张宏伟：6月CPI创新低 多因素将主导楼市成交量回暖
据国家统计局数据，2012年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.2%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨2.0%；食品价格上涨3.8%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.3%，服务项目价格上涨1.9%。上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%。
尽管6月CPI同比上涨2.2% 创29个月新低，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大。但是，2012年上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.3%，如果按照7月6日降息之后一年期存款利率3%来计算，市场仍然处于“负利率”阶段。
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，从宏观经济角度而言，“降息”与 “降准”预示着相对宽松的货币政策已经到来，尽管其目的主要还是为了保证宏观经济“稳增长”，但是，市场“流动性”的释放将成为助推和刺激通胀预期重新来临的信号。也就是说，尽管全国6月CPI同比增速在2.2%，但是，整个市场还很难以扭转“负利率”时代人们继续寻求资产保值增值的产品的动机。
那么，在6月CPI创新低，市场“流动性”逐步释放，楼市政策开启“微调”市场背景下，房地产市场未来走势如何？
首先，在CPI企稳回调为房地产市场施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础，也为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，并且将形成真正意义的“回暖”。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，由于降息与降准之后“流动性”的释放，通胀预期明显会增加，“负利率”时代应该不久就会到来。“负利率”时代的到来又将促使具有富裕资金的人群开始寻求资产保值增值的产品。从笔者对于近两个月上海大平层市场以及单价4万、10万以上中高端商品住宅成交量的研究来看，改善型需求以及部分可以通过各种方式获得“房票”的投资型需求已经开始入市。在未来，这些需求仍将在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市，寻求资产的保值增值。
但是，从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。而昨天温家宝总理也强调，继续抑制投资性投机性需求入市，坚持调控不动摇，也从政策面走势的角度再度定调。
从未来房价角度来讲，笔者认为， 如果由于微调、降价等多种因素房地产市场成交量得以回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。
