主持人 王峰：感谢李晓东董事长的精彩演讲。2012年地产发展有哪些机会？下面我们要请出国泰君安地产行业首席分析师  孙建平 先生，从专业角度深入剖析。有请 孙建平  分析师。

　　孙建平：感谢主办方，很高兴跟大家交流。

　　第一对2011年我们的看法，调整的趋势确立并持续。现在进入库存高度平滩性，库存总量超过09年。其中上海市场相对成熟的阶段，因为销量高峰期已经过了，上海新房可售房源超过09年，判断是12年达到高峰。首先房价判断3%增长，住宅改善到11年上半年。销量预测也是20%的预测，12年下降也是09年9月份政策调控第三个低谷，新增预测11%，房地产投资从11年29%到12年12%，下滑是明显的。

　　政策的看法，12年回到平稳的状态，政策的走势越来越严峻，从09年四个季度政策的改变，到10年恢复调控，从政策角度过于严厉的状态，12年有一定的调整，政策面回到逐步放松、相对平稳的状态。

　　这张图我们以房价和政策转型对比，11年9月份政策越来越转向，房价也逐渐下降。政策影响以上海发展为讲，上海首套贷款上浮增加15%，12年政策调整之后存贷款恢复一倍左右。

　　货币信贷持续放松。地方行业政策逐步放松，公积金贷款不断提升，地方政府现在为止为数不多财力可以上调的地方，到11年11月底全国公积金有1万多亿，公积金贷款主要满足合理需求，目前只有少数城市上涨。我们估计一季度会略微上涨，具体体现利率下浮，非住宅工商业住宅会放松、二贷逐步放松。

　　第三个政策调控、金融资本与2012年的平衡问题。

　　大概12年二季度以后，销售增速远远慢于投资，这个对12年资金有影响。整个行业现阶段压力是信贷。根据这个情况我们做了行业压力测算，12年行业资金缺口大概1.3万亿，资金缺口主要来源于三个方面，第一个销售下降，销售增速在12年是负增速，第二个投资减少，第三12年将迎来银行贷款还款高峰期。

　　银行贷款现在情况下，尤其11年6月份以后，整个行业投资主要以信托为主。3月份开始进入信托到期高峰期，企业资金出现问题，这个风险释放比较充分。针对上市公司我们也做了统计，这些公司有大有小。

　　信托如果发现风险做保全的话，大概有五种情况。

　　1、增加抵押品。

　　2、收严同步开放。

　　3、借钱等。

　　前面讲房地产信托在12年到期的高峰期，12年央行在09年放的贷款到期，对开发商最重要的融资渠道都迎来还款的时期，信托好一点有展期。

　　第四个是公司成长与资金战略，2012年其中期对策

　　资金战略一定渗透行业更深里边，从11年一季度开始投资的销售覆盖率大大降低，三季度到1.8块不到，以往来看销售资金占开发商资金比例不高。12年开始行业政策我们做了一些测算，这些制度一旦推行对财务的影响非常小，意味着开发商增长主要依靠高增长。

　　信贷投资一定差别化，二套房贷一定是持续，个人所得税恢复一点，按照国际惯例差价体现个人所得税这一块。如果持续不到一年，差价最高33%，这是很重要变化的政策。从信贷和税收越来越差别化，导致开发商决定资金占比策略，一定区域选择上要好。立足合理消费需求基础上。

　　这个表是香港公司开发商转型路径，美国转型还是开发行业信保，香港公司大多转移商业地产。万科提的加速战略，最近几年来看债务财务非常重要，导致均衡加速发展也比较快。

　　从战略优化财务可以学的，恒达绿城有很大的提高，万科百丽保持这个优势。关于开发商出售项目主权，以绿城、恒达为主，恒达11年销售很有亮点。

　　公司管理议价，土地和现地做切换、或者市场供求转化，相互的关系在今后发展起到很大的作用。

　　金融资本配置，行业在07、09年保持25%的增速，10年开始行业增速调整到15%，这样行业成长速度下来之后，行业会控制资产越来越成熟、越来越发展，有人卖还有得人买，跟公司成长有关系。这两年下来，国内房地产企业成长非常快的，在销售和财务拿地、开工、销售匹配做的越来越好、手续之间的切换做的越来越漂亮。这里也有一个数据给大家参考一下，10月份并购金额大概44亿。第二个配置多元化，今后金融资本和产业对接很重要的方式。

　　2000年以来发展势头很快，回报率远远高于国债，大概在7%—8%。从美国投资未来房地产的来看，新加坡购物中心占到60%—70%，美国数据来看70年代到21世纪，收益率跟股票市场越来越不一样，后面的行业发展有相当属性的金融资本可以找到匹配，政策未来两三年会有明显的改善。

　　这个是关于融资和资金发展的路径或者解决的方式。我就讲到这里谢谢大家！

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