万达保利进驻丹东圈地盖楼 豪赌朝鲜经济开放或落空
（投资者报）6月2日上午，位于丹东市锦山大街与花园路交汇处的原丹东造纸厂厂区周边喧嚣不已，大约3000人参加了一个商业广场售楼处的启动活动，有大约半个城市的交警出动来维护交通。
中央电视台主持人梁永斌和台湾演员吴佩慈为了这个活动"站台"，丹东市政府两位高层领导--市委书记戴玉林和市长石光也成为"站台"嘉宾。这个能够造出如此大的阵势来仅仅做一个启动仪式的企业，就是近来四处拿地的王健林(博客)旗下的万达广场。
目前，万达广场正在成为中国商业地产领域内的明星和各地政府争相邀请的座上宾。截至2011年底，万达集团已经在61个城市中投资建设87座万达广场，其中已开业49个，2012年公司计划开业17个万达广场和大连万达中心。
万达的进驻
这场启动仪式，让出租车司机老李有些郁闷，本来已经把与丹东万达广场相邻的城市交通要塞之一，鹏欣水游城所在地的六道沟转盘给堵上了，现在又把整个城市东西走向的主干道堵了一个水泄不通。《投资者报》记者乘坐老李的出租车时，他特地问了一句："过花园桥吗？"这显然是拥堵的地方，也是他最不想经过的区域。
"万达真是有实力！能做这么大的广场，据说，市里还邀请他们继续在当地做其他的项目。"一位参加了此次活动的丹东市发改委人士6月3日对《投资者报》表示，这次万达广场售楼处开放是这座中国最大的边境城市到目前为止同类活动中最为轰动的一次。
连日来，这座城市因为万达广场售楼处的启动，楼市消息满天飞。惜售是流传最多的消息，自从万达广场售楼处开放以来，熟人相见甚至会问："你去看过万达广场的房子吗？价格到底怎么样？能不能找到内部人给打个折？"
而据《投资者报》记者观察，真正受益的则是万达广场附近的本地房地产商开发的项目，价格已经由去年的8月份的接近6000元/平方米涨到8000元/平方米了。
去过其他城市万达广场的消费者，对这样的项目自然不会陌生，丹东万达广场的设计和理念与万达在国内几十个城市建成或建设中的万达广场没有太大的区别，只是一个模式的简单复制。
虽然只是模式的复制，但万达集团董事长王健林，其实运作的是一个城市综合体，这和万科、保利等传统的房地产商不一样，他们能提供给消费者的只有房子，而王健林提供的是一种综合的、社区式的商业和生活方式。在这个综合体里，其出售的不是一般的产品，而是一个社区甚至是一个社会。
据了解，丹东万达广场项目占地面积为26.2万平方米，总建筑面积约115万平方米，总投资约80亿元，规模位列大连万达集团在全国各地投资建设项目的前列。其中，仅占地面积就比北京朝阳万达广场(占地10万平米)高1.6倍。
丹东万达广场的项目集五星级酒店、写字楼、大型购物中心、城市步行街、高级住宅等多种业态于一体。大型连锁超市、万千百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、连锁家电卖场等主力店、上百家品牌专营店及数十家餐饮店也将进驻丹东万达广场。
不夸张地说，这座广场的进驻，让这座小城显得受宠若惊，毕竟这个项目一期就高达80亿元的投资，能够给予一个城市的招商引资带来深远的影响。据了解，丹东市2012年招商引资的目标是800亿元，而2011年整个城市的GDP只有905亿元。
看好朝鲜开放
为何万达会将一个比北京朝阳万达广场大了接近两倍的广场，放在这样一座小城？
在1月18日，全国政协常委、全国工商联副主席、万达集团董事长王健林曾在丹东万达广场签约仪式上表示，丹东有着得天独厚的区位优势，在这里投资，不仅是对地方经济发展和城市品位提升的支持，也是对提升国门形象的支持。
而在签约仪式开始前，王健林一行先后到万达广场选址地(丹东造纸厂)和翡翠湾等待开发地块考察。一同来丹东为项目助签并参观考察的还有全国政协常委、全国工商联副主席、中国泛海集团董事长、民生银行副董事长卢志强和大连一方集团董事长孙喜双等。
