别墅卖出“公寓价” 经济型项目迅速跑量抢收
联排、叠加等类别墅产品的价格正向公寓靠拢。新民网记者 朱正炎 现场回传
【新民网?独家报道】继刚需公寓、市区豪宅之后，别墅项目近期也加入了降价行列。4月别墅成交均价创下了自2011年1月以来的新低。记者调查中发现，尤其是部分经济型别墅项目，通过开出与周边公寓产品相仿的价格迅速跑量抢收，取得了火爆的销售成绩。
成交均价创去年1月来新低
统计数据显示，上海别墅4月共计成交455套，环比3月上涨近三成，创下近9个月来的高点；在成交量上升的同时，成交均价却出现了大幅下降，下探至24801元/平米，这一数值为2011年1月以来的最低值。
业内分析认为，别墅市场“量升价跌”的态势一方面是因为成交别墅项目价格下调造成的。上海某网站数据监控中心分析师廖宏艳就指出，4月申城别墅市场的优惠项目有所攀升，环比增加了12%。为促进交易，市场价格的普遍“缩水”，造成了成交均价再度下滑的趋势。“量升价跌”将成为楼市调控进入深水期之后的必然趋势。
无独有偶，记者获悉招商地产在近期启动的今年第二轮让利活动中，经济型别墅同样成为“重灾区”，包括招商海廷、招商臻邸、佘山珑原等项目均榜上有名，其中招商海廷推出的特价房源，宣传最高优惠达到5.8折。
别墅“公寓价”抢收
在另一方面，别墅成交结构出现下移，价格较低的经济型别墅表现抢眼也是均价创出新低的一大因素，尤其是其中部分项目以与周边公寓产品类似的价格入市，吸引了大批购房者的关注。
以上周为例，位于闵行马桥板块的维纳阳光项目（旭丽花园），单周集中了20套别墅，成交面积总和在8800平方米左右，位居申城新房周成交第二位；而另一个前期成交火爆的别墅项目，和记黄埔旗下的御沁园上周同样单周卖出16套房源，挤进了销售前十的行列。销售记录表明，两者均为单价、总价较低的经济型别墅项目。
其中维纳阳光虽为独栋项目，但成交均价仅在12000元/平方米左右。其所在的马桥板块为闵行传统别墅区，板块核心区在售别墅项目单价通常都在10万元/平方米上下。虽然项目所处位置相对较差，同时为毛坯交房，但这样的价格依然称得上区域内的“白菜价”，仅与周边在售的二手公寓价格相仿。
位于浦东周康板块御沁园的更是“公寓价”抢收的典型。据了解，该项目4月11日推出的175套联排别墅房源，近一个月已成交153套，去化率高达87%。销售火爆很大程度上就是建立在其低价入市的策略上，记录显示其成交均价仅在24000元/平方米左右，大幅低于先前市场预期，与周边在售公寓项目相差无几。
高库存、价格战促降价
“前期通过降价跑量的主要是刚需楼盘，经济型别墅这样针对改善型购房者的项目涉及得并不多。”一位不愿透露姓名的代理行人士告诉记者，除了长泰东郊等个别楼盘提前“抢跑”外，直到3月此类项目才开始陆续加入降价行列，其面临的库存压力依然比较沉重。
汉宇地产市场研究部经理付伟5月7日在接受新民网采访时也表示，别墅成交升温和个别项目的热销最重要的原因在于随着整体房价调整，别墅价格也开始回归理性，部分项目开始批量采取以价换量或者低价入市，刺激一部分观望的客户入市。“开发商之所以选择此时降价入市，一方面是准备利用近期购房者出现入市抄底心态；另一方面则仍是出于资金需求考虑。”他认为，现在看来高库存带给的开发商资金压力依然很大。因为如果资金链允许，项目还是多半会选择推迟上市，毕竟低价入市要损失不少利润。
此外，楼盘间的竞争，尤其是价格竞争也是促使经济型别墅的价格向公寓靠拢的一大因素。廖宏艳就指出在“同质化”较为明显的经济型别墅市场，“价格战”将愈演愈烈。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申也表示，过去刚需和置换型客户并不太关注别墅产品，认为价格昂贵无法承担。不过，随着别墅价格的下降，尤其是经济型别墅降价，给予了购房者想象的空间。“这将吸引部分以改善为目的的置换型客户。”他说。（新民网记者 朱正炎）
