请家庭人数在2人以上(含2人)且人均住房居住面积在5平方米以下(含5平方米)的家庭。

　　上述申请家庭中，前八类对象为住房优先供应家庭，申请家庭全体成员均须具有本市城镇常住户口，在轮候排序中可以排列在前，优先选择配租的廉租住房。

　　7月楼市：成交降温

　　(记者 徐运 张昱欣)连续的高温天、本市强调楼市调控仍将从严、6月底的一波成交高峰……多重因素作用下，楼市的“温度计”刻度开始下降。7月，无论是一二手房成交都出现了下滑。紧随而来的8月也并不乐观。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，7月商品住宅成交量受季节影响下滑，或预示着“利多”已经基本消化，8月的成交量在7月的基础上继续下滑的概率应该相对比较大。

　　随着调控政策日益深化，越来越多的中高端项目加入降价或者低开的大军中，并取得不错的市场反响。而原先平价入市的高端项目却丝毫不敢轻易提价，以位于普陀长风地王项目的中海紫御豪庭为代表，趁热打铁于7月快速加推一批全新房源，售价基本与前批相持平，保持在3.8万－3.9万元/平方米。华润新江湾九里也将从以刚需为主的166平方米户型转为主推以改善性需求为主的256平方米的户型。该户型也采取平价策略。将之前4.6万的单价定位至4.2万进行出售。高端产品主要针对于改善型客群，受限购、限贷等政策牵制，本身此类型需求量就相对有限，再加上密集推盘等客观因素，将无疑提高了取得热销成绩的难度性，充足的客户累计度以及买家的认同度将成为关键，如在热销之后，选择盲目提价则可能会适得其反，因而导致部分中高端楼盘更多地倾向于“安全模式”，平价加推后续房源。

　　与此同时，虽然新建住宅成交明显回落，但新推别墅项目成交却相对稳定，成为一大亮点。相关数据则显示，今年上半年，上海地区别墅成交呈现逐步走高之势，二季度成交面积环比上涨12.1%。值得注意的是，新建别墅近期成交表现稳定，或与部分公寓买家转投别墅市场有关。在闵行颛桥板块，7月以来别墅买家中有1-2成为原本想购买公寓者。他们的预算一般控制在300-400万元间，较青睐购买新建别墅楼盘。一些买家认为，中心城区买二手公寓虽方便、但房龄较旧且面积小；而买新建别墅则住得舒适、且税费成本较低、还可通过轨交线路出行。“别墅市场发展实际上跟政策相关，但是冲击并没有常规的普通住宅市场那么大。”莫天全表示。

　　主笔手记

　　对楼市预期发生明显分裂

　　(记者 唐佳)上周独立经济学家谢国忠抛出观点：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”，引来业内外和社会上的广泛议论。不仅是房地产专业领域的任志强等著名大嘴，像梁小民这样搞理论的经济学家也参与了讨论。

　　虽然气质悲观的谢国忠是一个永远的唱空派，然而，他这番话若是放在去年这个时候说，也许会比现在得到多得多的赞同声音。很明显，由于6月份以后各地楼市出现明显的回暖趋势，加之各地政策也有此起彼伏的松动迹象，近期唱空楼市的声音大大减弱。相反，像董藩这样的楼市吹鼓手们，甚至还高喊出了“最佳买房时机已到”之类的豪迈口号。

　　而在另一边，国务院有关部门近来频繁叫停了一些地方政府擅自作出的松动调整，并一再表态：决不能放松对楼市的调控。

　　值得提醒的是，主观期望与客观预测之间的巨大区别不应该混淆。有些人看好楼市并投资了楼市，他们当然很希望楼价永远只涨不跌，并希望别人也对此深信不疑；还有人从各种各样的立场出发，希望并认定楼价马上就会大跌，并试图说服别人也都这么认为。但不管出于什么自利或利他的动机，这些想法可能都不是事实，而且都会有害处。

　　唯一真实的是：世界上没有只涨不跌的市场，房价也一样。