李战军：中国房地产政策调控的目标究竟是什么？
李战军
上海易居房地产研究院 发展研究所所长
一、关于中国房地产政策调控目标的第一个争论是对“合理房价”的理解。究竟是市场上的房价相对平稳还是绝对值的回归？
中国房地产调控的初始动因和政策目标，毫无疑问是房价，是商品房的市场销售价格，特别是商品住房的市场销售价格。但是我们一旦把调控目标简单化集中化，就会犯绝对化的错误。
调控商品房的市场价格，应该有相对目标和绝对目标之分。相对目标是指商品房的价格基本平稳，其相对参照物是GDP的增长幅度、CPI的增长幅度和城镇居民的收入增长幅度等。绝对目标是指商品房的市场价格绝对值下跌，回到从前某年水平。
可悲的是，房地产政策调控的决策人，有的时候分不清调控目标，我们究竟应该取相对目标还是绝对目标；有的时候就是以绝对目标作为衡量房地产调控效果是否明显，甚至调控成败的标准。
“房价下调是坚定的国策”，“房价一定要下调到人民群众能够承受的水平”，“要使房价回归到合理水平”，“房价远没有回归到合理水平”，“决不能让房价反弹”等，通通都是似是而非、含糊不清、没有量化标准的政策喊话和政策要求。
房价调控实现相对值，是通过努力可以达到的，是可以向老百姓承诺的，也是正确的房地产政策调控目标之一。而房价调控要实现绝对值，是通过努力也难以达到的，是不能够向老百姓承诺的，因此是不正确的房地产政策调控目标。我国十年房地产调控，到现在还不能够收场，其根本原因就是我们没有选定正确的、可以达到的政策调控的目标。
二、关于中国房地产政策调控目标的第二个争论是对“居者有其屋”的理解。究竟是让城镇居民都拥有产权住宅还是让城镇居民都有住宅居住？
其实本来从道德伦理，从居住需求，从政策目标三个角度看都可以有一个简单明了并被绝大多数人接受的居住目标，即根据每个人(家庭)的收入水平自行决定用买的方式还是租的方式解决自己的居住问题，从而实现人人有房居住的社会居住目标。
但我们的政策调控的决策人，从一开始就把调控的重点引入到城镇居民买房的问题，而不是租房的问题。我们的舆论媒体大肆宣扬“房价太高，脱离了购买能力”，“大多数人都买不起房甚至是省部级干部也买不起房”，“绑架老少三代”，“不吃不喝三十年”，“连续工作八十年”，“房奴使人没有幸福感”，“高房价消灭了中产阶层”，“租房的权益总是被侵犯”等等，不一而足。
我们的调控政策的出发点也是要让更多的城镇居民买得起房，买得到房。为了让老百姓能买得起房，政策思维路线是让高起的房价降下来，让房价适应劳动者现在的收入水平。而可能更好的一种路线应该是，让老百姓的工资收入水平涨上去，让收入去追房价，或者是引导人们去租房消费。
如果我们客观分析今天城镇居民的住房状况，应该讲城镇居民通过买和租的两种方式，基本上覆盖也基本满足了所有城镇劳动者的住房需求；提供出租房源的主体已不是政府，而是拥有多套商品住房的城市居民；大部分房租的市场价格不是福利性而是市场化的；我国城镇居民的住房能力和水平，总体上是不断提高的。
如果我们把房地产政策调控的目标定为租售并举，那么这一政策目标已经实现。如果，我们把目标定位以产权住宅为主，辅之以租赁住宅，那么这一政策目标也已经实现。如果，我们以租赁住宅为主，覆盖高比例的城镇人口，那么现行的房地产调控政策需要做较大的改变，但是实现租赁住宅为主的目标将是一种市场选择的倒退，在当今条件下非常难以实现。
在租和售的目标争论中，政策的目标重心实际上已不是租售比例的关系问题，而是要让所谓的“夹心层”，要让刚刚从事工作的人，或者从事工作没几年的人，也都能买得起房，获得产权房屋，否则他们“很受伤”，否则就是住房不公平，社会不正义。
房地产政策调控的决策人，自己给自己挖了一个坑，跳了进去便爬不出来。自己给自己设置了一个圈套，定了目标而难以完成。即便在经济发达的工业化国家，即便在试行高福利的资本主义社会，要让刚刚工作的人买得起一身中最大的投资—成套住房，都是困难的，不可设想的事情。
而在实践中我国首套房购买者的平均年龄，在世界上已经是最低的了。拿自己的工资收入和积蓄，与成套房屋的市场价格总量相比当然是不可企及的。但首付款对于很多年轻人来讲倒是可能企及的。如果有父母和亲朋的资助，中国年轻人购房能力也并不是没有的，除非你一定要去买中心城市的住宅、大面积的住宅、高档公寓或别墅住宅。
我国城镇工作的新一代年轻人，总体讲租房能力也是有的，尽管占据着工资收入中的较大构成。当然，你一定要承租和你消费能力不相称的住宅，那是你的问题而不是社会的问题。
三、关于中国房地产政策调控目标的第三个争论是“保障住房建设”的问题。究竟是要建三千六百万套还是远不需要建那么多？
从2008年起，政府的调控政策在保障住房问题上，越来越具体，越来越量化，越来越成为硬指标。如果说保障住房的建设和配售不是我国房地产政策调控的目标任务，已明显讲不通。
