2010年6月，小吴准备年底结婚，欲购一套房子。市内的房价承受不起，于是就在郊区买了一套小产权房。买房时，开发商口头告知小吴已经办理好了建设用地证，一个月后就可以开始办理房屋产权证。小吴考虑到价格优势，多余的钱还可以买一辆轿车用于上下班，故未做细致调查，也没有咨询律师，即与开发商签订了房屋买卖的内部合同。合同中约定：“房款分三次付清，最后一笔房款以银行按揭贷款方式支付。”合同签订后，小吴按约支付了前两笔房款，最后一笔房款因开发商手续不全，银行贷款无法审批通过，开发商将小吴告上法庭。开发商诉称：原被告双方签订了房屋买卖合同，合同中约定房款分三期付清。现在还有一笔款项未付，故要求小吴根据合同的约定，在不能办理贷款的情况下以现金方式支付余款。小吴辩称：银行贷款无法审批通过的原因，在于开发商手续不全。同时反诉开发商，提出当时开发商承诺可以办出产证，现在办不了，已构成商业欺诈，要求开发商按总房价的10%承担违约责任。法院经审理认为：小产权房的买卖合同由于违反了国家强制性的规定，应属无效。由于是无效合同，其约定的违约责任也无效，因无效合同取得的财产应当返还。而开发商口头承诺可以办理产权证的事实无法得到印证，遂进行调解，由双方返还财产。但小吴因已实际居住不愿退房，开发商也不愿解除，只能判决结案。法院判决：小产权房也是一种财产，小吴享有居住权利，故应承担在合理期限内支付剩余房款的义务，并驳回小吴要求赔偿违约金的诉讼请求。我国法律规定了出卖人在订立房屋买卖合同时，故意隐瞒真实情况，导致合同无效或者被撤销和解除的，买受方可以请求返还已付房款利息，并可要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。然而在本案中，小吴无法举证证明出卖方有故意隐瞒和提供虚假证明的行为，所以其反诉请求没有得到法院的支持。通过本案，律师告诫购房者：一定要查验开发商的营业执照和资质证书，包括土地使用证书或批准文件建设用地规划许可证和施工许可证。如果是期房，一定要验看商品房预售许可证。对于口头承诺不可相信，一定要落实在合同内，只有这样才能做到诉讼有依据，权利有保障。 文/张建伟；祝文龙 (以上均系律师个人观点，仅供参考。)