3 15 楼市特别策划——买房上火的那些事儿
■ 编者按：昨日是“3.15”国际消费者权益日。与老百姓息息相关的“衣食住行”四大类别中，房产类的纠纷事件再度成为社会热议的焦点。如何认清销售“忽悠”、避免跌入购房陷阱，本报特别梳理了一年以来北京楼市典型的几类侵犯消费者权益现象，以期提醒、警示之效。
关键词：虚假承诺
【典型案例】
IN北京“民电”承诺不兑现
日前，通州知名商住楼项目“IN北京”刚一交房，便深陷“欺诈”指责中。多位业主不满销售过程中开发商许下的诸多承诺化为泡影，组织维权活动。
消费者维护权益集中在开发商原来承诺的“商水民电”、“商业配套”、“小区班车”方面，其中用电问题最为突出。某张姓业主表示，目前IN北京使用的根本不是民电，而是临时电。临时电供电不稳定且存在隐患，随时都可能撤离。“开发商最初跟通州供电局签的合作协议就是商业用电，但卖房过程中依然承诺民电，摆明就是欺诈。”
据了解，上述楼盘确系商业立项，而购房者入住后的水电气及物管等，如都以商业项目流程执行收费的话，住户可能会承担较高费用。但市场之中，目前大多数的商住项目仍是商水商电，如开发商承诺民水或民电，且与有关部门协调不利，则有失信的可能。
在项目开发商北京颢世中鸿科技发展有限公司发给北京市住建委市场处的一封“IN北京项目业主投诉情况的说明”中，对民电承诺一事则作出响应，“现物业公司按照0.4883元/度收取电费”，但对于争议焦点“临时电”的质疑，并未作出正面响应。
去年3.15至今，加州水郡水景变街道，远洋一方、中粮万科长阳半岛两项目配套缩水，都引起业主的大规模维权抗议。虽然后经澄清核实，部分争议属于杞人忧天，但在背后，妄下承诺最终矢口否认的楼盘，仍然不胜枚举。
记者点评
习惯提前将利好放大，把楼盘描述得天花乱坠的开发商，总在交房的时候，伤害着购房者的心。冷市中想博得好销量尚可理解，但以虚假承诺换取暂时的成交，却在今后失去业主长久信任，此做法未免目光短浅了些。
关键词：房屋质量
【典型案例】
东亚瑞晶苑等质量隐患多
去年，位于通州马驹桥的保障房项目东亚瑞晶苑，不少业主举报入户门旁出现裂缝、客厅窗户关不上、主卧室门墙两侧墙壁厚度不均等质量问题。更有业主曝光，电梯出现高空滑落等安全隐患。业主们进行了多次报修，但开发商迟迟不予以修复，严重影响了业主们装修入住进程。
去年位于朝阳区北五环的某楼盘也因诸多质量问题频现，遭到业主的多次维权。业主反映问题集中在房屋、地下车库、电梯井漏水的现象。同时，在物业方面也存在保洁安保不到位、噪音污染、社区内私搭乱建管理不力、擅自上调停车费用等问题，严重影响业主日常生活。
除了楼体质量问题外，精装修质量问题也层出不穷。除了之前的“毒地板”事件外，去年，中弘 北京像素被指“2000元/平方米精装修严重缩水”，太阳星城被爆出现橱柜墙瓷砖抹胶不全、橱柜液压合页盒盖松脱、窗户密封条破损、洗脸台台面裂缝等问题……
记者点评
楼盘质量问题近年来一直频发，有些是因为开发商偷工减料，有些则是因为赶工期。存在质量问题的楼盘，也开始一些从名不见经传的小开发商开发的楼盘，蔓延到了央企、品牌房企旗下的楼盘中。今年以来，市场继续不景气，房价也在跌，部分地价较高的楼盘，会不会因为成本高而打偷工减料的主意，值得警惕。
关键词：交房延期
【典型案例】
北京ONE等盘交房无期
有业主曝光，其2010年11月购买的通州北京ONE项目，合同约定时间为2011年8月份交房，之后交房时间由2011年10月份拖延到了2012年1月份，近期又传言要拖到8月份。也有业主爆料，该项目销售人员也换了很多批，内部管理混乱。某媒体调查得知，该项目由于销售状况不理想，现金回笼慢，严重影响了项目后期施工进度，疑为资金断裂，有烂尾之嫌。目前，已经有一些业主开始申请退房。然而，对于上述情况，开发商始终没有明确回应。
日前，美景东方小区也出现数十位业主举着“交房”、“收房”等牌子聚集维权。原本该在去年7月份交房的项目，迟迟拖延至今。对此，开发商公开向业主道歉，并说明未交房是因为项目规划变动导致楼未通过验收，并称愿意向业主先行赔付违约金。
记者点评
最近一年以来，开发商因各种因素，影响楼盘施工进度，延期交房愈演愈烈。部分房企为了逃避延期交房的违约金，不惜偷工减料、盲目赶工期。而另一部分房企就干脆 “装傻”，以施工过程中遇到的种种问题为由，来推卸延期交房责任。律师建议业主，要学会区分开发商延期交房的真正原因，是真正的不可抗拒因素，还是企业自身资金、管理问题影响交房，从而运用法律武器维护自身权益。
关键词：私改规划
【典型案例】
加州水郡水景变道路遭声讨
去年，加州水郡项目的数十名业主向开发商声讨，开盘前承诺的园区内水系景观变成了小区内的通车道路，不少业主直呼上当受骗。据悉，早在开盘时，加州水郡项目销售人员就向业主承诺，社区中间有水系、假山等景观，而当时的沙盘及宣传图册也都是如此宣传印刷。临近交房时，业主们却发现原本是水系景观的位置，变成了马路。
