张宏伟：“降息”刺激楼市真正意义“回暖”
张宏伟
同策咨询研究部总监
在政策面“微调”的刺激下，今年5-6月楼市成交量得以回升，于是业内外人士就称之为“楼市回暖”，但是，“楼市是否回暖”还值得我们进一步探讨，尤其是楼市回暖的标准是什么？我们怎么看待当前的市场成交量的回升，以及今后房地产市场成交量的趋势？
“降息”刺激楼市真正意义“回暖”
笔者认为，楼市成交量回暖与否不能简单只看1-2个月的成交量是否增加，应该从“三个基本标准”的角度来研判楼市是否成交量回暖：
第一、政策面有没有给予房地产市场更多的宽松的空间，房地产市场基本面有没有回暖，这是衡量房地产市场是否真正回暖的基础市场背景。
第二、成交量回升是仅仅1-2个月时间，还是更长，成交量回升后是否可持续，如果回升这个时间可以持续6个月以上，并且已形成趋势，我们可以称之为回暖。就当前市场成交量而言，也仅仅是5-6两个月时间的成交量的回升，还不足以说明成交量可持续性回暖。
第三、改善型需求有没有开始入市，如果仅仅是自住首套房需求在入市，那么，整体市场还没有被具有市场成交量回暖上升意义的改善型需求所认可，楼市也难言回暖。现在看来，改善型需求有逐步入市的动机，不过，这主要和政策高压下楼盘降价因素所致，如果降价空间收窄或不降价，那么，这类需求是否还会继续入市也值得我们去观察。
从以上几个指标来看，房地产市场成交量还正在处于阶段性的“回暖”过程，楼市“回暖”尚需政策层面给予更多的市场确定性的支撑。
而自2012年7月6日起的“非对称”降息，从效果角度来说，将与年内两次“降准”形成市场叠加效应，这个叠加效应就是适当释放市场“流动性”，“流动性”释放将对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，在未来7-8月楼市成交量将保持“淡市不淡”的市场行情已基本无悬念。在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力会逐步消失，这表明房价已经降到市场底部，不过房地产“市场底”的阶段将在下半年这个阶段逐步淡去，房地产市场最艰难的时期正在度过去。
那么，“降息”之后，对于中国房地产市场首套房需求、改善型需求、投资型需求各影响如何？应该从哪些方面解读“降息”之后对于购房者、开发商、甚至整体市场的影响？
同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及本次明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，首套房自住需求将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
对于改善型需求以及部分投资型需求来讲，2011年10月底的最后一轮接棒的投资客尽管已经亏损10-20%，甚至更多，但是，从笔者对于近两个月大平层市场以及单价4万、10万以上中高端商品住宅成交量的研究来看，改善型需求以及部分可以通过各种方式获得“房票”的投资型需求已经开始入市，原因很简单，尽管全国5月CPI同比增速在3%，但是，本次降息导致一年期存款利率也降至3%，这也就意味着由于本次降息导致的市场“流动性”的释放将导致未来通胀预期明显增加，这将使投资客重新关注作为资产保值增值的房产。因此，近期这些需求在房企降价的诱因下又重回投资市场，以相对较高性价比的方式开始入市，寻求资产的保值增值。
从总的市场成交量的角度而言，此次降息，将整体上对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，市场成交量回暖“不确定性”因素正在逐渐消失，“降息”刺激楼市真正意义“回暖”，未来成交量“回暖”即将成为事实。
从未来房价角度来讲，笔者认为， 如果房地产市场成交量的回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。但是，从政策面的走势来看，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影响，房价出现年内大幅反弹的可能性几乎没有。
如果整个市场走势在未来3-6个月由“量增”到“量价齐升”，由于成交量的增加出现“买涨不买跌”的市场氛围，那么整个“微调”放松的政策基调有可能在十八大召开前夕或政府换届的这个阶段出现微幅有针对性的收紧。
楼市回暖，如何理性地选择性价比高的住宅产品？
最近，全国范围内刚需市场火爆，成交量逐步回暖，尤其是“降息”之后的下半年时间段成为“自住需求”购房者的最佳购房时间段。那么，对于投资客而言，此时是否也可以理解为“抄底”投资的良好时机呢？
之前，不少投资的人的蠢蠢欲动在行政性的限购限贷调控措施下，已经显得非常冷静，当前，其实谁也看不清楚房价什么时候可以继续反弹，因此，楼市投资客没有看的清楚之前是不会大范围出手，即使出手，投资客短期内赚不到什么钱 ，原因很简单，现在短期内房产自身增值难以大幅增加。