当时，真正吸引这些大佬来此的真正原因，除了"国门形象的支持"以外，更多的可能是中国和朝鲜在2010年12月中朝重新签署合作备忘录后，又于去年6月8日和6月9日为黄金坪经济区和罗先经济特区举行了奠基仪式。观察人士认为，这标志着朝鲜方面终于开始打造前最高领导人金正日一直期望的"经济特区"了，此前金正日一直有意采取中国式的改革，来振兴长久疲弱的经济。
据了解，此次奠基仪式上，中国商务部长陈德铭、朝鲜国防委员会副委员长兼劳动党行政部长张成泽等均有出席。这是自2002年起，朝鲜把包括威化岛和黄金坪岛的新义州一带划定为经济特区以来，最有实质进展的举措。
在中国最大的边境城市丹东，朝鲜的开放，一直是一个让人兴奋的名词，持续吸引了不同的"淘金客"来光顾。毕竟很多企业曾从改革开放初期的中国，获得了丰厚的收益，再次面对类似的商机，自然也引起地产界大佬们的兴趣。近几年，为丹东带来最大变化的是房地产的大跃进，可以说全城都在建房子，泡沫的隐忧一直伴随左右。
保利的窘状
与万达集团今年1月才与丹东市政府签约不同，央企保利集团2009年就已进驻丹东了，选择丹东锦江山后作为其开发房产项目的区域。该区域树木茂密，临近抗美援朝烈士公墓。因为区域特别，本地房地产商基本从未考虑在此开发，但外来的强龙保利集团却先后购下了4块地。
据了解，保利在丹东的项目叫作保利?锦江林语，是保利林语项目的复制产品，建筑面积超过60万平方米，在2009年获得丹东第一盘的称号。不过，因为近几年丹东楼盘日趋疯狂，保利?锦江林语项目尽管气势很大，但引起反响有限。
6月4日下午，《投资者报》记者来到保利?锦江林语售楼处现场时，只有记者一个外人，整个售楼大厅显得非常冷清。摆在大厅一隅的沙盘做得非常精致，包含了保利?锦江林语三期项目，其中别墅项目作为二期项目尤为显眼。
保利集团近几年致力于打造山居文化宜居生活，这让之前丹东本地购房者感到新鲜，但考虑到锦江山后的特殊位置，除了原山后居民外，少有购房者愿意到这个区域居住。
尽管保利?锦江林语一期项目早在2009年10月31日就已经开盘，但到目前仍有大部分房源没有卖出，而卖出的别墅也是沈阳、哈尔滨和大连等城市的购房者前来购买，本地消费者购买的不多。
保利丹东公司内部人士透露，原本做这个项目也是看好朝鲜开放的概念，因为江边传统建造房产项目区域，已经基本全部被占，而锦江山后的环境也适合保利打造林语项目，适合做富人区，而最终选择了这个区域，没想到的是，周边的好环境也正是部分市民所忌讳的地方。
据保利?锦江林语销售人员介绍，独栋别墅的价格为2万元/平米，这对于一个三级城市显然价格不低，别墅设计的相似性很高，之间的距离很近，私密性并不强。并且每栋建筑面积都在300平米以上，动辄600万~700万的价格，也让人望而却步。
而保利在2009年开建项目时所承诺的学校、医院、商业、公交……传统居住区带来的完善设施到目前来看，还没有一项真正完成，而"入则宁静，出则繁华"目前还是空口号。
新城区的隐患
除了万达和保利，国内的鹏欣集团、绿城地产，以及新加坡兄弟集团公司等，如同寻得好梧桐树一般，先后挺进丹东。其中，鹏欣集团在丹东建设的水游城项目已于5月15日在丹东万达广场的相邻区域开工；绿城地产和新加坡兄弟集团公司则直接在丹东已建好的新城区投资。
丹东新城区(丹东临港产业园区新城区)又称为国门湾新区，位于辽宁省丹东市西南部地区，占地面积61.8平方公里，预计容纳40万人口。与当时即将开放的朝鲜"经济特区"遥遥相望。
据了解，丹东新城区的综合定位即为中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。而区域定位则为本地未来的"铜锣湾"，计划发展成中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。
