深圳写字楼市场即将进入“3”时代
深圳： DTZ戴德梁行，UGL有限公司旗下UGL Services的成员，回顾深圳2011年甲级写字楼市场，整体延续往年上涨态势，租金和吸纳量双双走高，空置率保持低位运行。市场进一步成熟令租金分级情况日渐明显。DTZ预计，2012年深圳写字楼市场即将进入月均租金超过300元的“3”时代，迎来深圳写字楼市场发展的新纪元。
图二
2011年深圳写字楼市场综述
销售市场
在2011年里，主要商务区内新落成的高品质物业的鲜有发售，二手业主也普遍惜售，放盘量较少及叫价过高等因素，使写字楼买卖成交量较去年大幅减少，但素质良好的写字楼依然被投资者看好。
租赁市场
在租赁市场方面，随着国内经济的稳步发展，写字楼的租赁需求变得更为活跃，高科技和金融行业表现尤为积极，而仍然处在成本控制阶段的物流行业则相对谨慎。
在旺盛的需求下，尽管有京基100、NEO企业大道A栋、嘉里建设广场二期等高品质写字楼入市带来新增供应，但吸纳量较往年仍有大幅上涨，市场整体空置率持续下降。
价格走势
在价格方面，2011年写字楼市场租金和售价双双稳步上涨。一方面，深圳写字楼市场的进一步成熟，高品质物业入市推高租金水平，加上业主普遍对租金收入期望较高，选择延长物业招租期也不倾向于对租金做出更多折让，新盘的租金价格坚挺，也促使整体租金水平上升。
图三 甲级写字楼价格指数另一方面，售价上涨主要源于本年度新增销售写字楼减少。市场供不应求，加上二手业主的惜售，使得销售市场整体价格上涨。
本年度写字楼市场的亮点
深圳写字楼市场即将进入“3”时代
嘉里建设广场二期于去年第4季度正式入伙，成交租金屡创深圳写字楼市场租金新标杆，预计2012年嘉里建设广场将带领深圳写字楼市场将进入“3”时代，租金正式突破300元/㎡。
随着未来中心区多个高品质物业的入市，写字楼物业的硬件素质不断提高，后期物业管理服务也更为人性化，未来市场的竞争状况与过去相比，将出现新的变化。
新的变化将体现在过去标榜的5A智能化配置逐渐成为甲级写字楼的入门标准，未来写字楼的竞争更关键的还在于写字楼物业的综合运营水平。
DTZ认为写字楼市场新的竞争将细分到区位条件、硬件配置、产品细节、专业的物业管理服务、绿色办公、开发商品牌及经营理念等领域。在上述领域中，具备优势的写字楼项目将最有可能成为区域市场的领导者(如罗湖区的华润中心、福田区的嘉里建设广场)。
此外，未来的写字楼项目必须满足日渐提高的跨国及国内企业办公需求。在新的竞争领域当中，要想赢得高品质的客户，就必须在写字楼运营的每一个细节上达到更专业的水平。
深圳写字楼市场的光谱效应(租金分级情况)日益明显
对比位于福田中心区内两相邻的甲级写字楼物业，我们发现两者在区位因素接近的情况下，租金水平差距达30%(前者平均租金水平约为220元/㎡，后者则为285元/㎡)。两栋物业在区位优势上没有明显区别，但两者之间租金差距为何如此之大，显然这值得我们深思。
根据DTZ多年的市场经验，上述情形反映深圳写字楼市场正进一步成熟，市场高端客户对写字楼的整体品质与综合硬件与服务需求不断提升。在过往写字楼的市场，大部分开发商为快速回笼项目资金，在写字楼项目的运营模式上往往选择销售，然而销售物业在长期营运以及后期管理服务方面大多逊于只租不售物业，加上物业的整体形象受限，物业长远的升值保值方面也受到影响。
随着客户对写字楼品质要求的日益提高，开发商正逐渐转向持有优质的写字楼物业作长远经营。只租不售物业由于业权的统一，项目形象的维护和后期管理方面具备更多优势，往往较易获得市场的认可，更有利于吸引优质的客户，而优质客户对租金的承受能力往往较强。总体而言，高品质的只租不售物业在写字楼物业的综合运营水平具备更多竞争优势，并且反映在更高的租金水平上。
未来展望
迎接写字楼发展新纪元
机遇与挑战并存
深圳住宅市场由于日益趋紧的政策发展受限，给未来写字楼市场的发展带来重要的机遇。这种机遇体现在通涨压力之下，住宅限购以及商用物业的行情看涨将进一步刺激写字楼等商用物业投资。但另一方面，我们发现随着本年限贷政策的出台，写字楼市场的活跃度有所下降，加上未来经济走向的不确定及受欧债危机等外围因素的影响下，旺盛的写字楼需求或将受到一定的压制，因此，未来写字楼市场面临的挑战也不容小觑。
高品质物业供应成主流
高品质的只租不售物业将成为未来写字楼供应的主要趋势。随着专业房地产开发商实力及经验不断增强，开发商已经从初期依靠销售物业迅速获利转向长期持有物业以获得持续现金流，开始关注企业的长期发展；同时部分企业基于将来上市的需求，将持有一定量的优质物业资产，而只租不售物业是这类优质物业资产的重要组成部分。因此，面向高端客户，硬件品质优越的单一业权物业是未来市场供应的主流。
客户需求旺盛 ，西移现象明显
在国内经济稳步发展的整体趋势下，过去几年积累的外资企业办公需求得到逐步的释放，为深圳高端写字楼市场带来旺盛的需求。另一方面，福田中心区商务氛围日趋成熟，租金于今年快速攀升，也迫使部分需求外溢。NEO大厦和东海国际中心等高品质写字楼的入市拉高了中心西区物业的平均质素，使得中心西区写字楼活跃度逐渐增加，加上南山区的写字楼市场进一步成熟，前海 大开发以及深港一体化进程规划利好下，客户西移现象日渐明显。
金融类、总部类物业比例上升
随着深圳打造金融中心，发展总部经济等相关政策的出台，我们发现，金融类，总部类物业比例正逐渐上升。一方面位于福田中心区的多个金融总部物业正密锣紧鼓地建设当中，如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。另一方面，像大成基金、华润、中石油等多个企业总部也强势进驻后海中心，“总部基地”正逐步崛起。上述金融企业总部的设立，将进一步加快了深圳建设金融中心的步伐，为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业，将推动深圳写字楼物业品质的进一步提升。金融类，总部类物业比例的上升无疑把深圳写字楼发展带进一个新的时代。
