(记者 董琳霞)“东外滩目前仍处于市区的洼地，起点低，发展空间大，加上滨江资源的支持，是内环内最具升值潜力的板块。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。根据德佑地产研究中心的数据，今年以来(2012.1.1-4.25)，杨浦东外滩板块成交面积为1.3万平方米，其中绝大部分成交都来自于板块内的东外滩1号项目，该项目成交均价29272元/平方米，相比去年同期上涨4.7%。供应方面，东外滩板块今年至今尚无新的住宅房源推出。

　　新盘成交均价不足3万

　　德佑地产数据显示，2006、2007年时东外滩商品住宅均价与全市中环内均价的差距在3500元左右，但此后，东外滩板块价格的上涨速度明显低于中环内的整体速度，因此与中环内整体均价的差距越来越大，到2011年，东外滩板块均价仍不足3万元，与内中环平均水平的差距已达到近1.4万元，处于绝对的洼地地位。

　　同策咨询研究中心分析师许之静表示，3万元/平方米是内环内与内中环项目之间明显的价格分水岭，但从今年至今，东外滩住宅均价为29272元/平方米，维持在3万元/平方米以内，从目前这个价格看，相比于其他板块，未来这里的滨江带住宅价值还有一定的提升空间。

　　东外滩1号是东外滩板块今年成交的最主要楼盘，今年以来已成交138套房源，占据板块成交总套数的86.6%，该楼盘的成交均价不足2.9万元，明显低于中环内其他项目，且该楼盘包含大量80平方米以下的小户型房源，部分房源总价甚至不足200万元，价格上的巨大优势，是该项目在市区楼盘中脱颖而出的最主要原因，不过由于小户型逐渐减少，因此目前销售速度有所放缓。

　　多项利好促后市发力

　　由于历史原因，东外滩板块工厂较多，棚户区密集，这也一直是该板块楼市发展面临的主要瓶颈。近年来杨浦区加大了改造力度，部分工厂外迁，棚户区改造亦卓有成效，但居住环境依然逊于其他市中心板块。

　　陆骑麟表示，12号线东段今年年底通车对东外滩来说是短期内最大的利好，对于一些在售的一手楼盘价格可能起到立竿见影的效果。

　　轨交12号线东段在东外滩板块内设置长阳路、宁国路两个站，届时，将大大提升居民的出行便捷度。

　　许之静告诉记者，东外滩板块是滨江最后一个未开发完成的处女地，相比已经初具规模的北外滩、南外滩，东外滩板块还有很大的增值潜力。除此之外，根据上海市政规划，沿黄浦江边从大连路开始直至复兴岛，15.5公里长的滨江带将建成亲水休闲、文化博览、科技商务等滨江重要景观地区，这是中心城区最大一块尚未集中开发的土地，也是城区黄浦江最长的岸线。加上渔人码头、复兴岛等项目的完工，未来东外滩将不亚于上海任何一个滨江住区。

　　滨江各板块价格相差大

　　新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，目前，各大外滩滨江板块因其发展程度的不同，价格差异较大，其中黄浦滨江、老西门及卢湾打浦桥等板块成熟度较高，是传统的高端聚居区之一，板块内项目的价格较高，亦较为稳定。区内除滨江凯旋门、绿城黄浦湾、华润外滩九里苑等顶级项目价格达10万元左右/平方米外，其他住宅项目售价亦基本维持在4万-6万元/平方米之间。而如杨浦东外滩、虹口北外滩板块的项目则因地理位置优势并不突出，历来被市场忽视，处于传统的价格洼地，其中尤以杨浦东外滩板块为甚。东外滩区域未来的成长空间巨大，一方面内环内、滨江的优势资源项目日益稀缺令市场把眼光纷纷投向这一板块，另一方面，由于区域内产业结构调整导致闲置厂房增多，从而使得土地的供应量不断增加，且是上海整片区域供应量中最大的区域之一，未来伴随这些优质地块的陆续入市，品牌房企的陆续进入，板块价值有望得到整体提升。

　　沙立松分析，大连路隧道是整个上海区域当中，连接浦东浦西最方便的隧道之一。并且通过大连路可直接延伸到小陆家嘴区域，东外滩和小陆家嘴区域的联动性会更加紧密，未来可望成为小陆家嘴高端办公的配套居住板块。伴随着品牌房企的陆续引入、区域配套的相继完善，区域的价格洼地优势已经凸显。