看起来这样优秀的区域规划，现在却陷入前所未有的隐患之中。据了解，该区域西起201国道，南至鸭绿江边，主要包括浪头镇和安民镇，这些区域原本是大片的水稻田和芦苇区以及洼地。接近东港市地质勘察院的人士6月4日对《投资者报》表示，新城区因为地下水层问题，整体下沉超过50公分，未来整个区域的建筑都会受此影响。
该人士表示："形象一点儿的比喻，这整个区域原本就像一座蓄水池，密集地建设各种楼房等建筑，水资源被迅速消耗掉了，再加上地上的压力大增，整个区域会下沉并不算是奇怪现象。"
无独有偶，据丹东市委相关人士6月3日对《投资者报》透露，市里将会启动新的城区建设，位置是原新城区东北方向的四道沟一带，已经搬进新城区的市政府机关也会迁到四道沟。市里仍然计划把丹东建设成为另一个大连，因为有一个非常好的概念，那就是即将开放的朝鲜"经济特区"。
另据市委相关人士透露，丹东市委书记戴玉林曾和王健林一起探讨过一起开发新城区的建设，而王健林最初也有兴趣，这才把他的好朋友卢志强和孙喜双等邀请过来一起考察新的项目。
朝鲜概念或成空
今年一月份王健林一行离开丹东后不久，朝鲜的"经济特区"发展就发生了新的变化。3月17日，朝中社播发了朝鲜黄金坪和威化岛经济区法。
据了解，该法律共分74条，黄金坪地区开发将以信息产业、轻工业、农业、商业和旅游业为主，由开发者进行整体租赁和综合开发经营；威化岛地区将按照威化岛开发计划进行，具体开发方式将同开发当事者协商决定。
分析人士指出，由最初中朝两国共同开发黄金坪和威化岛项目，转而面向全球的投资者招商引资。这表明，朝鲜正在以最大的诚意迎接来自全球范围内的投资者，但没有中国的强力支撑，这些投资者信心显然不足。实际上，从韩国现代集团和大宇集团等企业在朝鲜开城开发区所受到的遭遇来看，在朝鲜投资不确定性的确非常大。包括人脉极广的鲁冠球的万向集团曾在朝鲜投资，也遭受过比较严重的挫折。
正是朝中社这次对外发布的朝鲜黄金坪和威化岛经济区法的内容，与之前和中国方面签署的租约有所不同，也会让地产商有所顾虑。
丹东万达广场有限公司内部人士6月5日对《投资者报》表示，目前公司主要投资的是万达广场项目，并没有其他新的项目在进行。这等于说是，王健林有可能放弃了进一步在丹东投资计划。丹东市经委内部人士则透露，近来的确不再有万达进一步在丹东投资的消息了。
与王健林一起来丹东考察的卢志强和孙喜双在之后的丹东新闻中不再出现，而在之后的丹东万达广场奠基仪式和售楼处开放仪式上，也没能见到王健林的身影。
与万达和保利等房地产公司相比，个人投资者显得更为理性一些。50余岁的金丰(化名)10年前就参与朝鲜开放项目。那个时候，他和他的朋友们曾给金正日政府提出，借鉴港澳发展模式，去建设和发展新义洲特别行政区，后来因为某种原因，整个项目被搁置了。不过，多年来他一直在关注朝鲜开放的消息。
今年4月份，他重新来到丹东，沿着建好的滨江路一路考察，包括丹东市区和下属县级市东港市的项目，他都一一去看过后，却又下了一个判断，短期内投资朝鲜仍然没有机会。
在金丰看来，尽管丹东新城区的建筑漂亮，却空壳化严重，因为离老城区比较远，市区住户过去的可能性也比较小。金丰观察认为："新城区的建设，更倾向于政府为了招商引资，拿个题材忽悠外地投资者的产物，恰恰朝鲜开放一直是各地投资者关心的问题。这也是在新城区的房地产商中，基本没有本地房地产商的原因之一。"
目前，丹东新城区的住宅区内到了晚上，点灯的房间仍然少得可怜。即便是曾经轰动一时的新加坡兄弟集团公司开发的新加坡城二期项目里，开灯的房间也寥寥无几。这个楼盘曾经最轰动的一件事是一位来自浙江的商人在2009年11月份一口气买下了60套房子。
现在在整个新城区，因为诸多原因每天能卖出两三套房子或一套都卖不出去的现象很多。而一直计划建设的鸭绿江大桥项目也三易地址，到现在仍然未能真正开工，同时新城区产业园区的招商引资也陷入困境。
据丹东招商局内部人士透露，本来这个区域原本在很大程度上是为朝鲜开放做准备的，近来局势的不断变化，也让投资者对朝鲜投资的热情迅速下降了。
