在经历了一番冷暖不定的震荡之后，今年的“金三银四”南京楼四最终交出优异的成绩单，网上房地产统计显示，去年“金三银四”南京楼市住宅成交仅为4364套，但今年一举达到12125套，相比去年猛增177.8%。仅比本轮调控之初的2010年少了1451套，几乎实现了行情反转。不过楼市能够“考”出这样的好成绩，全凭刚需买家的强力发挥，记者发现，如果按照价格和面积分布来看，金三银四成交的1.2万套住宅房源中有将近1万套都是万元以内、面积120平方米以下的刚需房，这也是整个三四月份回暖行情中的最大特征。

　　金三银四楼市成交1.2万多套

　　刚需房接近万套

　　“金三银四”1.2万多套的成交量，究竟是哪些购买力在支撑着这样的好成绩？统计显示，大多数成交都集中在首次置业的刚需购房者所青睐的户型价位的房源。金三银四单价8000~10000元/平方米的房源共成交3264套，占总数的26.9%，6000~8000元/平方米单价的房源共成交3980套，占总数的32.8%，最终万元以下房源的成交超过8000套，已经占到总成交量的68%。

　　而最受刚需购房者青睐的80~100平方米的住宅房源，三月份成交3258套，占到总数的42.7%，四月份成交2454套，占到总数的39.6%，整个三四月份楼市成交的面积在120平方米以下的刚需房达到9461套，占到楼市成交总数的78%。无论是单价还是面积区间，刚需房源的成交都逼近万套。

　　不仅刚需房源成交量巨大，从买房的板块分布看也是如此，金三银四住宅房源成交最多的还是传统刚需板块江宁江北，按照网上房地产的统计，整个三四月份江宁板块共成交3417套住宅，江北共成交4391套，两大板块总计的成交量占到楼市的65%左右，同时三四月份每个月，“两江”板块的住宅成交也稳占楼市总体的六成以上。因此，金三银四的这份成绩单，最终是靠刚需的强大发挥才顺利“过线”的。

　　刚需楼盘不仅推得快，卖得也火

　　市场面的情况也说明，整个“金三银四”刚需楼盘不仅推盘最积极，卖得也最好，不少楼盘是连连登上成交排行榜单，板桥的金地自在城，三四月份总计成交994套，排行总成交榜首位，江北的威尼斯水城，三四月份总计成交871套，排行总成交榜第二，麒麟的东郊小镇，三四月份总计成交710套，排行总成交榜第三。这三家楼盘所推的全部都是刚需房源，金地自在城三四月份共推盘3次，户型清一色都是87㎡的两房和113㎡的三房。威尼斯水城三四月份两次推盘，推出的都是15街区面积为83-130平方米的住宅房源，东郊小镇更是接连不断地开盘四次，一直延续着多层房源与“小小家”交替开盘的路线，多层面积都在80~90平方米，挑高小户型“小小家”的主力面积为42-47平方米，实用面积也在80多平方米这一区间，几乎每次开盘都被刚需客抢购。

　　业界观点：刚需不会少，但价格一定要给力

　　伴随楼市整体“随刚需而动”，五月份的楼盘大战还是刚需项目出击最为踊跃，五一小长假期间开盘的金地自在城、中海万锦熙岸、天泰青城、威尼斯水城、银城千花溪等8家楼盘，全部都是刚需盘。就连都市圈趁热杀入南京市场的碧桂园城市花园，也宣称主打的是南京人都买得起的刚需好房。

　　业内人士认为，如果说“金三”的需求回暖是市场自然规律，那么“银四”的这一轮刚需回暖则带有一点政策激励的因素，随着税收、信贷等政策支持力度增强，刚需人群购房成本会有所下降，购房者近期入市意愿增强，尤其首套房贷利率松动“开闸”，加上开发商利用这一机会大力度促销优惠，对于刚需购房者不啻是一种双重福音。在这种情况下，市场积蓄的刚需潜能爆发，直接支撑楼市销售出现反转。

　　不过与此同时，本轮刚需的爆发也始终受到“挖一勺少一勺”的质疑，对此多数开发商的看法是：总体乐观，但也绝不能坐享其成。江宁一家开发商表示，5月份刚需依然是主力，而对开发商而言，低价跑量依然是主要策略，如果没有足够的让利，对于刚需购房者来说利好效应也会淡化。恒基中国地产有限公司顾问田国强则表示，根据他们去年以来对南京市场的调查，南京的刚需购买力潜能还是相当可观的，甚至高于一线城市，尤其是在供应相对较少的一些板块如城北，伴随城市改造必然会诞生不少刚性买房需求，潜在的刚需购买力只要有合适的时机和项目出现，就会有一定程度的释放。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，刚需盘与刚需客的热情互动，制造了近一段时间市场供需两旺的局面。如果这一势头得以保持，那么五月份全市依然会有不少改善型楼盘和豪宅将陆续跟进。从而再度出现刚需、改善联动的局面，推动红五月市场销量整体上行。不过相比刚需买家，改善买家更为理性，也更容易观望，开发商要想拉动需求，还必须依靠价格的拉动和产品的高附加值。记者 乔淳