之后，该项目负责人承认，小区规划确实进行了调整，并表示在道路两旁还会修水系。他还向业主承诺，小区内这条路未来将为小区内部使用，不会通行机动车辆，但由于种种原因他不对此作出书面承诺。
如此的事件还有很多。如同样位于大兴区域的某项目，原本在项目销售时，承诺位于项目南侧的配套幼儿园是3层楼高，但目前看到的正在施工中的幼儿园实际变成了5层楼高度，引起了不少低层业主的不满。
记者点评
私改规划的案例在各类购房者权益受损的侵权维权案件中，并不多见，毕竟开发商与购房者之间是受正规购房合同约束的。但也有不少开发商，为了追求更大的利益，私自变更规划。业内人士认为，这类现象是侵权事件中最为防不胜防的一个，必要时业主可以拿出购房合同捍卫自身权益。
关键词：中介宰客
【典型案例】
“黑中介”宰客屡见不鲜
小刘通过某京城知名中介以130万元的价格买了南城60多平方米的小两居，中介费按照近2.7%的比例交给了中介。该中介公司告诉他，被收的中介费用里，基本费用2.2%，0.5%为保障服务费。
事后，中介业内人士告诉小刘，现在市场上比较普遍的中介费是1%-2%，按2.7%收取显然太高了。
早在去年8月底，北京市发改委就已明文规定，二手房中介费收费上限由2.5%调整至2%。但在实际操作中，不少中介公司仍能通过各种名目的收费，将总体收费抬高，保持利润。为了收取高额中介费，业务员还会采取多种手段促成成交，比如：一味陈述调控或放松，市场将向好；以低价钓到客户，结果告知售出再趁机推荐其它房源；制造假象，营造热销抢购的氛围；控制房源，看房后只能从自己这儿成交；以次充好，品质低的房子依旧能包装成优质房源等。
记者点评
买房本来是件高兴的事，但被中介巧立名目多收费，一件高兴的事被整得挺闹心。要避免吃亏，就得多了解政策和市场行情，切莫只听中介一味的“忽悠”，才能尽量避免上当。
评论：
与其应付维权“头痛”
不如做好质量“心安”
又是一年3.15，又是一个维权年。
去年，突如其来的限购、限贷等严厉调控，为楼市服下一剂“退烧药”。随之京城市场陡然生变，住宅成交从高峰急跌直下，房价也在扭捏中一改居高难下的态度，缓慢下行。
降字当头。以万科、保利、招商、龙湖等龙头房企为代表，部分房企已拉开降价大幕。背后，消费者与开发商间的矛盾也逐渐明显：准备置业者，将深度观望进行到底，呼唤房价告别暴利；已置业者，面对资产贬值、质量低下、配套缩水等问题，更难以“淡定”，毅然维权。
于是乎，静默示威、声讨抗议、砸售楼处……因为降价过猛、质量问题、虚假宣传、延期交房等种种弊病，诸多业主齐聚售楼处，在楼市凛冽的寒风中，把维权的口号喊得愈发响亮。而开发商到底流淌着什么样的血液，也一而再，再而三地被推送到道德拷问的“刑台”。
追溯到2008年，北上广深等一二线城市便出现过大面积维权、退房潮；而去年以来的北京，通州、房山、大兴等地产热点区县，也陆续沦为业主维权的高发地。如此来看，地产圈消费者的维权事件并不新鲜。但细细琢磨，维权频率的高低与房价的起伏，却有着密不可分的联系——“价跌维权盛，价涨维权衰”，从前面的时间节点便可洞悉。房价猛涨，市场整体向好，一定程度上增加了业主对楼盘问题的包容度；而房价急跌，房产严重贬值，业主对楼盘问题则愈发关注，甚至仅由降价便可导致维权之举。
实际上，因为降价维权，情理上虽可获理解，但法律上难得支持。近日，最高人民法院还下发一纸通知，对房地产纠纷，要“严格适用情事变更原则，正确认定变更情事与正常市场、交易风险间的界限”，也被解读为降价后退房难获支持。
而反观房企，去年开始，包括首开、远洋、华业等知名房企旗下北京楼盘便屡受维权困扰。受其影响，不少老项目后期不降价销量难有起色，降价又担心维权，更陷入到了“定价难”的窘境中。那有了上述法律支持，开发商是否可从业主维护自身权益的“战斗”中全身而退，重获一身轻松呢？
并不尽然。房价之前，质量是关键。去年夏天，位于朝阳北苑的润泽悦溪，因为漏水、墙面开裂等质量问题闹得沸沸扬扬。而近日，安信导演的“毒地板”，将万科等房企牵扯其中，更引发全国多城市业主担忧。此外，包括恒盛地产、合景泰富等房企也被频频与质量问题联系在一起。
频频曝出质量问题背后，则是行业不景气的情况下，开发企业招工难赶工期、质量把关不严、资金周转困难等诸多问题的叠加。而“楼歪歪”、“楼脆脆”等典型案例在商品房、甚至保障房中的复制，更考验着开发商的道德底线。
试想，如若房价无优势，质量又是短板，在买方市场到来，购房日趋理性的环境中，如此项目恐怕很难生存。而消费者不买则罢，一旦收房、入住之后，伴随诸多问题的集中爆发，小者招来麻烦，大者关系安全，又该向谁求助、维权？
比之头痛应付业主维权，房企不如先把产品质量做好，再考虑价钱调到最佳位置，做到业主质量“心安”，价钱合理，夺房票赢声誉，自己也“理得”，一举两得，岂不甚好？ （参考消息·北京参考 实习记者 宋磊 记者 李莹）
