杨红旭:奶牛病了，地方急了
杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长
奶牛病了，地方急了
近日，芜湖刺激自住需求的楼市新政被迫暂停，引发广泛争议。相当一部分人，对于地方政府这种放松政策的行为，甚为气愤，批判其思想觉悟太低。这篇小文，重点分析一下，为何地方政府暂时还离不开房地产，为何迫切的希望市场企稳、复苏。
地方政府对于房地产业的依赖，主要体现在两个方面。一方面，是对地区经济的拉动作用，也即我们常说的支柱产业地位。拉动作用又可细分为两点：一是行业本身的作用，当前全国房地产业增加值占GDP的比重平均超过5%，部分地区超过10%，房地产开发投资占固定资产投资比重为20%左右；二是房地产业关联度大，涉及50多个行业，可谓牵一发而动全身。
另一方面，房地产收入是地方收入的主干。同样体现在两点。第一，房地产税收。近日，国家财政部公布了2011年度财政收入情况。2011年全国税收总收入完成89720亿元，同比增长22.6%，与上年增速基本持平。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势，各个季度增速分别为32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。其中房地产相关的税种增速明显回落，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。
完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，这些具体数据不可得，笔者估计前面的五种直接税，房地产类税收可能占全国税收入的15%左右，占地方税收的30%左右。
第二，土地出让金。近些年，我国土地出让金总体保持快速增长，按财政部口径，2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前，土地出让金并未列入财政预算，而是列入政府性基金，而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元，也即土地出让金所占比重高达84%，占全国政府性基金收入（36785亿元）的77%。由此可见，地方政府对于土地出让金的依赖度有多高。当然，土地出让金中包括两部分：一是土地开发成本，二是土地租金。2010年全国28198亿元土地出让金中，剔除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助被征地农民支出等三项主要成本，则还剩53%，基本上可以认为地方政府卖地的利润率为50%左右。
不妨算一个总数。由于去年土地市场降温，全国房地产开发企业购地面积微增，购地金额小降，全国土地出让金具体数字尚未公布，为了计算方便，暂按去年出让金和政府性基金与前年相同。那么，房地产类收入和土地出让金的加总，约占全国政府总收入（全国财政收入103740亿元加政府性基金收入36785亿元）三成，约占地方政府总收入（地方财政收入52434亿元亿元加地方政府性基金收入33609亿元）五成。
去年以来，随着房地产市场的快速降温和持续低迷，一方面，土地流标现象频现，即便成交，也多以底价成交；另一方面，房屋成交量减少导致交易环节的房地产税萎缩。而且，这种现象自去年四季度以来，趋于恶化。在这一严峻形势下，地方政府自然如热锅上的蚂蚁。
近日，有消息称银监会研究有条件允许地方政府融资平台贷款延期偿还。这实在是万般无奈！至2010末，我国地方政府性债务余额10.7万亿人民币，其中银行贷款占79%，其有24.5%和17.2%的地方债务集中在2011年和2012年到期。况且平台贷金以土地为抵押物，卖地难和地价下跌，导致平台贷违约风险加大。近两年国家清查平台贷风声一波紧似一波，去年3、5月银监会曾表示，对于到期的平台贷款本息，一律不得展期和以各种方式借新还旧。然而，地方政府还不上贷款，难道还能让其破产不成？
近些年，一到房地产调控进行到关键阶段，就会出现“开发商和地方政府谁行扛不住”的争论。囿于我们的政府体制，美国地方政府可以破产，中国是绝无可能的。但当前，地方政府财政确实捉襟见肘，如果今年楼市和去年一样，甚至比去年还要糟，可想而知他们的压力有多大。由此，也就可以理解地方政府松动政策、盼望市场稳定的心态了。
刊发于东方早报