最近两年国务院每年都将中央财政的上千亿元资金用于支持各地的保障住房建设。我们也制定了在“十二五”期间全国五年完成三千六百万套保障住房的规划目标，也明确了2011年和2012年每年完成一千万套保障住房的开工计划目标(2012年目标后减调为七百万套)。国土资源部也把保障住房建设用地纳入主要供地计划，而且国务院也要求各地政府与住建部签订协议，立下军令状。国务院还网开一面，在清理地方政府债务的大背景下，只要是用于保障住房建设的，地方政府都可以举债。
在政府承担保障住房投资建设管理职责的问题上，在大批量建设保障住房以解决城镇中低收入者住房的问题上，全国上下，业界内外都是认同没有分歧的。现在的争论在于有必要在阶段性的时间内，举中央和地方两级政府的土地和货币资源，建造如此巨量的保障住房，而且还是需要问责的硬指标任务。这究竟是自下而上的自愿承担还是自上而下的硬性摊派。
在很多人的心目当中，保障住房是越多越好，弄多大的保障住房都有实际需求。其实，很多具体的数据在多数人那儿是没有概念和比较的。比方说最近几年，全国新建商品住宅市场交易量也不过就是八、九百万套，现在一年保障住房就要开建一千万套，五年要拿出三千六百万套，如此大跃进的举措能够实现么？要知道五年建三千六百万套保障住房相当于目前全国市场商品住宅一年销售总量的四至五倍，相当于五年时间里中国人可以分配给每个日本家庭一套保障住房。一年开建一千万套保障住房相当于覆盖一个欧洲中等国家全体居民的住房需求。
从现在各地推行保障房的过程来看，大量的保障房由于空间地理位置处于近郊或远郊，公共配套设施还很不完善，居住者上班出行成本大幅度增加，实际需求者并没有政府想象的那么多。例如，上海誓言到2012完成30万套经济适用住房，直到今天也就是两万多户签约入住或要住。历年各区的廉租房分配指标任务大都未完成，公租房大部分找不到承租者。弄的上海市一再降低保障住房的申请门槛标准。在申请保障住房的住户中，百分之十的家庭财产和住房信息失真。
中国本身已经走出了城镇居民住房问题由政府完全包揽或大部分包揽的经济历史环境，那是一条被实践证明完全走不通的道路。中国本身已经走进了城镇居民住房问题主要由商品化市场化来解决的历史新进程，而且已经被实践证明是一条行之有效解决住房问题又好又快的新路径。我们为什么要扩大房价问题的严重性，在整个国家已经走入社会主义市场经济体制的大环境下，以民生为幌子，以社会稳定为需求，重新走上政府包揽中低收入者住房问题的计划经济道路？
叫人心痛的是，保障住房的入住户，实际上并不完全是收入困难住房也困难的“双困户”。很多人收入并不困难，只是阶段性的住房困难，这样的人群我们有什么必要由包揽其住房问题？很多人收入住房都不困难，但却借着经济适用房政策的旗号，借着人才引进和工作需要的口实，用比经济适用房还低的价格购买组织建设的经济适用房，成为他们的改善房和多套房。一下子获得几十万到几百万的家庭不动产收益。
四、关于房地产政策调控目标的第四个争论是“房地产投资”问题。究竟是要遏制还是要保护？
在房地产调控中，原先领导人和政府的文件都是只提“遏制、抑制投机”，随着时间的推移，渐渐地变成了“遏制投资、投机”。在一部分人看来，只有遏制了投资和投机，房价才能够跌落下来。我们的一系列调控政策也确实是奔着遏制投资、投机去的。
在这里必须就一些历史问题、是非问题和经济学商品常识问题做一些普及。
首先经济活动中投机不是罪行和错误。在计划经济年代“投机倒把”是一条罪行，而在改革开放初期，“投机倒把罪”便被我们取消了。重提“遏制房地产投机”，并不等于要给房地产的投机者治罪。但在罪与非罪之间，投资与投机之间，界限确实是非常难以划分的。直到今天，什么是“房地产投机”也没有一个权威的法律法规界定。边界不清，内涵不清，如何对投机行为进行遏制？投机不符合的只是道德和政策，并不违背经济活动的基本行为准则。
其次，投资行为应该受到国家法律和政府法规的保护。房地产本身就是投资品。凡是消费品价格越低买的人越多，凡是投资品价格越高买的人越多。兼具消费品和投资品双重功能的商品房和土地，在市场上都是以投资品主要特性面目出现的。世界各国的统计也都把购买土地和商品房的行为列为“全社会固定资产投资”的范畴，而不是“社会零售消费”的范畴。只要你用人民币去购房，哪怕是去买有政府补贴的经济适用房，哪怕是去买首套自住房，都是投资行为。老百姓用合法的收入，用国家权威发行的人民币去买房，政府非但不去保护这种投资行为还要进行遏制，那么政府的这种政策和所要达到的目标，非但是错误的而且还是违法的。
最后，经济问题不能轻易道德化、政治化。房价问题，购买商品住宅的问题，首先是一个经济问题。经济问题必须首先用经济手段去解决。轻易动辄经济问题道德化、政治化，用道德的手段和政治的手段去解决经济问题，无数的现实实践都被证明极易带来严重的后遗症。如果用政治问题为托词去堵人家的嘴巴，去否定经济规律，去否定正常解决经济问题的办法，只能被称作为强权、高压、武断。
