1月10日，仲量联行简要回顾了2011年广州房地产市场的走势。在限购限贷等整条调控下，甲级写字楼需求趋缓，却抗跌出色；商铺租赁受社会零售额攀高呈现艳阳天；在工业物业方面，尽管出口放缓对非保税仓租金的影响较大，但物流园及产业园的市场需求仍一路走俏。

　　开发商回笼资金转战写字楼

　　在紧缩性财政政策及住宅限购等调控措施影响下，开发商资金流逼近资本红线。万亿房地产信托兑付即将到期之际，不少开发商开始转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径，并从追求高单价转向追求成交量。

　　环球经济不景气，正导致广州甲级写字楼租金及资本值呈现进一步放缓迹象，但全年净吸纳量仍创历史新高。“从全年监测数据看，广州甲级写字楼新增供应蓬勃，出租率良好。”2011年全年广州甲级写字楼总共有63万平方米新增供应落成，主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心。其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想，均超过七成以上。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示，“尽管在甲级写字楼总存量方面，广州远低于国内其它一线城市，但从净吸纳量差距收窄上来看，足以证明广州写字楼升级以及扩充需求强劲，对抗外围因素力量比预期中强。”

　　从资本值可看出发展商开始重视以写字楼销售，以应对年底回笼资金需求。数据显示，甲级写字楼整体资本值四季度平稳，环比微升1.2%。虽然，因年初升幅强劲，全年仍录得达15.3%的双位数字升幅，但相比2010年急升28.4%，资本值整体趋势也呈放缓迹象。

　　2011年第四季度，广州房地产投资市场录得几单大宗交易，例如粤海地产收购原广东置地资产包，以及越秀地产出售东方宝泰项目。在资本值方面，由于部分发展商在年底出于回笼资金需要，项目的资本值出现一定幅度的下降，刺激部分投资者入市投资，令到交投量稍微上升。

　　高端物业承压最大

　　在高端物业市场，该机构指出，2011年市场流动性收窄，令交投受压。由于住宅限购主要打击投资需求，豪宅市场受到影响最大，成交持续萎缩。

　　为加强促销力度，四季度新发售豪宅物业售价低于预期，导致豪宅资本值环比下跌1.7%。但受上述同期供应量下降的因素影响，加上市区土地资源稀缺，豪宅市场仍受到投资客追捧，使全年豪宅售价整体还是保持稳中带升，同比微升4.2%。

　　仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰分析，尽管信贷市场出现放宽信号，预计房地产政策在一定时期内仍从紧，发展商资金链压力短期内仍难以舒缓。由于大部分买家普遍期待楼价进一步下滑，成交量与楼价短期继续处于僵持阶段。展望明年住宅成交量以及土地市场持续低迷，但因市区楼价抗跌能力较强，价格调整仍以城市周边地区为主。

　　产业园成交空前活跃

　　在工业物业市场，虽然2011年出口放缓对非保税仓租金的影响较大，但社会零售市场带旺物流园市场需求。产业园也受整体市场气氛向好带动，租金同比上升一成。持续性政策力量继续压抑豪宅市场成交，发展商为年末促销进一步下调售价。

　　统计局数据显示，1-11月广州社会消费品零售总额累计4747亿，同比增长17.3%。仲量联行指出在租赁活跃带动下，全年空置率保持在3.1%的低位水平，并推动租金同比上升7.1%。随着2011年广州社会消费品零售总额保持良好势头及CPI涨幅持续回落，居民消费和商铺租赁得到极大动力。

　　广州零售市场畅旺带动整体物流园市场保持活跃，新竣工的优质非保税物流园物业均受租户欢迎，出租率保持良好。如AMB广州开发区配送中心及普洛斯新塘物流园。业内人士透露，跨国日化巨头Amway及宝洁也已经在广州科技城相中非保税仓，但该消息尚未对外正式公布。

　　总体来看，仲量联行广州工业部主管张宁认为，面对外围经济不稳定因素对出口的负面影响，预计国家将促进内需作为保经济增长的主要手段。全球订单减少对外向型制造业影响较大，预计保税仓库需求下降，影响租金走势。除了零售市场外，面向国内消费市场的日用消费品制造业在广州发展势头良好，将成为带动普通仓库需求的新增动力。

　　(作者：江佩霞)

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