“今年的全国两会上，关于房价和楼市调控肯定会上演一场大争论。”全国政协委员、住房和城乡建设部专家委员会成员、上海市人民政府参事、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭对本报记者表示，他在今年两会上的提案内容主要涉及调控政策、住房保障以及住房保障主要融资渠道，其中调控政策是其提案内容的重中之重，也是委员们关注的话题。

　　张泓铭认为，今年7、8月份会是调控政策调整的重要时间节点，下半年可能会推出的一些稳定楼市的政策。他建议，将行政性限购改为用经济手段调节，避免行政政策的“一刀切”弊病。

　　记者：近期各地关于房地产调控需要微调的建议比较多，对此你怎么看？

　　张泓铭：调控政策的设计应围绕稳健地消解泡沫展开，这样说并不是放弃两年来对于房地产市场的调控，而是强调房地产调控应顾及国家经济增长的需要。

　　如果在政策保持不变的情况下，今年的房地产市场将继续下行，但让人忧虑的是这种下行是要急剧下降还是温和下降。我们追求的应该是市场的稳定，或是房价的温和下降，而不是急剧下降。急剧下降虽符合消解泡沫的本意，但却不符合我国经济稳定的需求。

　　事实上，调控一定要坚持，直到房价的绝对下降。在此之前，调控不能放松，甚至有继续加码的必要。但需要注意的是，楼市泡沫的消除，并不能单靠房价的绝对下降。一旦房价绝对下降形成广泛的预期，并下降到实质性程度，如整体下降10%~20%，就需要维持房价稳定，待国民经济增长及其他指标上升，使楼市泡沫再次相对缩小。其中，在这个阶段，不能让楼市下降给产业和经济带来激烈的震荡，要使房价在已下降的基础上稳定下来显得尤为重要。

　　此外，对于降房价我们也要正确认识，不能希望一蹴而就，要通过多年的经济增长使房价同国民经济的比例关系趋向正常。

　　记者：你认为调控微调的合适时机在什么时候？调整方向是什么？

　　张泓铭：无论如何，上半年楼市调控政策是应坚持不动摇的，估计到今年6月底，一线城市的新建商品房住房价格可能会比去年12月底再降低5%~10%。到今年的7、8月份，应该对房价泡沫做一次全面评估，如果确认一线城市的商品住房价格已跌落10%以上，并参照国内经济增长态势，可以考虑在下半年推出一些稳定楼市的政策。如果晚于这个时间点，那么即使调整政策，房地产对今年经济增长的拉动作用也已经很有限了。

　　如果在下半年推出一些稳定楼市的政策，我认为关键的一项就是将行政性限购政策改为经济手段调节。限购政策的根本指导思想没错，但行政手段过于死板。调控既要坚持既定指导思想，又要避免行政限购的弊病，办法就是用经济手段代替。

　　记者：用经济手段取代限购应采取哪些具体措施？

　　张泓铭：用经济性限购代替行政性限购，总体而言，就是用税费手段调节市场的购买行为。如购买首套房或一个基础性住房面积只交纳起点税费；购买第二套房或两个基础性住房面积提高一个档次税费；购买第三套房或三个基础性住房面积再提高一个档次税费。但具体用费名义还是税的手段，在税的手段中采取用营业税、契税、增值税、个人所得税还是房产税，税率的高低等，都是可以再商讨的。

　　其他方面的微调，可以根据1月31日温家宝总理在国务院第六次全体会议上提到的逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施、增加普通商品房供给两个方针作为指导。比如，在增加普通商品房供给方面，应主要立足于满足广大民众居住需要的普通商品房供给。但在现行的房贷政策中，将刚性需求对于普通商品房的自住购房贷款条件收紧了，将优惠利率取消甚至上浮。事实上，我们应对刚性需求的自住购房实行长期的稳定的鼓励政策，不能随着调控的阶段性需要而摇摆。

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