2011年12月，10大典型城市商品住宅成交量同比大幅下降47%，反映出市场需求依然疲软。1-2月份是楼市的传统的淡季，加上受春节假期的影响，购房者的热情一步减退。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年进一步下降。严厉的限购、越来越高的购房门槛以及风险意识的逐渐提高，让不少人对楼市望而却步。

　　《报告》称，由于资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，预计2012年上半年供应量还将进一步加大；而另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，“2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高”。

　　限购今年或将有限放松

　　【政策】

　　1月31日，国务院总理温家宝在部署当前重点工作时再次指出：要巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”据不完全统计，这是温总理两年以来第五次公开提出要促进房价的合理回归。业内人士称，总理最新的讲话维持了此前的表态，等于给市场再泼一盆冷水。

　　统计数据显示，中国楼市已迎来一个新的低谷。近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，特别是楼市繁荣的2005年和2009年，增幅更是高达40%以上。而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%。如此情景，仅比金融危机影响下的2008年楼市好一些。

　　业内人士称，详察温总理的指示，也能发现与之前相比两点措辞上的细微不同。第一是“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果正在显现，但还须防范房价反弹，还须继续坚持一段时间；第二是“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，说明当前调控的重点是抑制投机投资需求，自住需求被淡化，而且还要通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。

　　此前广州市国土房管局就曾透露，今年的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。这一举动普遍被外界视为有限放松调控的举动，但对于纯投资者而言，政策仍未出现宽松迹象。

　　但也有报告指出，由于2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控；另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。

　　2012年或现罕见购房良机

　　【分析】

　　春节过完，楼市依旧冰封，春天遥遥无期。有统计表明，春节期间多数城市住宅成交量，创近几年新低。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，数据不一定准确，但也在一定程度反映了现实。

　　从数据看，2011年一二线城市成交量平均下跌约二成，价格基本持平。若看价格走势，则2011年9-10月全国房价出现拐点，至今仍在下跌通道中。

　　杨红旭认为，2012年房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年筑底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。

　　“2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观。”杨红旭说，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，存在较大的变数。

　　杨红旭表示，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价)，也即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。

　　知名房地产业内人士任志强认为，中国房地产最少还有20多年的黄金时期，房价真正下降得到2030年。任志强称，通常衡量一个地区的房地产高增长还是低增长，首先要看其经济增长速度是否保证4%以上；其次是城市化率水平，如果城市化率达到百分之六七十的时候，会出现下降或平缓发展；第三个因素就是在城市中的户均套数超过1:1.1，“这三个条件达到，要到2030年以后。”

　　中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，对普通购房者来说，今年上半年应该是房价的相对低点，是购房的好时机。“因为一方面房价稳中有降，另一方面，下半年时间还比较长远，难以预判。但从长期来看，房价总体还是上升的。”

　　不过，杨红旭也强调，2012年对于短线投机需求基本没机会，长线投资需求，仍可适当购房。对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。

　　首套房贷回归基准

　　百万贷款20年可省10万

　　【房贷动向】

　　新春过后，记者调查发现，不少银行又重新获得了信贷额度，省内大部分银行也将年前上浮的利率重新回降到了基准，不少外资行更是已经恢复了此前的9折优惠，而目前各家银行信贷额度也较为宽裕，贷款发放比去年容易不少。

　　事实上，去年前10个月，不少银行由于额度紧张纷纷对首套房贷提价。建行、中行、招行、广发等多家银行均上浮首套房贷利率，上浮幅度为5%至10%；深发展上浮幅度最大，达30%-40%。但紧随着存款准备金的下调，去年进入12月份后，银行房贷利率已经开始有所下降，包括中行、招行在内，银行首套房贷利率有所回落。

　　日前，记者走访了市内多家银行网点，其中业务最多的工行、农行、中行业务人员都对记者表示，目前首套房商业贷款首付三成，都可以实行基准利率，5年以上利率为7.05%。股份制银行中，业务较多的交行、招行都对首套房贷执行基准利率。

　　不过，依然有银行目前仍执行首套房贷利率上浮的政策。其中，建行广州市内一网点客户经理对记者表示，该行对利率仍需要上浮5%-10%左右，上浮多少视客户具体情况而定。另外，深圳发展银行、广发银行、光大银行的网点客户经理也告知记者首套房贷利率仍需上浮。

　　“现在申请首套房贷，利率需要上浮10%，首付三成，我们执行这个政策已经很久了。现在没有收到要改变的通知。”深发展一位客户经理对记者表示，房贷政策还没有明朗，或许等到2月末或3月初，利率优惠说不定会更多。不过，现在申请房贷审批放款则比去年明显快了很多，不少银行客户经理都表示只要申请人资料齐全合规，审批需要放款基本一个月内可以办完。

　　另外，放松首套房贷的还有两家外资银行，汇丰和花旗目前都已经恢复了对优质客户的首套房贷利率9折优惠，其他额度紧的银行首套房贷也大部分实行基准利率。不过，客户需要满足一定的条件才能拿到首套房贷最低的9折利率。其中，汇丰要求贷款的额度必须达到50万元以上，才能享受9折优惠，而花旗则要求达到60万元。银行工作人员表示，要达到优质客户标准，还要看工作和收入，比如工作是否在政府单位、事业单位或者知名外企，月收入是否达到月供的两倍以上，“需要符合，这样我们可以帮您申请基准利率下浮10%的优惠”。

　　记者替首次置业者算了一笔账，按照目前5年以上基准利率7.05%来计算，购房贷款100万元20年等额还款，按照基准利率需要月供7783元，上浮10%后，月供需要8212元，月供增加了400多元，20年下来利息多交近10万元。因此，利率回归正常对首次购房置业者来说非常重要。

　　“目前商业贷款利率实在太高了，都负担不过来了，得赶紧先还掉那部分。”国有企业小白领张浪对记者表示。此前，面对银行纷纷对首套房贷利率提价，央行货币政策委员会委员李稻葵曾呼吁，对于第一次买房的贷款要定向放宽。记者 黄倩蔚 牛思远