张宏伟：“降息”将致楼市最艰难的时期很快过去
张宏伟
同策咨询研究部总监
7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
央行年内连续两次“降息”对房地产市场影响如何？同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点，“非对称”降息意味着市场将释放更多的“流动性”。从效果角度来说，央行一个月内连续两次“降息”与年内两次“降准”形成市场叠加效应，这个叠加效应就是适当释放市场“流动性”，“流动性”释放将对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，在未来7-8月楼市成交量将保持“淡市不淡”的市场行情已基本无悬念。在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，这表明房价已经降到市场底部，不过房地产“市场底”的阶段将在下半年这个阶段逐步淡去，房地产市场最艰难的时期正在度过去。
那么，“降息”之后，对于中国房地产市场首套房需求、改善型需求、投资型需求各影响如何？应该从哪些方面解读“降息”对于购房者、开发商、甚至整体市场的影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，2011年10月底的最后一轮接棒的投资客尽管已经亏损10-20%，甚至更多，但是，从笔者对于近两个月大平层市场以及单价4万、10万以上中高端商品住宅成交量的研究来看，改善型需求以及部分可以通过各种方式获得“房票”的投资型需求已经开始入市，原因很简单，尽管全国5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息导致一年期存款利率也降至3%，这也就意味着由于本次降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产。因此，近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市，寻求资产的保值增值。
从总的市场成交量的角度而言，此次降息，将整体上对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，市场成交量回暖“不确定性”因素正在逐渐消失，未来成交量“回暖”即将成为事实。
对于房企来讲，根据以上分析，房地产市场成交量的回升，并且从5月起计算，如果可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。这也就意味着成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资、开工面积前期扩大再生产的环节，这或将导致这些基本房地产指标数据出现增速停止下滑，大型开发企业会主动的加快开工节奏，形成新的市场供应进行销售，再到土地市场积极拿地。从7月初土地市场的表现来看，已经看到部分大型开发企业在土地市场频繁“抄底”的动作。
从未来房价角度来讲，同策咨询研究中心总监张宏伟认为， 如果房地产市场成交量的回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。但是，从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。
如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。