那么，政策是封闭了投资的渠道，但是，政策“去投资化”的导向真能压抑住投资需求吗？笔者认为未必。应该来说，房产除了居住属性之外的另一个功能房产保值增值的属性也从未改变。尤其是当前，尽管通胀同比增长数据逐渐走低，但是，通胀还是在过去相对高位的基础上增长，通胀水平的绝对值还是比较高。在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，投资房产成为资产保值升值的必选项之一。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前楼市仍具有投资机会和价值，只要投资房产，起码房产不会贬值，它是一个保值增值的产品，投资者不必太担心市场层面的变化。其实，在当前许多投资者正在持币待购，只要政策稍有松动，房地产市场就会出现报复性反弹。当前，各大房企大幅降价导致购房需求短期内向降价楼盘井喷，导致个案楼盘成交量猛涨的现象就暗示楼市真正的需求所在。但是，从调控政策走向来看，还难以出现2009-2010那样房价短期内疯涨的市场投资机会。
那么，投资客采取何种投资策略度过当前市场难关，或者可以保证以最少的投入抄底房地产市场，最后成为博弈市场的赢家呢？笔者认为：
第一、投资客要做长线投资、短线投资当前已不可行。
“两会”定调房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年短期内不会有机可乘。也就是说，投资客要想在短期内获得房价上涨而带来的升值收益非常困难，短线投资当前已不可行，投资客要做长线投资。做长线投资同时转而对于房产进行长期持有经营，以租金回报博弈调控周期，等待房产升值后套现机会。
第二、把握好开发企业“策略性降价”时机，购买大幅降价的项目抄底投资。
开发企业在做策略降价的时候，一定要抓住时机。比如说有一定的年度销售指标的房企、做高速周转策略的房企、还有有一些高端项目降价同时通过中介进行分销的项目，价格下降的比较多。对于投资客而言，这个阶段如果说有预算，而且这些促销楼盘可以符合你要求的话，在这个阶段要尽量抓住开发企业的“策略性降价”的时机购房投资。
笔者认为，如果按照以上两条路线投资客投资楼市，应该会把投资客进入楼市的风险降到最低，起码可以对投资的资产进行保值，原因主要有两方面：
第一、把握个案楼盘策略性降价的时机，投资客在个案楼盘价格较低的时候出手，本身已经降低了投资风险；
第二、伴随着楼市“微调”政策，整体市场继续下行的动力越来越小，从当前来看，房价大幅下跌的可能性非常小，整体楼市价格维稳成为当前市场特征。
转投商业地产类项目时需注意什么样的问题？
在住宅“限购”的市场的市场背景下，我们不能否认投资者会转移投资方向，考虑将资金投向具有可持续回报的商业地产潜力股。
与住宅市场“限购”政策打压市场的调控政策相反，各地政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走，投资客势必也会将目光转向商业地产市场。。
而随着实体经济回暖及商业地产租金不断提升，商业地产的升值空间会越来越大，投资客对于商业地产市场的关注度也会越来越高。
那么，投资客在转投商业地产类项目时应把握好哪些原则，同时，也应该注意什么样的问题？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
首先、跟着政府规划政策走。
在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走。拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于 “大浦东”与“大虹桥”发展初期的商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地商业地产的发展带来投资机会。
其次，从城市的角度来讲，部分具有发展潜力的二三线城市仍然值得投资。
一线城市房价上涨之后，未来二三线城市有补涨的空间；继去年一线城市刺激政策之后，今年二三线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政规划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场快速发展，对于买房投资置业者来说，无论是投资住宅还是投资商业 地产，这些地区是值得投资的。
第三、唯一不变的原则——选择好的地段。
好的地段能够带来稳定而且持续增长的人流。人流，其实就是能够为你投资商业地产而带来的“现金流”。比如城市副中心、区域商业中心、地铁交通枢纽等这样的优质地段。投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商业地产的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商业地产本身的市场价值也会不断升值。
第四、选择好的企业。
选择持有型、精英型的品牌开发开发企业，这类企业为了长期性的经营收益会持续地在经营、管理甚至业态调整上不断按照市场需求进行调整，它不会因为短期利益而放弃公司常年经营的品牌，这类企业比较靠谱。
第五、不要盲目相信所谓的“返祖”等承诺，仔细判断项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。
当前开发商在开发商铺时，有不少不以长期持有经营为目的，而是为了短期内快速回款，一旦项目销售完毕，经营风险随即‘脱钩’，开发企业也不会在后续经营上有所投入。现在这种情况比较多，甚至可以称得上是一种“潜规则”。购房者在购买商铺时，不要盲目相信所谓的“返祖”等承诺，而是要考察项目自身的发展潜力，仔细判断项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。
