没房家庭应尽快买房 政策应支持换房需求

　　我个人认为，有房就一辈子开心。我觉得这个要区分，没有房的家庭，首先政策上应该支持他购房；其次，他也应该尽快地买房，在价格合适的情况下尽快地买房。为什么我是这么一个观点呢？政策应该鼓励换房需求。什么叫换房需求呢？你现在有一套小一点的，但是由于家庭人口变化，各方面的情况，需要换一套大一点的房子。但是我们现在的宏观调控政策就有一些过于简单和粗暴，就是对待这个，我就是限购和限贷。那么，这个实际上来讲完全可以把政策设计得精致一点。就是支持换房，这也是支持自住性需求。

　　怎么换房呢？其实很简单，国外也有这样的政策。就是怎么样呢？你如果买了一套房，但是三个月内，或者多长时间，你又卖掉一套房，可以减税，可以抵扣相互之间的税。

　　比如我买了一套130平方米的，但是我又卖掉一套90平方米的房，原本我卖掉的这一部分作为基数应该减掉，这才是支持自住性需求。如果是这样的话，我们整个的房地产市场会健康很多，那么社会上也会有更多的二手房放出来。而这些放出来之后，也更加有利于稳定房价。

　　深圳等一线城市房地产泡沫并不严重

　　很多人很笼统地提一个观点，就说中国的房地产有很大的泡沫，房价有泡沫。那么我个人对这个问题是怎么认识的呢？房地产现在我个人判断，是有一点泡沫，但不严重，肯定有一点点泡沫。我们判断房价有没有泡沫怎么判断呢？最常用的就是三个指标：

　　1.租售比。就是租金和售价这个比例关系，也就是说我买房以后，我拿这个房租能不能来抵我的月供，这是一个基本判断指标。

　　2.收入和房价比。这个指标相对来讲不那么直接好用，原因是什么呢？就是有的时候，尤其像深圳这样的城市，是全国各地的人来买房，所以你完全用全社会深圳市的平均收入水平，可能不一定完全有用。

　　3.空置率。就是究竟我们现在所开发出来的住房是住人的还是没住人？我到一些楼盘观察这个指标，深圳的大部分房子还是住人的。

　　所以，我个人判断北京、上海、广州、深圳，包括还有其他几个大一点的城市，房价的泡沫反而没有三、四线城市的泡沫大。三、四线城市，有些大一点的地级市，或者小一点的省级市，人口规模非常有限，几个大的楼盘就把需求量消化差不多了，而且那种城市最大的问题是流动人口少，它的人口都是在原有的自然状态下产生的人口，很多人：第一是有房子；第二是可以选择跟父母住。

　　走量为主 房价并不存在大幅上涨空间    

　　现在看到深圳开始出现“日光盘”，开始出现连夜排队，但是我觉得也不至于导致房价的大幅度上升，大幅度上升也没有条件，因为这里面有两个主要的因素：

　　第一个因素，政府大量供应保障房，保障房当中还有安居型商品房。中海最近在布吉的项目，因为这个布吉从他们拿地我就很清楚，最高价也不到7千元，而且它是商品房。虽然是限制了你若干年内不能转让，但是它和以前的经济适用房产权上是不一样的，它只是对购房人的资格有限制，但是你只要符合这个资格了，你买了这个房就跟商品房没多大区别。所以，这就起到平衡作用。现在再出现2009年那样大幅度的上涨，我认为发展商也不会那样判断。

　　这就回到你们提的那个问题，是走价还是走量？我个人看到，发展商现在都愿意选择走量。因为什么呢？现在资金的回流，资金转动起来，这已经是一个很大的问题。尤其是在去年很多融资成本还比较高，有的用的是信托的资金，这个时候他一定会选择走量，尽快的把高利息的钱还掉，然后有钱了才去做更多的项目。所以，我觉得你们完全不用担心他为了要走价量都不顾了。

　　今年是在深圳买房的重要窗口期

　　我觉得房地产的价格应该会更健康，会更平稳地去发展。当然它一直往下走也是不健康的，这样以后就没人去开发房地产，它比较平稳地去发展，我觉得这也是国家愿意看到的。

　　对于我们发展商来说，在这个阶段走量是肯定的，我觉得走价的话，还不如用另外一个角度去看，应该是要“走价值”，价格跟价值，我觉得应该是要选择价值。现在市场上有很多“日光盘”，或者连夜排队去买，其实他是价值做得很好，客户觉得很值。现在不是每个盘低价都可以跑得很快，这不是一个很常见的现象。如果随便找一个，不是做得太好的盘，比如配套的交通，或者产品有瑕疵，再低客户也不会买。

　　我们有个概念，一直说抄底，其实抄底不是抄价格的底，是抄价值的底。因为房子毕竟是不可复制的，买一套就是那一套，它就是这个房子，那个楼层。所以，我觉得现在还是买家比较好的置业窗口期。在深圳的人，如果你是看好深圳的话，今年绝对是一个很好的窗口期；如果你不看好深圳，那就不要在深圳投资了。如果你对深圳有信心，那就是很好的窗口期。

　　刚需成为主流 投资性需求已得到控制

　　成交量相比去年有了较大的增长，但其实它是结构性增长，比如说2006年、2007年也涨的很快，但是是普涨，豪宅也涨的很快，但是符合国家的调控，是刚需的量涨的很快，这个跟以前是不一样的。

　　刚才说更健康的这个原因就是在于这里，现在的市场回暖也好，量升也好，我觉得都是更健康的方式。

　　刚才我听到了一个数据，投资的比例不超过10%，然后慢慢的到现在已经接近20%了。在我个人理解，这种投资的客户也是刚需的投资。如果说现在这个情况下有钱人还可以考虑投资的，他这个钱真的没地方花了，那他又有名额，那为什么不去买一些物业呢。所以，我对这一块倒不是太担心。整体年度的比例不是那么高，可能单月会涨的很快，但是整个年度拉比去看的话，还是很合理的范围。

　　所以，整体来说投资的比例得到了很好的控制，现在还是主流的客户需求在发挥市场调节的作用。