降品质换销售量？

　　此前，有媒体报道称，某知名开发商目前的实际利润率只有8%左右，如果不降低房屋的成本，将很难实现大幅降价销售。这样的困境同样存在于其他的房地产项目。张宏伟指出，相较于一般品质的住宅，高品质住宅需要投入的成本会更高。以精装修为例，开发商不仅需要投入大量的人力、时间及财力调研精装修的建材品牌并洽谈建材的购买，还需要聘用监理进行质量把控，特别是精装修交房周期将长于毛坯房，从而影响整个项目的开发周期。

　　精装房较高的投入，显然会妨碍开发商的价格调整能力。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，在这样的非常时期，部分高品质楼盘的开发商甚至需要亏本卖房以“保命”。

　　中房信的一份研究报告指出，根据统计，今年全国销售金额排名前八的房企均为高周转开发商，第九到第十八位的多为资金周转较慢、更追求高价格高品质的开发商。在这样的情况下，高价格高品质不但不能让企业获取超高利润，反而会因为售价难以迅速调整，从而影响企业的现金流回笼速度。

　　中房信分析师薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，部分城市出台限购限贷政策，导致中高端的购房需求大幅萎缩，因为大量能够支付高价的高端购买群体已经失去购买资格。在这样的情况下，开发商不得不从产品档次上做调整，通过降低配置，换取价格上的竞争力，提升项目的销售率，实现资金的快速周转。

　　不过，好在开发商降低品质以换取更大降价空间的风潮，尚未波及房屋主体质量。上海某建筑公司总经理王晨 对记者表示，“房屋主体质量不会下降。”因为按照国家有关规定，如果房屋主体结构存在严重的质量问题，开发商、相关建筑承包商以及监理人员都会受到严厉处罚，严重的还可能“吃官司”。此外，华润置地某工程部门负责人也告诉 《每日经济新闻》记者，由于先前的采购协议早在调控政策出台前已经订立，开发商想要取消原先的合同不太可能，因此开发商不太可能通过降低房屋建筑质量来压低成本，尤其是已提前预付部分工程款的大开发商。需要注意的是，不排除部分现金流比较紧张，根据施工进度分阶段订立工程施工合同的中小房地产公司可能会出现此类问题。

　　不重品质将失去市场

　　虽然楼市调控下价格竞争变得更为激烈，但业内人士表示，这绝不意味开发商会在今年以牺牲品质为代价，快速销售住宅。

　　瑞银执行董事李智颖表示，通过降低品质，短期内开发商确实可以迅速收回资金，但中长期看，这样做的房企将会失去大量的市场份额，直至退出这个行业。

　　第一太平戴维斯中国区研究部主管简可说，目前进入到内地市场的境外开发商普遍注重高品质，一旦内地开发商，尤其是中小开发商放松品质管理，势必会失去既有的市场份额。

　　薛迥文告诉 《每日经济新闻》记者，随着楼市调控的深入，今年的购房者会比往年更挑剔，恰恰需要开发商提供更高品质和更有竞争力的产品。通常情况下，那些品质出众又价格合理的房地产项目销售情况会非常突出。

　　龙湖地产一位内部人士说，全国排名前30位的开发商所占有市场份额加在一起不会超过18%，楼盘的高品质，一定程度上将决定未来公司的市场份额。以龙湖为例，根据此前的调查，业主中多次购买的现象非常普遍。这就需要开发商在灵活定价的同时，加强品质的管控。龙湖的策略是降低单项目的利润率，通过加快周转速度来弥补，实现较高的净资产收益率。

　　用友长伴管理咨询总监张朝峰甚至认为，如果开发商不能在今年向市场提供品质较高且价格合适的产品，那么日子将会变得更难过。